Décret n° 86-38 du 4 mars 1986 fixant les conditions et modalités de souscription à une opération de promotion immobilière et définissant le cahier de charges type ainsi que le modèle < type > d'acte de réservation

Le présent décret fixe, en application des dispositions de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée, les conditions et modalités de souscription à une opération de promotion immobilière et définit le cahier de charges < type > alnsi que le modèle <type> d'acte de réservation.

La promotion immobilière s'inscrit dans le cadre du plan d'urbanisme directeur ou, à défaut, du périmètre d'urbanisation provisoire de la collectivité concernée.

Elle s'inscrit, en outre, dans les dispositions des Instruments d'urbanisme opérationnel,

La promotion immobilière se définit à travers un plan d'aménagement, un programme, une typologie et une destination, la vente ou la location. 250 JOURNAL OFFICIEL DE LA Elle s'inscrit dans le cadre du plan communal de développement.

La promotion immobilière doit favoriser. en milieu urbain, l'habitat du type collectif et semi-collectif.

L'assemblée populaire communale doft. conjointement avec les services et organismes concernés, élaborer et mettre en œuvre toutes mesures destinées à assurer l'application des dispositions des articles précédents.

Elle doit, à ce titre et dans le cadre de ses programmes de développement de l'habitat inscrits dans le plan d'aménagement de la commune, susciter et favoriser toute opération de promotion immobilière.

La commune assure une large publicité de son programme d'habitat destiné aux candidats à la promotion immobilière et met à la disposition des postulants toute la documentation afférente aux opérations envisagées.

La documentation visée à l'article précédent doit être suffisante en vue de permettre aux candidats d'élaborer valablement leurs offres.

Elle comprend notamment :

- le cahier des charges prévu à l'article 10 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée ;

- les prescriptions de l'urbanisme;

- la situation du terrain d'implantation.

La remise de la documentation peut donner lieu à patement, par le candidat à la souscription à la réalisation d'une opération de promotion immobilière, des frais y afférents.

Toute opération de promotion immobilière donne lieu, au préalable, à l'établissement d'un cahier de charges fixant l'ensemble des éléments régissant l'opération.

Le modèle de cahier de charges type est fixé par arrêté conjoint du ministre de l'aménagement du territoire de l'urbanisme et de la construction et du ministre de l'intérieur et des collectivités locales

Le cahier des charges comporte quatre (4) parties : la partie générale, la partie particulière. les dispositions financières,

- les dispositions spéciales.

Dans sa partie générales, le cahier des charges fixe les obligations du souscripteur au regard du respect des règles et normes en matière d'urbanisme, d'architecture et concernant la promotion immobilière.

REPUBLIQUE ALGERIENNE 5 mars 1986 Il doit préciser, notamment, les conditions relatives:

1) à l'utilisation des sols: l'affectation des sols, la nature de l'utilisation, les fonctions habitat, équipements, activités >, la densité d'occupation du sol, l'emprise au sol des constructions, -la hauteur maximale des constructions.

2) au rattachement aux infrastructures :

- le nivellement et le rattachement des constructions,

- les servitudes de traitement des abords, les accès et voiries, le stationnement, les chemins piétonniers, places et espaces libres,

- l'assainissement, l'eau potable, l'électricité et le gaz, le téléphone, l'éclairage public, les ordures ménagères.

3) à l'implantation des constructions : l'implantation et la hauteur des constructions par rapport à la voirie, l'implantation et la hauteur des constructions par rapport aux limites séparatives, l'implantation et la hauteur des constructions les unes par rapport aux autres, les ordonnances architecturales, l'orientation des bâtiments.

4) aux servitudes particulières servitudes de non aedificandi, . servitude d'accès public, clôture.

5) au règlement paysager:

- les mesures de protection du potentiel existant, les espaces plantés, les circulations, les espaces de rencontres et de loisirs, le mobilier urbain, les éléments complémentaires d'esthétique urbaine.

6) aux servitudes et conditions spéciales: zone ou site protégés,

- autres servitudes et contraintes particulières.

Dans sa partie particulière », le cahier des charges identifie l'opération au plan :

1) du terrain d'assiette, de sa situation, des conditions de cession et de modalités d'entrée en jouissance; 5 mars 1986 JOURNAL OFFICIEL DE LA

2) des constructions à édifier avec, le cas échéant, Indication de la fraction des locaux à usage commercial et professionnel;

3) des délais de réalisation

4) le cas échéant, des travaux d'aménagement et autres et les conditions techniques et financières de leur réalisation...

Dans sa partle financière, le cahier des charges identifie:

1) la source de financement:

2) le coût prévisionnel du projet

3) le prix provisoire de chaque unité;

4) le cas échéant, la répartition des charges financlères au titre de travaux d'aménagement et autres opération dont la charge financière n'incombe pas légalement, en totalité ou en partie, au souscripteur.

Les clauses particulières au site, aux

- autres contraintes doivent servitudes spéciales et être expressément formulées par le cahier des charges dans sa partie Dispositions spéciales ».

Cette partie du cahier des charges précise. le cas échéant, les matériaux locaux qui devront être utilisés.

La clause résolutoire telle que prescrite par l'article 20 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée est rappelée avec les conséquences qui lu sont attachées,

Dans le cadre de son programme de

- l'habitat, l'assemblée popuiatre développement de communale arrête, annuellement la ou les opération (s) relative (s) à la construction d'immeubles ou d'ensembles d'immeubles à usage principal d'habitation et, accessoirement, de locaux à caractère professionnel et commercial, dont la réalisation sera confiée aux personnes physiques ou morales de droit privé en application de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée.

Le conseil exécutif communal falt

- services de la commune chargés de établir, par les l'habitat et de l'urbanisme ou par l'agence foncière locale, le cahier des charges relatif à chaque opé ration de promotion immobilière, retenue par l'assemblée populaire communale, et ce, conformément au cahier des charges type prévu par les articles 8 et suivants du présent décret.

L'appel à la souscription pour la réalisation des opérations de promotion immobiliere retenues par l'assemblée populaire communale est effectué par voie d'affiches, par vole de presse ou par toute autre vole que l'assemblée populaire communale juge nécessaire.

REPUBLIQUE ALGERIENNE 251 L'appel à la souscription doit obligatoirement mentionner:

- le nombre de logements et de locaux à réaliser, leur lieu d'implantation, les délais maximaux de réalisation. le délai de dépôt des dossiers de candidature.

Il dolt, en outre, préciser le lieu, les jours et les horatres réservés à la réception des personnes intéressées, le service chargé de la réception des demandes de souscription ainsi que les jours, heures et lieux d'ouverture publique des plis.

Les services de la commune chargés de Thabitat et de l'urbanisme ou, le cas échéant, l'agence foncière locale mettent à la disposition des candidats à la promotion immobilière toutes les Informations relatives à l'opération de promotion tmmobilière projetée, notamment les documents visés à l'article 7 ci-dessus.

Τout dossier de demande de souscription à la réalisation d'opérations de promotion immobilière comprend :

- une demande manuscrite,

- un engagement. suivant modèle-type, de réaliser l'opération de promotion immobilière sollicitée, conformément au cahier des charges,

- un avant-projet de la réalisation envisagée, comprenant, notamment, un devis descriptif et estimatif de l'opération, un planning des travaux et un plan de financement,

- un certificat bancaire justifiant de la disponibilité de moyens financiers suffisants pour la réalisation du projet envisagé, mobilisables au moment de la souscription, y compris, le cas échéant, l'attestation d'éligibilité au crédit, émanant de l'institution financière habilitée,

- un certificat de nationalité et un extrait du casier judiciaire,

- pour les personnes morales, le certificat de nationalité et l'extrait du casier judiciaire pour chacun des membres,

- le cas échéant, copie de la convention prévue aux articles 13 et suivants de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée.

Le candidat à la souscription à la réalisation d'une opération de promotion immoblitère doit justifier de disponibilité de capacités techniques en rapport avec l'opération concernée.

Les demandes de souscription à la réalisation d'une opération de promotion immobilière sont inscrites sur un registre coté et parapné, dans leur ordre de dépôt.

Il est remis à chaque candidat, un récépissé de dépôt le jour même de l'enregistrement de la demande. 252 JOURNAL OFFICIEL DE LA

L'offre de souscription à une opération de promotion immobilière engage son auteur, du jour de la réception de la demande à celui de la notification de la décision d'acceptation ou de refus,

Les dossiers de candidatures sont étudiés par les services de la commune chargés de l'habitat et de l'urbanisme ou par l'agence foncière locale.

Dans ce cadre, les services qualifiés de la commune procèdent, sur la base des critères énumérés à l'article ci-dessous, à la sélection et au classement des candidatures, dans un délai compris entre trente (30) et soixante (60) jours, au maximum, après le dépôt du dossier.

Dans le cadre des dispositions de l'article 12 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée, la sélection des candidatures à la souscription est faite en tenant compte : -de l'apport du terrain d'assiette, -de l'étendue de la capacité de financement

- des garanties et qualifications personnelles, du coût et des délais de construction, du volume d'intégration des matériaux localement produits,

- du type d'habitat et d'architecture s'intégrant le plus à l'ensemble.

Les types d'habitat visés à l'article 17 ci-dessus comportent au sens du présent décret :

1) L'habitat collectif :

Sont considérés comme logements de type collectif, les logements groupés sur plusieurs niveaux et situés sur un terrain commun, desservis par des circulations communes et possédant des locaux communs.

2) L'habitat semi-collectif :

Sont considérés comme logements de type semi-collectif, les logements groupés en un ou deux niveaux, avec des entrées séparées situés sur un terrain commun et desservis par des circulations communes.

3) Le logement de type économique :

Sont considérés comme logements de type économique, les logements en collectif dont la surface habitable unitaire moyenne n'excède pas les normes y afférentes.

4) Le logement de type amélioré :

Sont considérés comme logements de type amélioré, les logements en collectif ou semi-collectif dont la surface habitable moyenne unitaire est supérieure aux normes du type économique et comportant des matériaux d'ornement.

REPUBLIQUE ALGERIENNE 5 mars 1986

5) Le logement de standing Sont considérés comme logements de standing les logements dépassant les normes de superficie défintes pour le type amélioré et utilisant des matériaux de luxe dans la construction

- revêtement de plafonds et de murs en matériaux décoratifs,

- revêtement de sol en matériaux somptuaires (marbre, onyx).

- installations sanitaires de luxe dans les salles d'eau et cuisines.

Sur la base du rapport de présentation élaboré par le service chargé de l'étude des dossiers de candidature, le conseil exécutif communal élargi au receveur communal, décide du classement et du choix des candidats retenus.

Le classement et le choix des candidats à la souscription à la réalisation d'une opération de promotion immobilière est arrêté par le président de l'assemblée populaire communale après approbation par le wali.

La décision d'acceptation ou de rejet est notifiée par lettre recommandée au candidat concerné.

La notification de la décision tient lieu de convocation pour le candidat retenu.

Il doit se présenter au siège de l'assemblée populaire communale dans un délai de 15 jours, au maximum, à compter de la date de réception de ladite notification pour approbation et signature du cahier des charges.

Le cahier des charges est contresigné par le président de l'assemblée populaire communale et il en est délivré ampliation au souscripteur.

Le cahier des charges est exigé pour toutes les formalités que le souscripteur doit accomplir, conformément à la législation et à la réglementation en vigueur, et notamment celles relatives aux permis de construire et de lotir.

Il est institué, auprès du wall, une commission de recours habilitée à instruire toute contestation relative au déroulement des opérations de souscription.

Cette commission, dont le président est désigné par le wali, comprend : 4 représentants des collectivités locales désignés par les assemblées populaires communales non concernées par le recours, -- 2 représentants du conseil exécutif de wilaya désignés par le wall.

Toute personne dont la candidature a été rejetée peut, dans les 15 jours à dater de la notification de la décision, saisir la commission de recours, 5 mars 1986 - JOURNAL OFFICIEL DE LA

La commission de recours est dotée d'un règlement intérieur arrêté par le wall sur la base d'un règlement intérieur-type fixé par arrête conjoint du ministre de l'intérieur et des collectivités locales et du ministre de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction,

Le modèle <type> d'acte de réservation prévu à l'article 30 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice, du ministre des finances et du ministre de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction.

L'acte de réservation dénommé contrat de réservation est obligatoire dans toute vente à terme.

Il est établi en la forme sous seing privé et soumis à la formalité de l'enregistrement.

Le contrat de réservation, outre l'original destiné à l'enregistrement, est établi en autant d'originaux que de parties.

Il comporte des conditions générales et des condltions particulières.

Les conditions générales annexées au contrat de réservation sont constituées d'un rappel exprès des dispositions légales et réglementaires ayant trait aux rapports souscripteurs à l'opération de promotion immobilière et accédant notamment : -les obligations et garanties du souscripteur à l'opération de promotion immobilière à l'égard du candidat accédant, les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garanties précitées,

- les obligations et garanties du candidat accédant à l'égard du souscripteur à l'opération de promotion immobilière, les sanctions administratives, civiles et pénales des obligations et garanties ci-dessus visées.

- les clauses nulles et de nul effet et celles interdites, les clauses obligatoires.

Cette partie doit reproduire, en outre, les dispositions des articles 39 à 49 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 susvisée.

Les dispositions du contrat de réservation visent à déterminer, notamment : -l'identité et la qualité des parties à la convention,

- les caractéristiques, la situation et le lieu de l'immeuble concerné,

- la description précise des biens, objet du contrat de réservation, la date prévisionnelle de livraison et les pénalités de retard, REPUBLIQUE ALGERIENNE 253

- le prix prévisionnel et les modalités de sa révision,

- les conditions et modalités de la réitération par acte notarié,

- les modalités et conditions de palement, particulièrement l'accès au crédit par le réservataire, les modalités et conditions de constitution et de restitution du dépôt de garantie.

Les pénalités ci-dessus visées sont, au maximum, égales à 1/2000ème du coût prévisionnel par jour de retard.

Les frais engendrés par le contrat de réservation ainsi que tout autre acte subsequent sont liquidés suivant les conditions et modalités prévues par la réglementation en vigueur.

La souscription du contrat de réservation est soumise à la lecture et à la prise de connaissance préalable, par le réservataire, du dossier technique complet afférent à son engagement.

Le présent décret sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Alger, le 4 mars 1986.

Chadli BENDJEDID,