Arrêté interministériel du 15 avril 1987 portant cahier de charges « type », d'opérations de promotion immobilière

Le modèle de cahier de charges <type> fixant l'ensemble des éléments régissant les opérations de promotion immobilière, prévu par Jes dispositions de l'article 10 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière et les dispositions du décret n° 86-38 du 4 mars 1986 susvisé cst établi conformément à l'annexe jointe au présent rrêté.

Le présent anrêté sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Allger, le 15 avril 1987.

Le ministre de l'aména- Le ministre gement du territoire, de l'intérieur et des de l'urbanisme collectivités locales, èt de la construction, ANNEXE WILAYA DE .......

COMMUNE DE .......

CAHIER DES CHARGES RELATIF A L'OPERATION DE PROMOTION IMMOBILIERE PORTANT REALI- SATION DE LOGEMENTS ......... ... ..........

LOCALISES A:

Le souscripteur s'engage à respecter les termes du présent, cahier des charges auquel il adhère après en avoir pris connaissance au titre de la souscription à une opération de promotion immobilière.

Clause résolutoire

La cession du terrain est consentie sous condition du respect, par le souscripteur, de l'ensemble des clauses et conditions prévues par la législation et la réglementation en vigueur en matière de promotion immobilière et celles stipulées par le présent cahier des charges. / La non exécution des engagements mis à la charge du souscripteur, sauf dans les cas prévus à l'article 3 emporte application de la clause résolutoire.

La résolution est constatée par voie judiciaire et emporte au profit de la commune la réintégration de la propriété du terrain avec toutes implantations, sans frais, ni indemnités, ni répétition de prix par elle.

La réintégration de la propriété est opérée sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 885 du code civil relatives à l'hypothèque consentie par le souscripteur à un créancier de bonne foi lors de la conclusion de l'hypothèque.

Cas de non-application de la clause résolutoire

Les cas de non application de la clause résolutoire sont : le décès du souscripteur;

Les catastrophes naturelles; l'incendie; les cas de force majeure tels que définis par la législation en vigueur.

Mainlevée de la clause résolutoire

La mainlevée de la clause résolutoire est constatée par le certificat de conformité et de bonne exécution des réalisations des entreprises au titre de l'opération à laquelle s'applique le présent cahier des charges. Le certificat de conformité est délivré par les services compétents pour l'instruction des dossiers Abdel malek NOURANI M'Hamed YALA et la délivrance du permis de construire.

Utilisation des sols

La parcelle retenue est affectée à l'habitat; l'utilisation du terrain est uniquement réservée à la réalisation de locaux à usage principal d'habitation et ses dépendances.

Elle ne peut faire l'objet d'aucun changement.

L'utilisation de tout ou partie du terrain à d'autres fins que celles fixées dans le présent cahier des charges entraîne l'application de la clause résolutoire.

Règles et normes d'urbanisme

L'opération de promotion immobilière devra être entreprise dans le respect des règles et normes d'urbanisme et d'architecture découlant des dispositions législatives et réglementaires en vigueur et celles prévues aux articles ci-après.

Les fonctions << habitat », << équipements », « activités >>>

Les surfaces de plancher devront être consacrées à des logements et locaux annexes aux logements (box de rangement, parking pour les acquéreurs ou les locataires, locaux techniques divers, buanderies).

Cependant, les rez-de-chaussées pourront être affectés à des locaux à usage commercial, professionnel ou artisanal, dont l'activité ne relève pas des établissements classés dangereux, incommodes ou insalubres.

Les surfaces de plancher hors œuvre réservées à ces locaux ne peuvent cependant excéder la limite maximale du 1/4 des surfaces totales de plancher hors œuvre.

Conditions de cession de terrain

Conformément aux dispositions prévues par la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière et dès que la candidature du souscripteur sera définitivement retenue, il pourra postuler à l'acquisition du terrain de gré à gré.

Le montant du terrain sera libéré entre les mains du receveur communal à la signature de l'acte administratif de vente établi par la commune suivant les modalités fixées par la législation et la réglementation en vigueur.

Entrée en jouissance du terrain

La date d'entrée en jouissance du terrain est fixée dans l'acte qui constate la vente.

Démarrage des travaux

Le souscripteur s'engage à démarrer les travaux de son projet dans un délal n'excédant pas six (6) mois après la prise de possession du terrain.

A cet effet, il prendra toutes les dispositions nécessaires pour établir son projet définitif et déposer avant l'échéance prévue ci-dessus, sa demande de permis de construire, conformément à la réglementation en vigueur.

Les délais prévus ci-dessus sont prorogeables una seule fois, au maximum pour la même durée, pour des raisons dûment justifiées.

Passé les délais prévus pour le démarrage des travaux, la commune est habilitée à résilier la cession du terrain et à le réaffecter à un autre souscripteur sans frais ni indemnités d'aucune sorte pour le souscripteur défaillant.

Durée des travaux

La durée des travaux est celle portée sur le dossier présenté par le souscripteur.

Elle commence à compter de la date de démarrage des travaux, prévue à l'article 10 ci-dessus.

Les délais d'exécution des travaux seront, si leur inobservation est due à l'un des cas prévus à l'article 3, prolongés d'une durée égale à celle durant laquelle Je souscripteur a été dans l'impossibilité de réaliser les obligations.

Les difficultés techniques ou de financement ne peuvent en aucun cas être considérées comme constituant un cas de force majeure.

De même, le souscripteur fera son affaire des obligations à mettre à la charge des entrepreneurs participant à la constitution des ouvrages pour le respect des délais de réalisation sur lesquels 11 est lui-même engagé.

En cas d'inobservation des conditions de délais ci-dessus, il est fait application à l'égard du souscripteur, de la clause résolutoire prévue aux articles 20 et 21 de la loi n° 86-07 du 4 mars 1986 relative à la promotion immobilière.

Contrôle d'exécution des travaux

Le souscripteur doit soumettre son projet pour avis et contrôle des services compétents avant tout commencement d'exécution des travaux.

Il devra notamment obtenir le visa de l'organisme de contrôle technique compétent et le permis de construire réglementaire.

Les services de contrôle compétents sont autorisés à suivre le chantier et pourront y accéder à tout moment. Les observations formulées devront être prises en charge par le souscripteur sous peine de la non-délivrance du certificat de conformité prévu par la réglementation en vigueur.

Le souscripteur est, en outre, tenu de contracter toutes polices d'assurance mises à sa charge par la loi.

Nivellement et rattachement des constructions

L'assemblée populaire communale (A.P.C) est tenue de mettre à la disposition des différents souscripteurs, en fonction de leur disponibilité :

- un levé topographique permettant de déterminer l'ensemble des cotes d'implantation des constructions ainsi que les limites d'emprises des servitudes d'accès publics; une étude de sol préliminaire.

Le levé topographique et l'étude de sol préliminaire seront à la charge du souscripteur retenu, qui devra en vérifier le contenu.

Les documents remis par l'assemblée populaire communale (A.P.C) sont indicatifs et n'engagent en rien la responsabilité de la collectivité locale.

Servitudes de traitement des abords Art. 14, Au cas où les trottoirs aux abords des voies publiques ne sont pas aménagés, le souscripteur devra procéder à leur aménagement conformément aux prescriptions définies par l'assemblée populaire communale ou les services techniques compétents.

Hauteur maximale des constructions

La hauteur maximale des constructions est déterminée par référence aux règlements d'urbanisme en vigueur que le souscripteur s'engage à respecter en ce qui concerne les constructions à réaliser.

Dans tous les cas, elle est soumise aux disposition's réglementaires prévues par le décret n° 82-30 du 9 octobre 1982 portant réglementation des constructions régies par la loi n° 82-02 du 6 février 1982 relative au permis de construire et au permis de lotir.

Eléments complémentaires de l'esthétique urbaine

Le souscripteur est tenu de prévoir un certain nombre d'éléments participant à l'esthétique générale tels que : sculptures et objets monumentaux ; peinture et mosaïque murales (traitement de certains murs ou façades); plantations ; etc......

Accès et voiries

Le cas échéant, avant la délivrance du permis de construire, le souscripteur est tenu d'avoir l'accord de l'assemblée populaire communale (A.P.C) ou des services techniques concernés sur le tracé des voiries et espaces qui seront considérés comme tertiaires.

L'état descriptif de ces accès et voiries à réaliser devra être approuvé par l'assemblée populaire communale ou les services techniques compétents qui procèderont à leur réception en vue de leur classification et de la prise en charge de leur gestion.

Ils deviennent, de ce fait et de plein droit, propriété de la commune.

Chemins piétonniers, places et espaces libres

Le souscripteur aura à charge la réalisation des aménagements paysagers de tous les espaces libres, y compris les terrains de jeux, les places et chemins piétonniers situés à l'intérieur du terrain qui lui est affecté.

Les chemins piétonniers principaux devront être conçus de telle sorte qu'ils puissent être empruntés par les personnes handicapées physiques et les voitures d'enfants. Ils seront inaccessibles à la circulation des véhicules motorisés à deux ou plusieurs roues, sauf éventuellement, aux véhicules de service public et de lutte contre les incendies.

Les aménagements visés par le présent article sont de plein droit propriété de la commune.

Assainissement

L'assainissement du terrain à construire devra être réalisé en système existant ou prévu pour la zone. La conception et la réalisation des travaux sont soumises aux mêmes conditions que celles concernant les voiries.

Eau potable

Le réseau d'alimentation en eau potable interne à la parcelle, y compris l'installation d'un réseau « incendie », selon les normes en vigueur, est entièrement à la charge du souscripteur.

Les raccordements extérieurs qui sont réalisés par le souscripteur et à sa charge doivent recevoir l'agrément de l'organisme chargé de la gestion. Ils sont, de ce fait et de plein droit, propriété dudit organisme.

Electricité, gaz et téléphone :

Ces réseaux sont réalisés et gérés par les services et organismes publics concessionnaires ou sous leur contrôle. Les frais de réalisation sont à la charge du souscripteur.

Les réseaux ainsi réalisés sont de plein droit propriété desdits organismes concessionnaires.

Eclairage public

Toutes les voies, chemins piétonniers et espaces libres publics devront obligatoirement recevoir une installation d'éclairage public réalisée par le souscripteur et gérée par l'assemblée populaire communale (A.P.C) qui devient, de ce fait et de plein droit, propriétaire.

Les installations sont réalisées dans les mêmes conditions que celles prévues pour les voiries.

Ordures ménagères

Le souscripteur est tenu de prendre les dispositions appropriées pour faciliter la collecte des ordures ménagères.

Tous les points de collecte devront être desservis par une voie publique carrossable.

Dépenses à la charge du souscripteur

Le souscripteur s'engage à prendre en charge financièrement et à réaliser tous les travaux d'aménagement lui incombant au titre de l'opération.

Il devra faire son affaire de réalisation des ouvrages et installations nécessaires à la desserte des logements et, d'une manière générale, de l'ensemble des voiries et réseaux divers à l'intérieur du terrain attribué. 10 juin 1987 JOURNAL OFFICIEL DE LA Autres servitudes et contraintes particulières

Conformément aux dispositions réglementaires en vigueur, le souscripteur est tenu d'informer l'administration de toutes découvertes faites lors des fouilles des constructions et d'en arrêter immédiatement les travaux jusqu'à autorisation de reprise éventuelle.

Charges financières incombant à la collectivité

Les travaux de raccordement externes au terrain attribué, notamment en matière de voiries, d'assainissement, de drainage et d'adduction d'eau potable, sont à la charge de l'assemblée populaire communale (A.P.C).

Coût prévisionnel du projet

Le coût prévisionnel du projet, objet du présent cahier des charges, devra être expressément précisé dans le dossier de 'souscription.

Le coût prévisionnel sera indiqué en valeur absolue pour l'ensemble du projet et détaillé par unité de logement ou de local commercial.

Le coût prévisionnel au mètre carré de surface habitable devra être clairement précisé. Ce coût devra comprendre les charges foncières, les études, le coût de réalisation des bâtiments et des travaux d'aménagement ainsi que le montant prévisionnel des révisions de prix des travaux sur marchés.

Les charges foncières

Les charges foncières comprennent les rubriques relatives: au prix d'acquisition du terrain ; aux taxes légales relatives dues par le souscripteur.

Les études

Le coût des études comprend les honoraires d'architecte et, d'une manière générale, toute étude technique liée au projet, y compris les études de sol, levés topographiques et les frais de contrôle technique.

Coût prévisionnel du bâti

Les éléments constitutifs du prix des bâtiments sont identifiés comme représentant le coût du gros-œuvre et des lots secondaires.

Coût des travaux d'aménagement

Les dépenses des travaux d'aménagement sont représentées par le coût des travaux de terrassement et de voirie et réseaux divers et tous aménagements éventuels mis à la charge du souscripteur.

Montant prévisionnel des révisions de prix

Il s'agit des dépenses prévisionnelles, destinées à couvrir les variations des salaires et des prix des matières, telles que définies par la réglementation en vigueur.

Financement de l'opération

Le souscripteur est tenu de présenter, lors du dépôt de son dossier, un plan de financement de l'opération visée par le présent cahier des charges.

REPUBLIQUE ALGERIENNE 623 Ce plan de financement doit préciser :

1) le coût prévisionnel du projet tel que défini & l'article 26 ci-dessus ;

2) le montant de l'apport personnel (fonds propres) du souscripteur. Pour justifier la disponibilité du cipital en fonds propres le souscripteur est tenu de fournir les certificats bancaires nécessaires attestant la disponibilité de ce capital.

3) le montant du crédit: le souscripteur est tenu de fournir une attestation de la banque habilitée à assurer le prêt pour le financement de l'opération, précisant la proportion des crédits accordés par la banque au titre du projet;

4) l'échéancier de mobilisation et de consommation du montant de l'opération.

Conformément au plan de financement prévu pour l'opération, le souscripteur est tenu de mobiliser le montant du prêt pour la poursuite des travaux de réalisation suivant le décompte arrêté d'un commun accord avec l'institution bancaire habilitée.

Prix prévisionnel de vente ou de location

Le souscripteur est tenu de préciser dams son dossier de souscription le prix prévisionnel de vente (ou le loyer mensuel, selon le cas) de chaque type de logement et de local commercial.

Le souscripteur reste lié par le prix prévisionnel avancé.

Ce prix doit être indiqué pour chaque logement et local commercial objet de la présente opération de promotion immobilière.

Prix de vente ou de location

Les prix de vente (ou de location) par unité devront être les prix prévisionnels de vente (ou de location) tels que définis à l'article ci-dessus.

Le souscripteur devra, dans sa soumission, préciser si ces prix sont fermes ou révisables. Dans ce dernier cas, la provision pour révision des prix devra : être conforme à la réglementation en vigueur ; ressortir distinctement dans la soumission.

L'assemblée populaire communale peut, le cas échéant, déterminer un pourcentage n'excédant pas 30% du programme de la présente opération de promotion immobilière qui serait cédé (ou loué) à des résidents solvables de la commune.

Cette condition est précisée à l'article 57 relatif aux conditions spéciales.

Le terrain à bâtir localisé sur le plan de situation joint, est situé sur le territoire de la commune de lieu dit daïra de wilaya de 624 JOURNAL OFFICIEL DE LA il est limité : au nord par .... au sud pair à l'est par à l'ouest par Consistance du terrain

Le terrain d'assiette dégagé pour l'opération immobilière objet de la souscription est d'une superficie de (1) 11 doit permettre la construction de (1) logements locaux à usage commercial.

Prix de cession de terrain

Le prix de cession du terrain est fixé à: (1) le mètre carré. * (1)à comptèter en lettres et en chiffres.

Type de construction

Les logements à réaliser sont du type :

(2) d'une surface moyenne habitable n'excédant pas: (3) Les travaux de construction feront l'objet d'un avant-projet détaillé en accord avec les services compétents.

Le projet d'exécution définitif établi devra être conforme à cet avant-projet.

Destination des constructions

Les constructions projetées sont destinées a: (4) dans les conditions prévues par la législation et la réglementation en vigueur.

Délais de réalisation des travaux

Les délalis pour l'achèvement des travaux qui seront précisés dans la soumission, ne devront pas, sauf cals de force majeure, excéder mois (5) Densité d'occupation du sol

La densité d'occupation du sol est exprimée par le coefficient d'occupation du sol (C.O.S) qui est le rapport de la surface de plancher horsœuvre construite à la surface du terrain.

Le coefficient d'occupation du sol (C.O.S) est fixé entre (6) en conformité avec les règlements d'urbanisme applicables à la zone. * (2) Indiquer le(s) type(s) retenu(s): collectif, semi-collectif, individuel. * (3) Porter la surface exigée ou porter à l'initiative du souscripteur ».

REPUBLIQUE ALGERIENNE 10 juin 1987 * (4) Préciser « la vente » ou «la location ». Les deux mentions ne peuvent pas être portées simultanément. * * (5) Compléter en lettres et en chiffres. * (6) Se référer aux documents et règlements d'urbanisme applicables à la zone.

Emprise au sol des constructions

Le coefficient d'emprise au sol (C.E.S) est le rapport de la surface d'emprise des constructions à la surface du terrain.

Le coefficient d'emprise au sol (C.E.S) de l'opération de promotion immobilière, objet du présent cahier des charges, est fixé à: (6) Implantation des constructions

L'implantation des constructions: par rapport aux voiries est fixée à (7) ...... par rapport aux limites séparatives est fixée à (7) les une's par rapport aux autres est fixée à (7).

Hauteur maximale des constructions

La hauteur des constructions est fixée à (8) La hauteur minimale des construction's est fixée à (8) ......

Servitudes de non-aedificandi et/ou d'accès public

Le souscripteur s'engage à préserver de toute construction les parcelles du terrain frappées de servitudes de non-aedificandi et/ou d'accès public ci-après (6) Clôture

Le souscripteur est tenu de réaliser une clôture en (9) .... qui doit s'intégrer à l'ensemble architectural, tout en étant simple et esthétique. * (6) Se référer aux documents et règlements d'urbanisme applicables à la zone. * (7) Fixer soit une distance (préciser l'unité), soit une fourchette, soit porter < néant ». * (8) Fixer soit une hauteur (en mètres), soit une fourchette, soit porter à l'initiative du souscripteur ». * (9) Préciser la nature de la clôture: maçonnerie, grillage, fer forgé, haie, rangée d'arbustes, etc... ou laisser en blanc (à l'initiative du souscripteur).

Stationnement

Le souscripteur (10): ... .... n'est pas tenu de prévoir un stationnement n'est pas tenu de prévoir un stationnement des véhicules de futurs occupants. Dans ce cas, le minimum requis est d'une place par logement. Les aires de stationnement serant (11) ..... ........... 10 juin 1987 JOURNAL OFFICIEL DE LA Règlement paysager

Le souscripteur devra préserver les éléments urbains existants suivant : les plantations existantes; les éléments naturels dignes de protection ..

En outre, il lui sera fait obligation de réaliser en complément, les éléments suivants (12): ...........

Ordonnancement architectural

L'ensemble architectural sera (10):.... homogène varié II devra, dans tous les cas de figure, respecter le cahier architectural au plan (10): des hauteurs des façades du traitement de détails des matériaux utilisés. * (10) Biffer l'un des tirets. * (11) Préciser si elles doivent être inclues dans le bâtiment, à l'extérieur ou laissées à l'initiative du souscripteur. * (12) Compléter, selon chaque cas d'espèce.

Orientation des bâtiments Ant. 52. - Le souscripteur est tenu de respecter (10): l'orientation dominante du cadre bâti existant et/ou respect du vis-à-vis. privilégier l'orientation suivante (12) en relation avec les caractéristiques climatiques Localles.

Zones ou sites protégés

Toutes les servitudes imposées au site sont de droit opposables au souscripteur qui devra en tenir compte dans le dossier d'exécution concernant le projet.

Il s'agira particulièrement de 12 Travaux et obligations à la charge du souscripteur

Le souscripteur est tenu de réaliser, à sa charge, les travaux d'aménagements suivants (12) ..

Travaux et obligations à la charge de l'assemblée populaire communale (A.P.C)

L'assemblée populaire communale (A.P.C) prend en charge les travaux et obligations suivants (12) Election du domicile

Pour l'exécution des dispositions du présent cahier des charges, le souscripteur élit domi- REPUBLIQUE ALGERIENNE 625 cile au siège de l'assemblée populaire communale (A.P.C) du lieu de localisation du projet.

Conditions spéciales

L'assemblée populaire communale (A.P.C) du lieu de localisation du projet fixera, chaque fois que nécessaire, les droits et obligations autres que ceux portés dans les précédents articles. Dans le cas contraire, cet article portera la mention « néant ».

Fait à Alger, le Le président de l'A.P.C.,