Loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière

La présente loi détermine le cadre général de la promotion immobilière et fixe les règles particulières à certaines opérations de promotion immobilière.

La promotion immobilière a pour objet le développement du patrimoine immobilier national Modulée en fonction des besoins sociaux en matière d'habitat, elle consiste en la construction d'immeubles ou d'ensembles d'immeubles à usage principal d'habitation et, accessotrement, de locaux à caractère professionnel et commercial, sur des terrains propres ou acquis, nus ou aménagés, ou situés dans les tissus urbains existants au titre de la restructuration et de la rénovation.

Les immeubles ou ensembles d'immeubles construits dans ce cadre peuvent être destinés soit à la satisfaction des besoins familiaux propres, soit à la vente ou à la location, dans le cadre des lois et règlements en vigueur et des dispositions de la présente loi.

La promotion immobilière regroupe l'ensemble des actes concourant à la réalisation de l'objectif fixé à l'article 2 ci-dessus, notamment la REPUBLIQUE ALGERIENNE 245 souscription, l'acquisition de l'assiette foncière, la mobilisation de l'épargne, la réalisation d'immeubles destinés à l'accession à la propriété et/ou à la location.

Les opérations de promotion immobilière sont conçues et réalisées dans le cadre des options d'aménagement du territoire et conformément aux règles d'urbanisme, d'esthétique architecturale et d'environnement, aux priorités arrêtées par le plan de développement, à la nature et aux objectifs assignés par les lois et règlements en vigueur ainsi qu'au type d'édifices retenus par le cahier des charges.

Les opérations de promotion immobilière doivent favoriser l'habitat du type collectif et semi-collectif, particulièrement en milieu urbain.

Les opérations de promotion Immobilière sont réalisées par :

- les collectivités locales conformément aux lois et règlements en vigueur ;

- les établissements, entreprises et organismes publics statutairement habilités:

- les particuliers auto-constructeurs, à titre individuel ou organisés au sein de coopératives immobilières:

- les personnes physiques ou morales de droit privé, autres que celles visées ci-dessus.

Outre le cadre offert par l'auto-construction, à titre individuel ou en coopératives; les travailleurs des institutions et administrations publiques, des établissements, entreprises et organismes publics et privés peuvent, pour leurs besoins propres, entreprendre des opérations de promotion immobilière suivant des dispositions législatives et réglementaires particulières qui seront ultérieurement définies.

Dans le cadre du plan d'aménagement de la commune, l'assemblée populaire communale prend toutes mesures nécessaires en vue d'assurer une large publicité aux programmes de développement de l'habitat y afférent.

A ce titre, elle met à la disposition du candidat à la promotion immobiitère les prescriptions et règles d'urbanisme et toutes les données afférentes à l'opération qu'il souhaite entreprendre,

Sauf pour les entreprises et organismes publics statutairement habilités et les auto-constructeurs à titre individuel ou organisés au sein de coopératives immobilières qui demeurent régis par les procédures qui leur sont applicables, la souscription à la réalisation d'opérations de promotion immobilière est ouverte à toute personne physique ou morale de nationalité algérienne capable de | transiger, contracter obligation et passer convention. 246 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGEMIENNE mars 1986 Ne peuvent, toutefois, souscrire directement ou par personnes interposées, à une opération de promotion immobilière, les personnes condamnées en application de la présente lot ainsi qu'en vertu des dispositions des articles 119, 220, 372 et 376 du code pénal Les personnes morales de droit privé doivent être exclusivement constituées par des personnes physiques de nationalité algérienne.

Le candidat à l'opération de promotion immobilière doit justifier de movens financiers et de garanties techniques en rapport avec l'opération.

Les éléments visés aux articles 4 et 5 ci-dessus sont définis par les lois et règlements en vigueur et font l'objet d'un règlement propre à l'opération envisagée, dénommée : canter des charges >.

Le cahier des charges fixe les conditions générales et particulières à chaque opération de promotion immobilière.

Il est élaboré suivant un modèle-type fixé par vole réglementaire.

Le candidat à la réalisation d'une opé ration de promotion immobilière, qui remplit les conditions prévues aux articles 8 et 9 ci-dessus. adhère au cahier des charges qui lui est présenté par les services qualifiés de la commune d'implantation de l'opération et s'engage à en respecter les termes La procédure de souscription est fixée par vote réglementaire.

Les critères de sélection entre deux (2) ou plusieurs candidats, autres que les organismet publics à la souscription à une même opération de promotion immobilière, visent notamment :

- l'apport du terrain d'assiette,

- l'étendue de la capacité de financement du souscripteur, le type d'immeuble et la catégorie de logement a realiser,

- le volume d'intégration des matériaux localement produits,

- les coûts et délais de réalisation.

Les modalités de mise en œuvre des dispositions du présent article sont définies par voie régle. mentaire.

Les personnes morales de droit privé qualifiées commerçantes par la forme en appit. cation des dispositions du code de commerce, ne peuvent souscrire à la réalisation d'une opération de promotion immobilière.

Cependant, outre la souscription à titre individuel, en qualité de personne physique, tel que résultant de l'article 8 ci-dessus, les associés peuvent s'organiser comme prévu aux articles 14 et 15 ci-après,

Tout ou partie des membres d'une des personnes morales visées à l'article précédent peuvent, pour la réalisation d'une opération de promotion immobilière, agir dans le cadre fixé par les dispositions des articles 416 et suivants du code civil et celles de la présente lot.

Les membres d'une des personnes morales de droit prive, qualifiée commerçante par ta forme, peuvent, pour la réalisation d'une opération de promotion immobilière, s'organiser par convention.

Dans ce cadre, le souscripteur est réputé, de droit, agir à l'égard de ses associés dans les limites de la convention établie.

Dest, à l'égard des tiers, réputé de droit agir aux lleu et place de chacun de ses associés qu'll engage conjointement, solidairement et indéfiniment pour tous les actes se rapportant à l'opération de promotion immobilière. tant pour les actes d'administration que ceux de disposition.

Les contestations entre associés sont réglées par la convention prouvée par écrit, suivant les règles fixées par le code de procedure civile et le code civil

La convention visée à l'article 16 01- dessus est écrite et signée des parties.

Elle est soumise à la formalité de l'enregistrement.

L'objet et la durée des conventions visées aux articles 14 et 15 ci-dessus sont limites à la réalisation d'opérations de promotion immobilières tel que prévu par la présente lol,

La souscription à une opération de promotion Immobilière ouvre, au profit du souscripteur, le droit à la cession de gré à gré et au prix fixé par la réglementation en vigueur, du terrain ou de la portion de terrain d'assiette faisant partie des réserves foncières communales, dans la limite des superficies nécessaires à l'opération et dans le cadre de l'enveloppe financière y afférente.

La cession visée à l'article 19 ci-dessus est constatée par acte administratif dressé suivant les modalités fixées par la législation en vigueur et publié auprès de la conservation foncière territorialement compétente.

La cession consentie est affectée d'une condition résolutoire destinée à garantir la bonne exécution de l'ensemble des clauses et conditions stipulées par le cahier des charges régissant l'opération concernée.

Il est procédé, à la mainlevée, de la condition résotutoire sur delivrance, à la diligence du souscripteur et/ou de l'institution financière cocontractante, d'un certificat de bonne exécution par les services compétents de la wilayay 5 mars 1986 JOURNAL OFFICIEL DE LA A défaut, la résolution de la cession peut être constatée par vole judiciaire.

La résolution de la cession emporte application, au profit de la commune, des effets des dispositions de l'article 782, alinéa ler du code civil, sans frais, indemnités ni répétition de prix par elle, et sans préjudice, le cas échéant, des dispositions de l'article 885 du code civil,

La souscription à la réalisation d'une operation de promotion immobilière. destinee exclusivement à la vente, ouvre drolt au bénéfice d'un concours financier remboursable, sous forme de crédit a moyen terme accordé par l'institution financière habilitée.

Sauf pour les coopératives immobilières et les autoconstructeurs à titre individuet qui demeurent régis par les règles qui leur sont applicables, ces crédits ne sauratent excéder 50% du coût estimé de l'opération de promotion immobilière lequel est limité au plafond fixé par vole réglementaire.

Les crédits ne sont mobilisés qu'après utilisation des fonds correspondant à l'apport du souscripteur, | ter que fixé à l'alinea précédent.

Le montant du crédit, sa durée ainsi que le taux d'intérêt module suivant les critères visés aux articles 45 et 12 ci-dessus sont fixés par vote réglementaire,

Les prêts consentis au souscripteur. dans le cadre de la présente lot, par l'institution financière habilitée sont garantis par une hypothèque qui grève l'assiette du terrain et les constructions qui y seront édifiées.

Cette hypothèque est inscrite à la conservation foncière territorialement competente, à la requête de l'institution financière habilitée et par l'effet des dispositions de la présente lot.

Il est procédé à la réduction de l'assiette de Thypothèque visée à l'article 24 ci-dessus, au fur et à mesure des remboursements du pret.

Le financement des opérations de promotion immobilière réalisées par les entreprises et organismes publics statutairement habilités demeure régi par les dispositions qui lui sont propres.

Le bénéfice du prêt-épargne est étendu. dans les conditions et formes prévues par les lots et règlements en vigueur aux accédants à la propriété de logements réalisés dans le cadre des opérations visées ci-dessus..

Dans ces conditions, l'accédant bénéficiaire d'un prèt consent, au profit de l'institution financière habilitée, une hypothèque sur la fraction acquise.

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Dans le cadre fixé par les dispositions de l'article 13 de la lot n° 84-17 du 7 juillet 1984 relative aux lois de finances la lol de finances fixera l'assiette, les taux et modalités de recouvrement des impositions attachés aux opérations de promotion immobilière..

Elle fixera les taux particuliers et les exonérations fiscales attachées aux opérations linmobilières.

L'organisme public, statutairement haninte a réaliser des obetalas de oro 10- billère, peut proposer la cession sur plans approuvés conformément aux règles de construction prescrites par les services chargés de l'urbanisme.

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière, régulièrement saisi de l'ensemble des droits et obligations v afférents. peut également omposer la cession sur plans approuvés, conformément aux regles de construction presentes par les services chargés de l'urbanisme et résultant du cahier des charges.

Dans le cadre de la vente à terme, toute cession doit, au préalable être marquée par un acte de réservation dont le modèle-type sera defini par vole réglementaire.

Cet acte préliminaire doit, à peine de nullité, mentionner

- la description et la consistance de l'immeuble ou fraction d'immeuble vendu;

- le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de services, dépendances et dégagements: -la surface habitable de l'immeuble et, le cas échéant, celle représentant la fraction cédée ainsi que sa situation;

- la qualité de la construction,

- le prix prévisionnel et les modalités de révision ;

- les conditions et modalités de paiement:

- les délais de livraison;

- les pénalités de retard

- les garanties et les moyens de financement.

La nullité ne saurait être invoquée que par l'accédant.

Par dérogation aux dispositions de l'article 12 de l'ordonnance n° 70-91 du 15 décembre 1970 portant organisation du notariat et celles de l'article 71 du code civil, le contrat préliminaire dénommé Contrat de réservation est établi en la forme • Sous seing privé et est soumis à la formalite de l'enregistrement.

Sont interdites et de nul effet, les clauses pénales et les clauses limitatives de responsabilité autres que celles prévues dans le cahier des charges régissant l'opération de promotion immobilière en application de la présente loi.

Nul ne peut se porter accédant à la propriété de plus d'un logement au titre d'une même opération de promotion immobilière.

L'accédant à la propriété est assujetti à un dépôt de garantie dont le montant est égal à 20% du coût estimatif de l'immeuble ou fraction d'immeuble cédé.

Le dépôt de garantie est consigné dans un compte spécial au nom du réservataire ouvert auprès de l'institution financière habilitée.

Les fonds déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite fixée à l'article 34 ci-dessus.

Ils sont productifs d'intérêts conformément à la législation en vigueur.

Le dépôt de garantie est restitué à son titulaire sur simple notification et sans retenue ni pénalité si le prix de vente excède le prix prévisionhel, majoré par application des règles fixées par le contrat de réservation en matière de révision des prix et dans la limite d'un taux maximum fixé par vole réglementaire.

Au cas où l'accédant se dédit au cours de la réalisation du projet, le souscripteur bénéficie d'une retenue correspondant à vingt cinq pour cent (25%) du montant du dépôt de garantie.

Le souscripteur doit notifier au réservataire le projet d'acte de vente, un (1) mois au moins avant la date de signature de cet acte, lequel est soumis, à peine de nullité, aux conditions et formes prescrites par l'ordonnance n° 70-91 du 15 décembre 1970 portant organisation du notariat.

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu des vices apparents contenus dans l'immeuble et ne peut en être déchargé avant l'expiration d'un délai de trois (3) mois après la prise de possession, par l'accédant, de cet immeuble.

Il n'y a pas lieu à résolution ou à réduction du prix si le souscripteur s'oblige à réparer le vice dans les délais raisonnables.

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu de l'obligation de garantie pendant un délai de trois (3) ans. à compter de la réception des travaux ou de la découverte du défaut de l'ouvrage.

Il n'y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le souscripteur s'oblige à réparer le vice dans des délais raisonnables ne pouvant excéder trois (3) mois.

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu, pendant un délai de dix (10) ans à compter de la délivrance du certificat de conformité, des vices cachés, dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus, en application des articles 140, alinéa ler, 554 et 564 du code civil

Le souscripteur à la réalisation d'une opération de promotion immobilière est tenu à l'achèvement conforme des travaux.

Il doit, en particulier, effectuer l'appel aux fonds nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, quel que soit le régime juridique et la forme de la souscription,

Sauf à satisfaire ses besoins de logement personnels et familiaux, le souscripteur à la réalisation d'une opération de promotion immobilière doit procéder à la mutation des droits de propriété dès que sont remplies les conditions d'habitabilité.

Les besoins familiaux sont ceux de la famille simple. Ils sont déterminés et situés à un seuil qui maintient l'opération dans sa nature de promotion immobilière destinés à la vente et ce, selon des normes définies par voie réglementaire.

Le titre de propriété de l'accédant constitue le seul acte justificatif pour une occupation régulière des lleux, pour toute opération dont la finalité n'est pas la location.

Le souscripteur est tenu de procéder à la vente des immeubles ou fractions d'immeubles, non cédés, au plus tard dans les six (6) mois de l'achèvement des travaux dûment constatés.

Passé ce délai, l'administration compétente peut se substituer au souscripteur pour la cession des logements considérés et, éventuellement, procéder à toute réquisition dans les limites et conditions à définir par voie réglementaire,

Toute personne qui aura, à quelque titre que ce soit, exigé ou accepté d'un accédant un versement en violation des dispositions de la présente loi sera punie d'un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et d'une amende de (2) à dix

(10) mille dinars ou de l'une de ces deux (2) peines seulement.

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière, qui de mauvaise fol, fait du crédit qui lui a été consenti par l'institution financière habilitée, un usage qui soit contraire à l'objet de l'opération, est puni de la réclusion de dix (10) à vingt (20) ans et d'une amende qui ne saurait être inférieure au montant de la somme détournée. 5 mars 1986 - JOURNAL OFFICIEL DE LA

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière qui, dans un contrat de réservation, exige ou accepte un versement ou dépôt avant la signature du contrat de vente définitive ou avant la date à laquelle la créance est exigible, est punt d'un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et d'une amende de deux mille dinars (2.000 DA) à dix mille dinars (10.000 DA).

Quiconque, dans le cadre ou à l'occasion de l'opération de promotion immobilière, porte volontairement des indications inexactes ou incomplètes dans les documents, actes et contrats auxquels elle donne lieu, est punt d'un emprisonnement d'un

(1) mois à cing (5) ans et d'une amende de mille dinars (1.000 DA) à cent mille dinars (100.000 DA).

Est puni de la même peine le souscripteur qui Induit en erreur l'accédant par des renseignements incomplets ou insuffisants, sans préjudice de l'application de l'article 372 du code pénal.

Tout souscripteur à une opération de promotion immobilière, qui aura négligé dans un contrat de réservation de mentionner l'une des prescriptions contenues dans l'article 30 de la présente loi, est puni de la peine de deux (2) mois à trois

(3) ans d'emprisonnement et d'une amende de cing mille dinars (5.000 DA) à dix mille dinars (10.000 DA).

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Les services et organismes concernés doivent, dans les limites de leurs compétences, assurer les contrôles administratifs et techniques auxquels ils sont tenus par application des lois et règlements en vigueur.

Dans ce cadre, le souscripteur à une opération de promotion immobilière doit, à sa diligence, faire assurer celles des actions que les lois et règlements en vigueur mettent à sa charge.

Les opérations de promotion immobilière dont la finalité vise la cession pour l'accession à la propriété ne sont pas soumises aux dispositions de la loi n° 82-11 du 21 août 1982 susvisée.

Sont soumises aux dispositions de la loi n° 82-11 du 21 août 1982 précitée, les opérations de promotion immobilière dont la finalité vise la location.

La présente loi sera pübliée au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Alger, le 4 mars 1986.

Chadli BENDJEDID, DECRETS