قانون رقم 86 07 مؤرخ في 23 جمادى الثانية عام 1406 الموافق 4 مارس سنة 1986 يتعلق بالترقية العقارية. 350 : مراسيم تنظيمية

يحدد هذا القانون الاطار العام للترقية العقارية ويضبط القواعد الخاصة ببعض عملياتها .

تستهدف الترقية العقارية تطوير الاملاك العقارية الوطنية.

وتتمثل هذه الترقية العقارية التي تكيف حسب الحاجات الاجتماعية في مجال السكن، في بناء عمارات أو مجموعات تستعمل في السكن أساسا، وتشتمل بصفة ثانوية على محلات ذات طابع مهنى وتجارى، تقام على أراض خاصة أو مقتناة عارية أو مهيأة أو واقعة ضمن الانسجة الحضرية الموجودة في اطار اعادة الهيكلة والتجديد.

ويمكن أن تخصص العمارات أو مجموعات العمارات المبنية في هذا الاطار، لسد الحاجات العائلية الذاتية، أو للبيع، أو للايجار، وذلك في إطار القوانين والتنظيمات المعمول بها وأحكام هذا القانون.

تشتمل الترقية العقارية على جميع الاعمال التي تساعد على تحقيق الهدف المحدد في المادة 2 أعلاه، لاسيما الاكتتاب، وشراء الأساس العقاري، ورصد الادخار، وانجاز الرسمية للجمهورية الجزائرية 351 العمارات المخصصة للحصول على الملكية و/ أو للايجار.

تصمم عمليات الترقية العقارية وتنجز، في اطار اختيارات التهيئة العمرانية طبقا لقواعد التعمير والجمال الفني وجمال المحيط والاولويات المقررة في مخطط التنمية، وحسب النوعية والاهداف المسطرة في القوانين والتنظيمات المعمول بها، ثم نموذج البنايات المعتمدة في دفتر الشروط.

يجب أن تشجع عمليات الترقية العقارية السكن من النمط الجماعي وشبه الجماعي، لاسيما في الوسط الحضري.

تتولى انجاز عمليات الترقية العقارية الهيئات والاشخاص الآتية أوصافهم :

الجماعات المحلية، طبقا للقوانين - والتنظيمات المعمول بها، المؤسسات والمقاولات والهيئات العمومية - التي يخولها ذلك قانونها الاساسي، الخواص القائمون بالبناء الذاتي، سواء - أكانوا فرادى أم منتظمين في تعاونيات عقارية، الاشخاص الطبيعيون أو المعنويون - الخاضعون للقانون الخاص، غير الاشخاص المذكورين أعلاه.

يمكن عمال المؤسسات والادارات العمومية والمنشآت والمقاولات والهيئات العامة والخاصة، أن يقوموا فرادي أو منتظمين في تعاونيات زيادة على الاطار الذي يوفره البناء الذاتي، لسد حاجاتهم الذاتية، بعمليات الترقية العقارية، وفق أحكام تشريعية وتنظيمية خاصة تحدد في وقت لاحق.

يتخذ المجلس الشعبي البلدي، في اطار مخطط تهيئة البلدية، جميع التدابير 352 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الأربعاء 24 جمادى الثانية عام 1406 ه الضرورية لضمان اشهار واسع لبرامج تنمية الاسكان المتعلقة بها.

وبهذه الصفة، يضع في متناول المترشح للترقية العقارية شروط التعمير وقواعده وكل المعطيات المرتبطة بالعملية التي يريد القيام بها .

يفتح الاكتتاب قصد انجاز عمليات الترقية العقارية، لاى شخص طبيعي أو معنوى، ذي جنسية جزائرية، قادر على التفاوض والتعاقد بالتزام، وابرام الاتفاقية، ويستثنى من ذلك الاشخاص والهيئات العمومية التي يخولها قانونها الاساسي ذلك، والبناة الذاتيون، الفرادي أو المنتظمون في تعاونيات عقارية، الذين يبقون خاضعين للاجراءات المنطبقة عليهم.

غير أنه لا يمكن الاشخاص المحكوم عليهم أن يكتتبوا مباشرة أو بواسطة أشخاص آخرين للقيام بأية عملية ترقية عقارية، طبقا لهذا القانون، وبمقتضى أحكام المواد 119 و 220 و 372 و 376 من قانون العقوبات.

ويجب أن لا يتكون الاشخاص المعنويون للقانون الخاص الا من الاشخاص الطبيعيين ذوى الجنسية الجزائرية.

يجب أن يثبت المترشح لعملية الترقية وسائل مالية وضمانات تقنية تخول نسبتها القيام بالعملية المقصودة.

تحدد القوانين والتنظيمات الجارى بها العمل العناصر المذكورة فى المادتين 4 و 5 أعلاه، وتكون موضوع تنظيم خاص بالعملية المقصودة يدعى «دفتر الشروط».

يحدد هذا الدفتر الشروط العامة والخاصة لكل عملية ترقية عقارية.

ويعد حسب منوال نموذجي بالطرق التنظيمية.

المادة II : يلتزم المترشح لانجاز احدى عمليات الترقية العقارية، الذي تتوفر فيه الشروط المنصوص عليها في المادتين 8 و 9 أعلاه بامتثال ما ورد في دفتر الشروط الذي تقدمه المصالح المؤهلة فى البلدية التي تنفذ فيها هذه العملية كما يلتزم باحترام نصه.

يحدد اجراء الاكتتاب بالطرق التنظيمية.

تستهدف مقاييس الاختيار بين مترشحين اثنين أو بين عدة مترشحين، من غير الهيئات العمومية للاكتتاب بعملية الترقية العقارية الواحدة، اعتبار ما يأتي على الخصوص :

تقديم قطعة الارض الاساسية،

- مدى قدرة المكتتب على التمويل نوع العمارة وصنف المسكن المطلوب انجازه حجم استعمال مواد البناء المنتوجة محليا.

- تكاليف الانجاز وآجاله.

تحدد كيفيات تطبيق أحكام هذه المادة بالطرق التنظيمية.

لا يستطيع أن يكتتب لانجاز احدى عمليات الترقية العقارية الاشخاص المعنويون الخاضعون للقانون الخاص، الموصوفون بأنهم «تجاري شكلا»، تطبيقا لاحكام القانون التجاري.

غير أنه يمكن الشركاء، زيادة على الاكتتاب الفردى، أن ينتظموا، وفق ما تنص عليه المادتان 14 و 15 أدناه بصفتهم أشخاصا طبيعيين، كما يستنتج ذلك من المادة 8 أعلاه.

يمكن جميع الاشخاص المعنويين المذكورين في المادة السابقة أو بعضهم، أن يعملوا لانجاز احدى عمليات الترقية العقارية في الاطار الذي تحدده أحكام المادة 416 وما يليها من القانون المدنى وأحكام هذا القانون.

يمكن أعضاء أحد الاشخاص المعنويين الخاضعين للقانون الخاص، الموصوف بأنه «تاجر شكلا ، أن ينتظموا بموجب اتفاقية لانجاز احدى عمليات الترقية العقارية.

الأربعاء 24 جمادى الثانية عام 1406 ه الجريدة وفي هذا الاطار، يكون المكتتب مؤهلا قانونا للتصرف ازاء شركائه، في حدود الاتفاقية المبرمة .

كما يعد مؤهلا قانونا للتصرف باسم كل واحد من شركائه الذين يجعلهم ملتزمين مشتركين متضامنين الى أجل غير مسمى في جميع الاعمال التي تتعلق بعملية الترقية العقارية، سواء منها أعمال الادارة أو أعمال التصرف.

تسوى الاعتراضات التي تقع بين الشركاء عن طريق الاتفاقية المثبتة كتابة حسب القواعد المحددة في قانون الاجراءات المدنية وفي القانون المدني.

تحرر الاتفاقية المذكورة في المادة 16 السابقة ويوقعها كل طرف فيها.

كما تخضع هذه الاتفاقية لاجراء التسجيل.

يقتصر هدف الاتفاقيات المذكورة في المادتين 15 و 16 أعلاه ومدتها على انجاز عمليات الترقية العقارية، كما ينص على ذلك القانون.

يخول الاكتتاب في احدى عمليات الترقية العقارية المكتتب حق شراء قطعة أرض أساسية أو شطر قطعة أرض من أراضى الاحتياطات العقارية البلدية بالتراضي وبالسعر الذي يحدده التنظيم المعمول به، وذلك في حدود المساحات اللازمة للعملية، وفى اطار المبلغ المالي المتعلق بها.

الرسمية للجمهورية الجزائرية 353 المنصوص عليها في دفتر الشروط الذي تخضع له العملية المعنية.

تتولى المصالح المختصة في الولاية اجراء اسقاط الشرط الفاسخ بتسليم شهادة حسن التنفيذ، بناء على طلب المكتتب و / أو المؤسسة المالية المتعاقدة.

واذا تعذر ذلك، أمكن اثبات فسخ البيع بالطرق القضائية.

ويترتب على البيع تطبيق آثار أحكام الفقرة الاولى من المادة 782 من القانون المدنى، لفائدة البلدية، دون أن تتحمل مصاريف ولا تعويضات ومن غير أن ترد الثمن، ودون المساس، ان اقتضى الأمر، بأحكام المادة 885 من القانون المدنى.

يخول الاكتتاب لانجاز احدى عمليات الترقية العقارية المخصصة للبيع فقط حق الحصول على مساعدة مالية تسترد في شكل قرض متوسط الامد تمنحه المؤسسة المالية المخولة.

وباستثناء التعاونيات العقارية والبناة الذاتيين بصفة فردية الذين يبقون خاضعين للقواعد المنطبقة عليهم، فان هذه القروض لا يمكن أن تتجاوز نسبة خمسين في المائة (50 %) من التكاليف المقدرة لعملية الترقية العقارية التي يحدد مبلغها الاقصى بالطرق التنظيمية.

ولا ينتفع المكتتب بهذه القروض الا بعد أن يستعمل الاموال المطابقة لما يقدمه، كما حددت ذلك الفقرة السابقة.

يحدد بالطرق التنظيمية مبلغ

يثبت البيع المذكور فى المادة 19 القرض، ومدته، ونسبة فائدته المكيفة حسب السابقة بعقد ادارى، يحرر حسب الكيفيات المحددة في التشريع المعمول به، ويشهر لدى المحافظة العقارية المختصة اقليميا.

يتضمن البيع بالتراضي شرطا فاسخا يقصد به ضمان حسن تنفيذ جميع البنود والشروط المقاييس المذكورة في المواد 4 و 5 و 12 أعلاه.

تضمن للمكتتب القروض التي تمنحها المؤسسة المالية المخولة، في اطار هذا القانون، برهن يقيد أساس القطعة الارضية والبنايات التي شيدت عليها. 354 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الأربعاء 24 جمادى الثانية عام 1406 ه ويسجل هذا الرهن في المحافظة العقارية المختصة اقليميا، بناء على طلب المؤسسة المالية المخولة، وبمقتضى ما يترتب على أحكام هذا القانون.

يخفض أساس الرهن المذكور في المادة 24 أعلاه، تدريجيا بحسب مبالغ القرض التي يتم ردها.

يبقى تمويل عمليات الترقية العقارية التي تنجزها المؤسسات والهيئات العمومية التي يخولها ذلك قانونها الاساسى خاضعا للاحكام الخاصة بها.

تمتد الاستفادة من قرض الادخار، حسب الشروط والاشكال المقررة في القوانين والتنظيمات المعمول بها الى المترشحين لملكية المساكن التي تنجز فى اطار العمليات المذكورة أعلاه.

وفي هذه الحالة يلتزم المترشح للملكية الحاصل على قرض، برهن الجزء المشترى لفائدة المؤسسة المالية المخولة.

يحدد قانون المالية أساس الضرائب المرتبطة بعمليات الترقية العقارية ونسبها وكيفيات تحصيلها، وذلك في الاطار الذي تحدده أحكام المادة 13 من القانون رقم 84 17 المؤرخ في 7 يوليو سنة 1984 والمتعلق بقوانين المالية.

كما يحدد النسب الخاصة والاعفاءات الجبائية المرتبطة بالعمليات العقارية.

يمكن الهيئة العمومية التي يخولها قانونها الاساسي انجاز عمليات الترقية العقارية أن تقترح «البيع»، بناء على مخططات تمت الموافقة عليها، طبقا لقواعد البناء التي تأمر بها المصالح المكلفة بالتعمير.

كما يمكن المكتتب لانجاز احدى عمليات الترقية العقارية، الذى يستوفي قانونا جميع الحقوق والالتزامات المتعلقة بها، أن يقترح «البيع بناء على تصاميم تمت الموافقة عليها، طبقا لقواعد البناء التي تأمر بها المصالح المكلفة بالتعمير والمستخلصة من دفتر الشروط.

يجب أن يسبق كل تنازل، في اطار البيع الأجل، تحرير عقد حفظ الحق» الذي يحدد .

منواله النموذجي بالطرق التنظيمية.

ويجب أن يذكر في هذا العقد التمهيدي تحت طائلة البطلان ما يأتي :

وصف العمارة المبيعة ومشتملاتها، أو وصف الجزء المبيع منها ومشتملاته،

- عدد الغرف الرئيسية، وتعداد غرف الخدمة، والتوابع، والمنافذ،

- المساحة السكنية فى العمارة، والمساحة التي تمثل الجزء المبيع منها، ان اقتضى الامر وتحديد مكان هذا الجزء ب نوع البناء

- السعر التقديري، وكيفيات مراجعته

- شروط الدفع وكيفياته،

- آجال التسليم،

- عقوبات التأخير

- ضمانات التمويل ووسائله .

لا يتذرع بحجة البطلان الا المترشح - للملكية.

خلافا لاحكام المادة 12 من الامر رقم 20-91 المؤرخ في 15 ديسمبر سنة 1970 والمتضمن تنظيم التوثيق، وأحكام المادة 71 من القانون المدنى، يحرر العقد التمهيدى المسمى «عقد حفظ الحق» في شكل «عقد عرفى»، ويخضع لاجراء التسجيل.

الأربعاء 24 جمادى الثانية عام 1406 ه الجريدة

تمنع الشروط الجزائية والشروط التي تقيد المسؤولية ويبطل أثرها، ما عدا الشروط المنصوص عليها في دفتر الشروط الذي تخضع له عملية الترقية العقارية، تطبيقا لهذا القانون.

لا يجوز لاى شخص أن يترشح لامتلاك أكثر من سكن واحد في عملية الترقية العقارية الواحدة.

يلزم المترشح للملكية بايداع ضمان يساوى مبلغه 20 % من الكلفة التقديرية للعمارة المبيعة أو لجزئها المبيع.

يصب مبلغ الضمان المودع في حساب خاص، باسم طالب حفظ الحق، يفتح لدى المؤسسة المالية المخولة.

تكون الاموال المودعة غير قابلة للتنازل وغير قابلة للحجز، وغير قابلة للتصرف فيها ضمن الحد المنصوص عليه في المادة 34 السابقة.

وتنتج هذه الاموال فوائد طبقا للتشريع المعمول به .

يرد مبلغ الضمان المودع لصاحبه بمجرد الاشعار ودون أن يقتطع منه، أو تفرض عليه عقوبة، اذا زاد سعر البيع على سعر البيع التقديري المزيد فيه، عملا بالقواعد التي يحددها عقد حفظ الحق فى مجال مراجعة الاسعار، وفي حدود نسبة قصوى تحدد عن طريق التنظيم.

اذا تخلى المترشح للملكية، خلال انجاز المشروع، فان المكتتب يستفيد اقتطاعا نسبته 25 % من مبلغ الضمان المودع.

يجب على المكتتب أن يبلغ لحافظ الحق مشروع عقد البيع قبل شهر على الاقل من تاريخ توقيع هذا العقد الذى يخضع لامكانية البطلان، تبعا للشروط والاشكال التي نص عليها الامر رقم 70-91 المؤرخ في 15 ديسمبر سنة 1970 المذكور أعلاه، والمتضمن تنظيم التوثيق.

الرسمية للجمهورية الجزائرية 355

يتحمل المكتتب باحدى عمليات الترقية العقارية، العيوب الظاهرة التي تشتمل عليها العمارة، ولا يمكن أن تبرأ ذمته منها قبل انقضاء أجل ثلاثة أشهر على تسلم المترشح للملكية هذه العمارة.

ولا داعى لفسخ العقد أو تخفيض الثمن اذا التزم المكتتب نفسه باصلاح العيب خلال أجال معقولة.

يلزم المكتتب باحدى عمليات الترقية العقارية بضمان المبنى مدة ثلاث (3) سنوات، ابتداء من تاريخ تسلم الاشغال أو من تاريخ اكتشاف العيب في المبنى المذكور.

ولا داعى لفسخ العقد أو تخفيض السعر اذا التزم المكتتب نفسه باصلاح العيب في أجال معقولة لا يمكن أن تتجاوز ثلاثة (3) أشهر.

يتحمل المكتتب باحدى عمليات الترقية العقارية، طوال عشر (10) سنوات، ابتداء من تاريخ تسليم شهادة المطابقة، العيوب الخفيفة التي يتحملها أيضا المهندسون المعماريون أو المقاولون والاشخاص الآخرون الذين يربطهم بصاحب الاشغال عقد ايجار العمل، وذلك عملا بالمواد 140 - الفقرة الاولى - و 554 و 564 من القانون المدنى.

يتعين على المكتتب بانجاز احدى عمليات الترقية العقارية أن ينهى الاشغال انهاء مطابقا.

ويتعين عليه خاصة أن يسعى لجمع الاموال اللازمة لاتمام المبنى مهما يكن النظام القانوني للاكتتاب وشكله.

يجب على المكتتب باحدى عمليات الترقية العقارية، أن ينقل حقوق الملكية بمجرد 356 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الأربعاء 24 جمادى الثانية عام 1406 ه ما تتوفر شروط قابلية السكن، ما عدا ما يتعلق بتوفير حاجاته الشخصية والعائلية الى السكن وتتمثل الحاجات العائلية في حاجات الاسرة البسيطة. وتضبط هذه الحاجات وتحصر في حد أدني يبقى العملية في طبيعتها الخاصة بالترقية العقارية، المعدة للبيع، وذلك حسب المقاييس المحددة بالطرق التنظيمية.

ويمثل سند ملكية المترشح لها، العقد الاثباتى الوحيد لشغل الاماكن شغلا نظاميا في كل عملية لا تكون غايتها التأجير.

يجب على المكتتب أن يقوم ببيع العمارات أو أجزاء العمارات التي لم يتم بيعها، وذلك في مدة لا تتجاوز ستة (6) أشهر على الأكثر، بعد اتمام الاشغال المثبت قانونا.

واذا انقضى هذا الاجل أمكن الادارة المختصة أن تحل محل المكتتب لبيع المساكن المقصودة، وأن تقوم، ان اقتضى الامر، بأى استيلاء ضمن الحدود والشروط التي تحدد بالطرق التنظيمية.

كل شخص يطلب بأية صفة كانت من المترشح للملكية، أن يدفع له مبلغا ماليا، أو يقبله منه، خارقا بذلك أحكام هذا القانون، يعاقب بالحبس من شهرين (2) الى سنتين (2) وبغرامة مالية من ألفي دينار (2000) دج) الى عشرة آلاف دينار (10.000 دج)، أو باحدى هاتين العقوبتين فقط .

يعاقب المكتتب باحدى عمليات الترقية العقارية الذى يتعمد استعمال القرض الذي تمنحه اياه المؤسسة المالية المخولة، استعمالا يخالف هدف العملية، بالسجن من 10 سنوات الى 20 سنة، وبغرامة مالية لا تقل عن المبلغ المالى . المختلس .

يعاقب بالحبس من شهرين (2) الى سنتين (2) وبغرامة مالية من ألفي دينار (2000 دج) الى عشرة آلاف دينار (10.000 دج)، كل مكتتب باحدى عمليات الترقية العقارية، الذي يطلب أو يقبل في عقد من عقود حفظ الحق، دفع مبلغ مالي، أو ايداعه، قبل توقيع عقد البيع النهائي أو قبل التاريخ الذي يستحق فيه الدين.

يعاقب بالحبس من شهر الى خمس سنوات وبغرامة مالية من ألف دينار (1000 دج) . .

الى مائة ألف دينار (100.000 دج) كل شخص يتعمده في اطار عملية ترقية عقارية، أو بمناسبتها تضمين بيانات غير صحيحة أو ناقصة في الوثائق أو القرارات، أو العقود والاتفاقيات التي تترتب عليها.

وتسلط العقوبة نفسها على المكتتب الذي يضلل المترشح للملكية بمعلومات ناقصة أو غير كافية، وذلك دون المساس بتطبيق المادة 372 من قانون العقوبات.

يعاقب بالحبس من شهرين (2) الى ثلاث (3) سنوات وبغرامة مالية من خمسة آلاف دينار (5000 دج) الى عشرة آلاف دينار (10.000 دج) ، كل مكتتب بعملية ترقية عقارية يهمل في عقد حفظ الحق ذكر أحد الشروط الواردة في المادة 30 من هذا القانون.

يجب على المصالح والهيئات المعنية أن تتولى في حدود اختصاصاتها، الرقابة الادارية والتقنية التي تضطلع بها، تطبيقا للقوانين والتنظيمات المعمول بها. .

وفي هذا الاطار، يجب على المكتتب بعملية ترقية عقارية، أن يسعى لاتمام الاعمال التي تحمله اياها القوانين والتنظيمات المعمول بها.

لا تخضع لاحكام القانون رقم

82 - المؤرخ في 21 غشت سنة 1982 المذكور الأربعاء 24 جمادى الثانية عام 1406 ه الجريدة أعلاه، عمليات الترقية العقارية التي تكون الغاية منها البيع للحصول على الملكية.

وتخضع لاحكام القانون رقم 82 - المؤرخ في 21 غشت سنة 1982 المذكور أعلاه، عمليات الترقية العقارية التي تكون الغاية منها التأجير.

الرسمية للجمهورية الجزائرية 357

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية.

حرر بالجزائر في 23 جمادى الثانية عام 1406 الموافق 4 مارس سنة 1986.

الشاذلي بن جديد مراسيم تنظيمية