Arrêté interministériel du 10 mai 1987 portant modèle « type » d'acte de réservation pour la vente de logements sur plans

Le modèle <type>> d'acte de réservation, appelé contrat de réservation pour la vente de logements sur plans, prévu par les dispositions législatives et réglementaires relatives à la promotion immobilière, est établi conformément à l'annexe jointe au présent arrêté.

Le présent arrêté sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Alger, le 10 mai 1987.

Le ministre de Le ministre l'aménagement de la justice, du territoire, de l'urbanisme et de la construction, Mohamed Chérif Abdelmalek NOURANI KHARROUBI Le ministre des finances, Abdelaziz KHELLEF 626 JOURNAL OFFICIEL DE LA MODELE « TYPE »

DE CONTRAT DE RESERVATION POUR L'ACQUISITION D'UN LOGEMENT NEUF Entre les soussignés :

Nom et prénoms ou raison sociale :.................

Représenté par :

Domicilié à : 1.

Ci-après dénommé « le souscripteur », d'une part, Et Mme Mlle - Mr Fille fils de :

Et de :

Né (e) le:

Ci-après dénommé (e) « réservataire », d'autre part, IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :

Le présent contrat est conclu conformément aux dispositions législatives et réglementaires prévues par les articles 30, 32 à 37 et 39 à 49 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière et les articles 35, 36 et 40 du décret n° 86-38 du 4 mars 1986 fixant les conditions et les modalités de souscription à une opération de promotion immobilière et définissant le cahier des charges « type » ainsi que le modèle << type >> de réservation.

Les articles visés ci-dessus disposent :

a) <<< Article 30 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Dans le cadre de la vente à terme, toute cession doit, au préalable, être marquée par un acte « de réservation ».

Cet acte préliminaire doit, à peine de nullité, mentionner: la description et la consistance de l'immeuble ou fraction d'immeuble vendu, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de services, dépendances et dégagements, la surface habitable de l'immeuble et, le cas échéant, celle représentant la fraction cédée ainsi que sa situation, la qualité de la construction, le prix prévisionnel et les modalités de sa révision, les conditions et modalités de paiement, les délais de livraison, les pénalités de retard, les garanties et les moyens de financement; la nullité ne saurait être invoquée que par l'accédant ».

REPUBLIQUE ALGERIENNE 10 juin 1987

b) <<< Article 32 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Sont interdites et de nul effet, les clauses pénales et les clauses limitatives de responsabilité autres que celles prévues dans le cahier de charges régissant l'opération de promotion immobilière en application de la présente loi ».

c) <<< Article 33 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Nul ne peut se porter accédant à la propriété de plus d'un logement au titre d'une même opération de promotion immobilière ».

d) <<< Article 34 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière:

L'accédant à la propriété est assujetti au dépôt de garantie dont le montant est égal à 20% du coût estimatif de l'immeuble ou fraction d'immeuble cédé ».

e) <<< Article 35 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Les fonds déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles, dans la limite fixée à l'article 34 ci-dessus.

Ils sont productifs d'intérêts conformément à la législation en vigueur ».

f) <<< Article 36 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Le dépôt de garantie est restitué à son titre sur simple notification et sans retenues ni pénalités si le prix de vente excède le prix prévisionnel, majoré par application des règles fixées par le présent contrat en matière de révision des prix et dans la limite d'un taux de 10% fixé par le décret n° 36-40 du 4 mars 1986 portant application de l'article 36 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière ».

g) <<< Article 37 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Au cas où l'accédant se dédit, au cours de la réalisation du projet, le souscripteur bénéficie d'une retenue correspondant à 25% du montant du dépôt de garantie ».

h) << Article 39 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu des vices apparents contenus dans l'immeuble et ne peut en être déchargé avant l'expiration d'un délai de trois (3) mois, après la prise de possession par l'acccédant de cet immeuble.

Il n'y a pas lieu à résolution ou à réduction du prix si le souscripteur s'oblige à réparer le vice dans les délais raisonnables ».

1) <<< Article 40 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu de l'obligation de garantie pendant un délai de trois (3) ans, à compter de 10 juin 1987 JOURNAL OFFICIEL DE LA la réception des travaux ou de la découverte du défaut de l'ouvrage.

Il n'y a pas lieu à résolution du contrat ou à diiminution du prix si le souscripteur s'oblige à réparer le vice dans des délais raisonnables ne pouvant excéder trois (3) mois ».

j) <<< Article 41 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière est tenu pendant un délai de dix (10) ans, à compter de la délivrance du certificat de conformité, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, sont eux-mêmes tenus en application des articles 140, alinéa 1°, 554 et 564 du code civil ».

k) <<< Article 42 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Le souscripteur à la réalisation d'une opération de promotion immobilière est tenu à l'achèvement conforme des travaux. Il doit, en particulier, effectuer l'appel aux fonds nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, quel que soit le régime juridique et la forme de la souscription ».

1) <<< Article 43 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Sauf à satisfaire ses besoins de logement personnel et familiaux, le souscripteur à la réalisation d'une opération de promotion immobilière doit procéder à la mutation des droits de propriété dès que sont remplies les conditions d'habitabilité.

Les besoins familiaux sont ceux de la famille simple.

Ils sont déterminés et situés à un seuil qui maintient l'opération dans sa nature de promotion immobilière destinée à la vente et ce, selon des normes définies par voie réglementaire. Le titre de propriété de l'accédant constitue le seul acte justificatif pour une occupation régulière des lieux pour toute opération dont la finalité n'est pas la location ».

m) <<< Article 44 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Le souscripteur est tenu de procéder à la vente des immeubles ou fractions d'immeubles, non cédés, au plus tard, dans les six (6) mois de l'achèvement des travaux dûment constatés.

Passé ce délai, l'administration compétente peut se substituer au souscripteur pour la cession des logements considérés et, éventuellement, procéder à toute réquisition, dans les limites et conditions à définir par voie réglementaire ».

n) <<< Article 45 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Toute personne qui aura, à quelque titre que ce soit, exigé ou accepté d'un accédant un versement en violation des dispositions de la présente lol, sera punie d'un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et d'une amende de deux mille dinars (2.000 DA) à dix mille dinars (10.000 DA) ou de l'une de ces deux peines seulement ».

REPUBLIQUE ALGERIENNE 627

0) <<< Article 46 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière qui, de mauvaise foi, fait du crédit qui lui a été consenti par une institution financière habilitée, un usage qui soit contraire à l'objet de l'opération, est puni de la réclusion de dix (10) à vingt (20) ans et d'une amende qui ne saurait être inférieure au montant de la somme demandée ».

p) <<< Article 47 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Le souscripteur à une opération de promotion immobilière qui, dans un contrat de réservation, exige ou accepte un versement ou dépôt avant la signature du contrat de vente définitive ou avant la date à laquelle la créance est exigible, est puni d'un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et d'une amende de deux mille dinars (2.000 DA) à dix mille dinars (10.000 DA) ».

q) <<< Article 48 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Quiconque, dans le cadre ou à l'occasion de l'opération << Promotion immobilière », porte volontairement des indications inexactes ou incomplètes dans les documents, actes et contrats auxquels elle donne lieu, est puni d'un emprisonnement d'un (1) mois à cinq (5) ans et d'une amende de mille dinars (1.000 DA) à cent mille dinars (100.000 DA).

Est puni de la même peine, le souscripteur qui induit en erreur l'accédant par des renseignements incomplets ou insuffisants, sans préjudice de l'application de l'article 372 du code pénal ».

r) << Article 49 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière :

Tout souscripteur à une opération de promotion immobilière qui aura négligé, dans un contrat de réservation, de mentionner l'une des prescriptions contenues dans l'article 30 de la présente loi, est puni d'une peine de deux (2) mois à trois (3) ans d'emprisonnement et d'une amende de cinq mille dinars (5.000 DA) à dix mille dinars (10.000 DA)». a') <<< Article 35 du décret n° 86-38 du 4 mars 1986 fixant les conditions et modalités de souscription à une opération immobilière et définissant le cahier de charges « type >>> ainst que le modèle « type >>> d'acte de réservation :

L'acte de réservation dénommé « Contrat de réservation » est obligatoire dans toute vente à terme.

Il est établi en la forme sous seing. privé et soumis à la formalité de l'enregistrement ». b') << Article 36 du décret n° 86-38 du 4 mars 1986 fixant les conditions et modalités de souscription à une opération immobilière et définissant le cahier de charge « type >>> ainsi que le modèle « type >>> d'acte de réservation :

Le contrat de réservation, outre l'original destiné à l'enregistrement, est établi en autant d'originaux que de parties.

Il comporte des conditions générales et des conditions particulières ». 628 JOURNAL OFFICIEL DE LA c') << Article 40 du décret n° 86-38 du 4 mars 1986 fixant les conditions et modalités de souscription à une opération immobilière et définissant le cahier de charges « type > ainsi que le modèle « type > d'acte de réservation:

La souscription du contrat de réservation est soumise à la lecture et à la prise de connaissance préalable, par le réservataire, du dossier technique complet afférent à son engagement ».

Destination du projet

Le projet décrit ci-après est destiné à la vente.

Forme et qualité du logement

Sous réserve des dispositions prévues à l'article 16 ci-dessous, le souscripteur s'engage à livrer le logement, objet de la réservation, dans les formes et qualités prévues par les plans et devi descriptifs de construction.

Exercice du droit de préférence du réservataire

La notification du projet de contrat de vente est faite par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception.

Cette notification doit être faite dans un délai n'excédant pas le terme prévu pour la réalisation du bien objet du contrat et au moins, un (1) mois, avant la signature de l'acte de vente.

Le réservataire dispose d'un délai d'un (1) mois, à compter du jour de la réception de la notification, pour prendre sa décision. Il devra pôrter celle-ci à la connaissance du souscripteur, par lettre recommandée, avec avis de réception; faute de quoi, il sera censé renoncer à son acquisition et le présent acte de réservation sera résilié de plein droit.

La vente

En cas de résiliation de la vente, celle-ci sera conclue, à peine de nullité, aux conditions et formes prescrites par l'ordonnance n° 70-91 du 15 décembre 1970 portant organisation du notariat, notamment en ses articles 12 et 26 qui disposent ce qui suit : << Article 12. Outre les actes que la loi assujettit impérativement à la forme authentique, les actes portant mutation d'immeubles ou des droits immobiliers, de fonds de commerce ou d'industrie ou de tout élément les composant, les cessions d'actions ou de parts de sociétés, les baux ruraux, les baux commerciaux, les gérances de fonds de commerce ou d'établissements industriels, doivent, sous peine de nullité, être dressés en la forme authentique et le paiement du prix effectué entre les mains du notaire ».

« - Article 26. - Dans les actes translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière, les notaires énoncent la nature, la situation, la contenance, les tenants et les aboutissants des immeubles, les noms des précédents propriétaires et, autant qu'il se peut, le caractère et la date des mutations successives ».

REPUBLIQUE ALGERIENNE 10 juin 1987 L'accès au crédit ouvert au réservataire

Dans l'hypothèse où le réservataire ne dispose pas de fonds propres susceptibles de couvrir l'intégralité du prix de vente, il recourra au crédit auprès de l'institution financière habilitée, dans les conditions de prêt en vigueur.

Le prix de vente et les modalités de paiement

La vente aura lieu au prix fixé à l'article 18 ci-dessous; ce prix peut être révisé dans les conditions définies à l'article 3 ci-dessus.

Le paiement devra s'effectuer au comptant, à la date du transfert de la propriété du bien cédé.

Dans l'hypothèse d'une vente à tempérament, les fractions du solde du prix à payer devront être échelonnées suivant un calendrier figurant au contrat de vente.

La révision du prix

En cas de révision du prix, celle-ci sera établie conformément aux indices << Salaires et matières des travaux publics et du bâtiment », homologués par le ministère du commerce et ce, dans la limite de 10% ainsi qu'il résulte de l'article 3 du décret n° 86-40 du 4 mars 1986 portant application de l'article 36 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière.

La période de révision du prix ne peut excéder les délais de réalisation prévus à l'article 17 ci-dessus.

La révision du prix intervenant à l'intérieur de la période sus-considérée s'opère de manière fractionnée suivant le cadre fixé conformément aux dispositions du décret n° 86-40 du 4 mars 1986 portant application de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière.

La révision s'effectue sur la base des indices homologués pour la période considérée appliqués aux travaux réalisés durant ladite période.

Livraison des biens et transfert de propriété

En vue de la livraison des biens, le souscripteur convoquera le réservataire aux jour et heure fixés et tiendra à sa disposition copie du certificat de conformité des travaux établis, par les services habilités.

Après procès-verbal contradictoire concernant l'état des lieux valant réception par le réservataire, il sera procédé à la remise des clés.

Le transfert de propriété au profit du réservataire s'opérera par la constatation, par acte authentique, du paiement intégral du prix de vente.

En cas de paiement échelonné, dans le cadre de la vente à tempérament, le transfert de propriété s'effectue au moment de l'établissement de l'acte de vente et le vendeur bénéficiera, pour garantir le solde du prix, du privilège de vendeur d'immeuble accordé dans les conditions fixées par l'article 999 du code civil qui dispose ce qui suit : <<< Article 999. Le vendeur d'un immeuble a un privilège sur cet immeuble pour garantir le prix et ses accessoires.

Ce privilège a le même rang que le privilège du vendeur et il prend rang à partir de la date de la vente, si son inscription est effectuée dans le délai de deux (2) mois, à compter de celle-ci.

Passé ce délai, le privilège dégénère en hypothèque ».

Le souscripteur réserve au réservataire qui accepte dans les conditions prévues au chapitre VI de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière, les immeubles ou partie d'immeubles ci-après désignés : un logement (1) d'une surface habitable de mètres carrés, composé de: (2) les parties privatives suivantes : (3) les parties communes suivantes: (4) :

Le projet de construction

Le logement objet du présent contrat de réservation fait partie de: (5) situé dans : la wilaya de : daïra de :

- commune de : et fait partie de l'ensemble immobilier, tel que défini ci-après.

Description générale de la construction

L'immeuble ou le groupe d'immeubles dont la construction est projetée :

(1) - Préciser « individuel » ou « coffectif >>>

(2) Donner la surface par composante du logement

(3) - Donner éventuellement la description des autres parties privées (garage - cave...)

(4) - Il s'agit de quotes-parts des parties communes qui seront affectées aux termes de l'état descriptif de division

(5) - Préciser l'immeuble ou groupe d'immeubles pavillon ou groupe de pavillons est situé sur un terrain sis. à ........... d'une surface totale de .......... cadastré ............. acquise par le souscripteur suivant acte n° du .... comprend (1) ......

Le souscripteur tient à la disposition du réservataire le dossier technique, a fait l'objet du permis de construire n° délivré en date du ...... par ..............

Position et délimitation du logement

Le logement objet du présent contrat de réservation est (2): situé dans la rue bâtiment n° 'cage étage porte nº ..... ... ........

Le logement porte le n° et est limité par: (3) ....

Description des équipements des parties communes

L'immeuble comportera les équipements des parties communes suivantes: (4) Consultation des documents

Les plans de situation, de masse, de niveau, des cellules ainsi que le devis descriptif des constructions que le souscripteur tient à la disposition du réservataire pourront, en outre, être consultés auprès de Maître notaire à:

Etat du logement à la livraison

Le logement objet du présent contrat sera livré (5) à l'état fint, toutes conditions d'habitabilité réunies sans les prestations ci-après : (6)

(1) - Indiquer le nombre de logements ou de pavillons ainsi que les locaux à usage autre que le logement, conformément au cahier de charges.

(2) - S'il s'agit d'un immeuble, remplir le premier tiré.

S'il s'agit d'un pavillon, remplir le deuxième tiré.

(3) - Désignation des lots ou voies limitrophes.

(4) - Porter, selon le cas: conciergerie - terrasse collective buanderie - cave - ascenseur chauffage central - vide-ordures autres...

(5) - Biffer la mention inutile

(6) Dans ce cas, se conformer à la circulaire ministérielle n° 01/I/S.P.M./87 du 7 janvier 1897 630 JOURNAL OFFICIEL DE LA Délais de livraison

L'achèvement de l'immeuble et la finition conforme aux termes du présent contrat, du logement réservé, sont prévus pour le mois de de l'année sauf cas de force majeure reconnue suivant la procédure prévue à l'article 107, alinéa 3 du code civil.

Les retards de livraison non justifiés dans le sens des dispositions de l'alinéa ler ci-dessus donnent lieu à des pénalités égales à : (1) Le prix prévisionnel

Le souscripteur s'engage à vendre au réservataire, qui l'accepte, le bien objet du présent contrat moyennant le prix prévisionnel de DA.

Ce prix est ferme et non révisable;

Il sera révisé conformément aux dispositions de l'article 8.

Dépôt de garantie

A la garantie de la présente réservation, le réservataire remettra en dépôt une somme de qui représente 20% du prix prévisionnel de cession, qui sera assignée dans un compte spécial ouvert en son nom auprès de (2)

(1) - Préciser et justifier le taux appliqué qui, en tout état de cause, ne peut être supérieur à 1/2000ème du prix prévisionnel par jour de retard, conformément à l'article 38 du décret n° 86-39 du 4 mars 1986

(2) - Donner la raison sociale de l'institution financière fmprimerte Officiolie, Alger-7, 8 REPUBLIQUE ALGERIENNE 10 juin 1987 Le réservataire devra fournir au souscripteur la justification de ce dépôt, régi par les articles 34 à 37 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière, littéralement rapportés.

La forme

Conformément à l'article 31 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière, le présent contrat est établi en la forme sous-seing privé et est soumis à la formalité de l'enregistrement.

Frais annexes

Les droits fixes prévus par le code de l'enregistrement en ses articles 208 et 209 sont à la charge du réservataire.

Fait à ......... le .... en .. exemplaires.

LE SOUSCRIPTEUR, LE RESERVATAIRE,