Décret n° 76-147 du 23 octobre 1976 régissant les rapports entre bailleur et locataire d'un local à usage principal d'habitation relevant des offices de promotion et de gestion immobilière

Les conditions d'occupation des immeubles à usage principal d'habitation relevant des offices de promotion et de gestion immobiliere, à l'exception des immeubles gérés par le service des domaines conformément à la législation en vigueur, sont fixées par les dispositions du présent décret.

La location des logements visés à l'article précé dent est consentie par contrat établi en conformité avec les dispositions édictées ci-après, suivant modèle join: en annexe.

L'entrée en jouissance ainsi que la libération de l'immeuble loué doivent être préalablement précédees d'un constat contradictoire de l'état des lieux dont procès-verbal sera dressé.

Dès l'entrée en jouissance des lieux, le locataire s'engage: à les occuper personnellement et de manière permanente avec les membres de sa famille vivant habituellement sous son toit: à respecter la destination des lieux en n'apportant aucune modification à la distribution des lieux, en n'exerçant aucun commerce, aucune industrie ni aucune profession libérale sans l'autorisation formelle et écrite du bailleur.

Dans cette hypothèse, les rapports entre le locataire et le service bailleur sont régis par les dispositions relatives aux locations de locaux à usage professionnel.

- à jouir des lieux en bon père de famille, en y apportant tous les soins nécessaires à leur entretien et en effectuant à ses frais toutes les réparations réputées locatives;

Un arrêté interministériel du ministre de l'intérieur et du ministre des travaux publics et de la construction déterminera les travaux de réparation et d'entretien mis à la charge du locataire et ceux incombant au service bailleur. à ne jamais céder son droit de jouissance à titre gratuit ou onéreux, ni sous-louer tout ou partie des lieux, ni les faire occuper par des tiers même temporairement ; à restituer au terme de la location, toutes les clefs des locaux au service bailleur, libre de toutes obligations nées du contrat et de l'occupation des lieux ; à ne revendiquer aucun droit sur toutes installations, embellissements ou améliorations apportés par ses soins aux locaux, ni indemnités quelconques. Le bailleur se réserve le droit d'exiger aux frais du locataire, la remise en l'état primitif des lieux dans l'hypothèse où ces travaux auraient été exécutés sans son autorisation. à ne pas troubler par lui-même ou par toute personne occupant de son chef les lieux, la tranquillité de l'immeuble ni porter atteinte à l'hygiène, d'une manière gnérale à respecter le règlement intérieur de l'immeuble ainsi que toutes prescriptions que l'organisme bailleur jugera utile d'établir dans l'intérêt général; à signaler sans délais, sous peine d'engager sa responsabilité personnelle, au service bailleur, tout incident rendant nécessaire l'exécution de réparations incombant au bailleur.

Les conditions financières de la location sont fixées par les dispositions de l'ordonnance n° 76-94 du 23 octobre 1976 relatives au régime des loyers applicables aux locaux à usage d'habitation construits par les offices de promotion et de gestion immobilière.

Au loyer principal, s'ajoutent en fonction des mêmes dispositions les charges locatives, qui comprennent les prestatations, taxes locatives et le cas échéant, fournitures individuelles et redevances accessoires.

Toute modification totale ou partielle, intervenue en cours de location, concernant les éléments ayant servi de base au calcul du loyer principal et des charges prévus à l'article précédent, entraîne la révision immédiate qui devient opposable dès l'intervention de la décision modificative.

A titre transitoire, en attendant la parution des textes d'application du régime des loyers prévu aux articles 5 et 6 ci-dessus, les loyers actuels demeurent applicables dans leurs secteurs respectifs, notamment ceux découlant des dispositions du décret n° 63-64 du 18 février 1963 et des textes subséquents relatifs aux biens dont la propriété a été dévolue à l'Etat par l'ordonnance nº 66-102 du 6 mai 1966.

Le paiement du loyer et des charges locatives sont exigibles à terme, au plus tard le 5 du mois suivant et payables sur présentation de la quittance émise par l'organisme bailleur.

Tout retard dans l'acquittement des loyers et des charges dépassant un délai de 3 mois, expose le contrevenant aux sanctions prévues à cet effet par l'article 17 ci-après.

Les règlements sont effectués par le locataire en numéraire ou par tous autres modes de paiement légaux auprès des caisses ou bureaux spécialisés ouverts à cet effet.

Indépendamment de la redevance et des charges locatives lui incombant, le locataire est astreint au versement en garantie de l'exécution de ses obligations, d'un cautionnement dont le montant est égal à 3 fois le prix du loyer principal.

Le versement de ce cautionnement n'autorise, à aucun moment le locataire preneur, à se dispenser de l'acquittement de ses loyers et charges locatives aux échéances fixées.

Le cautionnement est restitué au locataire au terme de la location, sous déduction, s'il y a lieu, du montant des réparations locatives et des autres dus éventuels.

Le locataire est tenu de faire son affaire directement et personnellement, des charges grevant le logement occupé, relatives à la fourniture par les services publics compétents, de l'eau, du gaz et de l'électricité, ainsi que de celles relatives à l'entretien des décompteurs y afférents.

Pour les logements non pourvus de compteurs individuels notamment en matière de fourniture d'eau, les redevances de consommation sont calculées forfaitairement et réparties sur l'ensemble des locataires par les organismes bailleurs.

A charge pour lui de satisfaire à l'ensemble des obligations découlant du contrat de location le liant à l'organisme bailleur conformément aux dispositions du présent décret, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux.

Le bénéfice du droit au maintien dans les lieux appartient en cas de disparition, d'abandon de domicile ou de décès du locataire, aux personnes membres de sa famille, vivant habituellement avec lui depuis plus de 6 mois.

En cas de divorce, le droit au bail et au maintien dans les lieux revient à l'époux désigné par le juge, conformément aux dispositions de l'article 467 de l'ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil.

N'ont pas droit au maintien dans les lieux les locataires : qui ont fait l'objet d'une décision judiciaire rendue exécutoire, ayant prononcé leur expulsion; qui n'occupent pas effectivement, par eux-mêmes ou par les membres de leur famille, visés à l'article 12 ci-dessus, les lieux loués pendant une durée égale au moins à 8 mois au cours d'une année de location. Toutefois, cette disposition ne s'applique pas aux locataires appelés par leurs obligations professionnelles à résider dans une autre localité où ils ne possèdent pas de logement, à charge pour eux de placer sous la protection de l'organisme bailleur, leur logement libre de toute occupation illégale. qui disposent, ou peuvent recouvrer en exerçant leur droit de reprise, dans la même agglomération, un logement personnel répondant à leurs besoins et à ceux des membres de leur famille à leur charge;

La libération des lieux dans ce cas ne peut être exigée du locataire que lorsqu'il pourra prendre possession du local lui appartenant à charge pour lui de justifier d'une instance régulièrement engagée et suivie dans la quinzaine suivant la contestation du droit au maintien dans les lieux. qui occupent soit des locaux insalubres ayant fait l'objet d'une interdiction d'habiter, soit des locaux visés par arrêté de péril prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine; dont le titre d'occupation constitue un accessoire d'un contrat de travail lorsqu'il est mis fin à ce contrat.

En cas de reprise des immeubles par le service bailleur, en vue d'entreprendre des travaux de réparation, de surélévation ou d'amélioration, le locataire bénéficiant du droit au maintien dans les lieux, sera relogé provisoire ment durant la période des travaux, dans un local en état d'habitabilité.

15. Les locataires résidant dans une même circon- Art. droit au maintien dans les lieux, scription et bénéficiant du d'une meilpeuvent échanger les locaux qu'ils occupent en vue leure utilisation familiale.

Chaque échangiste doit, au préalable, aviser le service bailleur dont il relève, lequel soumet la demande d'échange à la commission d'attribution de logements territorialement compétente.

L'échange ne sera admis par le service bailleur qu'après autorisation expresse de ladite commission.

L'échangiste reste tenu envers le service bailleur, de toutes les obligations découlant de sa qualité de locataire du logement occupé avant l'échange.

Le service bailleur est tenu de livrer le local loué en bon état d'habitation, de le maintenir en état d'habitabilité en ce qui concerne l'entretien et les réparations lui incombant.

Il garantit en outre le locataire de tous dommages ou troubles de jouissance dus au fait de ses préposés ou de tiers.

Toute infraction aux dispositions du présent décret, emporte immédiatement résiliation du contrat de location et rend son auteur passible d'expulsion immédiate par simple ordonnance de référé, sans préjudice d'autres poursuites que le service bailleur jugerait utile d'engagen,

Sera puni des peines prévues par la loi pour escroquerie et abus de confiance, tout locataire ou occupant d'un logement visé par le présent décret, qui pour quitter les lieux, aura directement ou indirectement obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeur quelconque.

Sous réserve des dispositions transitoires ci-après, applicables aux occupants en place avant l'entrée en vigueur des présentes dispositions, toute personne convaincue d'avoir occupé illégalement et sans titre, les locaux régis par le présent décret, est passible des sanctions prévues à l'article 17 ci-dessus.

Les organismes bailleurs des locaux à usage d'habitation, régis par les présentes dispositions, sont tenus de procéder à l'établissement, dès la publication du présent décret, du contrat-type de location dont le modèle est joint en annexe, et renouveler sous cette forme tous les titres d'occupation en possession des locataires respectant leurs obligations contractuelles.

Toutes dispositions contraires au présent décret sont abrogées notamment celles du décret n° 68-88 du 23 avril 1968, se rapportant au même objet.

Le ministre des travaux publics et de la construction, le ministre de l'intérieur, le ministre de la justice, garde des sceaux et le ministre des finances, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret qui sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Alger, le 23 octobre 1976 Houari BOUMEDIENE ANNEXE CONTRAT TYPE DE LOCATION entre: 1º) Le: (désignation du service bailleur) Adresse:

Représenté par (nom, prénoms et grade de la personne responsable, habilitée à engager, le service bailleur) d'une part, et 2°) Monsieur ou Madame :

Nom de jeune fille (éventuellement):

Né (e) le: à Demeurant à : d'autre part, Il a été convenu et arrêté ce qui suit:

Chapitre I Qbjet Article. ler. Le (désignation du service bailleur) donne en location, aux conditions prévues par le présent contrat à (désignation du locataire) qui accepte le local à usage exclusif d'habitation ci après désigné à compter du (date de mise en location).

Les lieux loués consistent en: nature du local (villa appartement...) -sisà: (ville) No Rue Escalier: No étage côté composé (e) de: (nombre de pièces) habitables cuisine salle d'eau autres pièces

- dépendances (donner la liste des dépendances éventuelles). 9 février 1977

Le loyer est fixé à :....... .. DA dont: en loyer principal et :... représentant les charges.

Eventuellement, après application de l'abattement de 40% sur le loyer principal, accordé aux membres de l'A.L.N. ou de l'O.C.F.L.N., ce loyer est ramené à...

Le loyer et les charges sont calculés conformément à la règlementation en vigueur et sont susceptibles de révision.

Conformément aux dispositions du décret n° 76- 147 du 23 octobre 1976 régissant les rapports entre bailleur et locataire d'un local à usage principal d'habitation relevant des offices de promotion et de gestion'immobilière, le présent contrat est établi aux conditions ci-après.

Le locataire déclare bien connaître les lieux pour les avoir vus et visités et reconnait les avoir reçus en bon état d'habitabilité, conformément à l'état des lieux établi par le service bailleur et contresigné par ses soins.

Le locataire s'oblige: 1°) à occuper les lieux pour son habitation principale et personnelle ainsi que celle des membres de sa famille vivant habituellement sous son toit; 2°) à n'exercer dans les lieux aucun commerce, industrie ou tout autre profession sans autorisation formelle et écrite du service bailleur; 3º à ne pouvoir en aucun cas et même temporairement, ni céder, ni sous-louer, ni mettre gratuitement à la disposition de tiers, tout ou partie des lieux loués. 4°) à jouir des lieux en bon père de famille, à les tenir en bon état de réparation locative et d'entretien de toute nature ainsi qu'en parfait état de propreté et de les restituer tels, au terme de la location.

5) à entretenir en parfait état de fonctionnement, les installations et appareillages existant dans les lieux loués et à se conformer aux directives données par le service bailleur pour assurer leur bon fonctionnement ; 6º à ne pas verser dans les canalisations, toutes matières grasses ou autres, de nature à gêner l'écoulement normal des eaux ou de nuire à la conservation desdites canalisations; 7º à assurer par ses propres moyens, et à ses frais, jusqu'à la canalisation commune, tous dégorgements des canalisations bouchées desservant les lieux loués ; 8º à n'effectuer aucun percement de murs ni changer la disposition et la distribution des lieux loués, sauf autorisation expresse et écrite du service bailleur qui se réserve le droit de surveiller les travaux ; 9º à maintenir les lieux loués constamment garnis de meubles et effets mobiliers en quantité suffisante pour répondre du paiement des loyers ainsi que de l'exécution du présent contrat ; 10° à s'abstenir, en toutes circonstances, lui et les personnes vivant à son foyer, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l'immeuble ou nuire à sa bonne tenue. 11º à surveiller ses enfants en les empêchant de troubler la tranquillité des autres locataires notamment par des jeux intempestifs et dangereux et en veillant à ce qu'ils ne salissent pas les escaliers ni les murs exterieurs et intérieurs des immeubles, ascenseurs, portes, boîtes à lettres et toutes parties communes, et ne dégradent pas les pelouses, plantations ou tout autre aménagement ou installation intérieurs ou exterieurs; 12° respecter les dispositions du règlement intérieur de l'immeuble ainsi que toutes prescriptions que le service bailleur jugerait utile d'établir dans l'intérêt général ; 13º à rendre toutes les clefs des locaux directement au service bailleur au terme de la location et après avoir satisfait à toutes ses obligations.

Le locataire devra aviser, par pli recommandé avec accusé de réception, un mois à l'avance, le service bailleur, de son intention de libérer les lieux loués.

Lors du départ, le locataire sortant devra participer à la visite des lieux pour en dresser l'état.

Sera réputé contradictoirement établi, l'état des lieux constatė seulement par le service bailleur, en cas d'absence volontaire du locataire sortant.

L'état dressé en ce cas sera opposable au locataire sortant qui renonce de ce fait à élever toute contestation quant à sa valeur.

Τoutes les installations, les embellissements et améliorations, apportés par le locataire dans les lieux loués, resteront en fin de location et de quelque manière qu'elle arrive, la propriété du service bailleur sans indemnité et sans préjudice du droit réservé au bailleur dans l'hypothèse où les travaux auraient été effectués sans son autorisation de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du locataire.

Le loyer est fixé conformément aux dispositions de l'ordonnance n° 76-94 du 23 octobre 1976 relative au régime des loyers applicables aux locaux à usage d'habitation construits par les offices de promotion et de gestion immobilière.

Au loyer principal s'ajoutent les prestations, taxes locatives, éventuellement les frais de fournitures individuelles et redevances accessoires, désignés sous le terme charges communes.

En cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base au calcul du loyer et des charges communes, les nouvelles dispositions sont applicables de plein droit au présent contrat et prennent effet à compter de la date d'intervention de la décision modificative.

Le loyer et les charges communes sont exigibles à terme et réglés au plus tard le 5 du mois suivant, payables sur présentation de la quittance émise par le service bailleur.

Les pajements sont effectués par le locataire : en numéraire auprès de par chèque établi au profit de:

En cas d'engorgement des canalisations d'évacuation communes, le locataire est tenu, s'il est desservi par les dites canalisations et situé en amont du point d'engorgement, de supporter sa part des frais de désengorgement engagés par le service bailleur.

Seront supportés par le locataire tous frais résultant de dégâts survenus de son fait ou de toute personne dont il est responsable.

Le locataire est tenu de s'acquitter personnellement et directement auprès des services intéressés, dans les délais prescrits, de ses consommations d'eau, de gaz et d'électricité, ainsi que des charges relatives à l'entretien et à la location des décqmpteurs y afférents.

Dans le cas où il n'existe pas de décompteurs individuels dans l'immeuble, la répartition des consommations individuelles se fera forfaitairement par le service bailleur chargé de la récupération des frais avancés pour leur règlement, sur la base de la consistance du logement et du nombre de personnes occupant les lieux.

Pour garantir l'exécution de ses obligations, le locataire procédera au versement, à la signature du présent contrat, d'un cautionnement, dont le montant est égal à la valeur de trois mois du loyer principal, pour lequel il lui sera délivré reçu.

REPUBLIQUE ALGERIENNE 207 Ce cautionnement sera restitué au locataire sortant après déduction s'il y a lieu, du montant des réparations locatives et autres dus éventuellement restant à sa charge.

Ce dépôt de garantie, ne dispense à aucun moment le locataire de son obligation d'acquitter le loyer et ses accessoires aux échéances fixées.

Le locataire s'engage à ne pas s'opposer à l'exé cution de tous les travaux d'entretien ou de grosses réparations que le service bailleur jugerait nécessaire d'effectuer dans les lieux loués, dans l'immeuble ou ses abords, sans prétendre à aucune indemnité ou diminution du loyer et des prestations et cela quelles que soient l'importance et la durée des travaux même excédant 40 jours.

Sous peine d'engager sa propre responsabilité, le locataire devra signaler sans délai et par écrit tout incident nécessitant des réparations dont la charge incombe au service bailleur.

Les travaux d'entretien incombant au service bailleur sont, à titre indicatif, les suivants : réfection ou réparation des toitures et terrasses ; réparation des murs porteurs et charpentes ainsi que des façades; remise en état ou remplacement des menuiseries exté rieures ; canalisations d'évacuation des eaux usées ; remise en service des ascenseurs ; remise en état des cages d'escaliers et de toutes les parties communes de l'immeuble ; ravalement et blanchiment des façades; refection des peintures de toutes les parties communes ainsi que des menuiseries extérieures ; et toutes réparations mises à sa charge par voie législative et réglementaire.

Le locataire est tenu d'exécuter toutes les réparations locatives ou d'entretien à l'intérieur des locaux qu'il occupe, à savoir notamment : réparation ou remplacement des appareils sanitaires cas sés ou écorchés...; réparation des fuites d'eau à l'intérieur des locaux loués ; installation ou remise en état de l'appareillage électrique existant; réparation ou remplacement des serrures, poignées, tar gettes, verrous; réfection des peintures à l'intérieur; remplacement des carrelages, faïences à l'intérieur des locaux; et toutes réparations réputées à sa charge en vertu de dispositions législatives et réglementaires.

Le locataire devra se soumettre aux visites périodiques qu'effectuent les agents habilités du service bailleur, chargés de contrôler les conditions d'hygiène, la tenue et l'entretien de l'immeuble.

Outre les règlements généraux de police, d'hygiène et de sécurité que le locataire est tenu de respecter, il s'engage à ne pas enfreindre et à exécuter toutes les dispositions particulières du règlement intérieur de l'immeuble, établi par le service bailleur.

Les prescriptions non limitatives du règlement intérieur obligent les occupants à veiller à la bonne tenue de l'immeuble notamment des halls, escaliers, paliers, cours intérieures, ascenseurs, parcs....

Il interdit en particulier :

- le stockage dans les lieux loués de toutes matières inflammables ou dangereuses pour la sécurité de l'immeuble; l'encombrement du hall d'entrée de l'immeuble, des escaliers, des paliers et des cours intérieures ; toutes inscriptions sur les murs, portes, sols...; l'usage de l'ascenseur aux enfants de moins de 14 ans non accompagnés ; le dépôt d'ordures en dehors des récipients ou locaux réservés à cet effet; tout bruit de nature à importuner les autres occupants de l'immeuble et plus spécialement après 22 heures;

Le règlement intérieur de l'immeuble dispose en outre que: les locaux ne pourront être occupés que par des perssonnes de bonnes vie et mœurs; les balcons ne doivent pas être encombrés d'objets nuisant à l'hygiène ou à l'esthétique de l'immeuble, ni servir à l'étendage du linge lorsqu'ils donnent sur la rue; tout possesseur d'animaux d'intérieur, chiens, chats, oiseaux, devra veiller à ce que leur présence ne soit pas une gêne pour les autres occupants.

Le service bailleur est tenu de livrer les lieux loués au locataire en bon état d'habitation et d'effectuer par la suite l'entretien et les réparations lui incombant en vue de les maintenir en état d'habitabilité.

Le service bailleur garantit le locataire de tous dommages ou troubles de jouissance dus au fait de ses préposés ou de tiers.

En cas de reprise de l'immeuble pour cause de travaux nécessitant l'évacuation préalable des lieux occupés le service bailleur est tenu , de procéder au relogement du locataire dans les locaux en bon état d'habitabilité jusqu'à l'achèvement desdits travaux.

Le locataire qui exécute normalement toutes les obligations mises à sa charge, bénéficie du droit au maintien dans les lieux.

Le bénéfice au maintien dans les lieux appartient en cas de décès, d'absence ou de disparition du locataire ou pour tout autre cause reconnue légitime, aux personnes membres de sa famille vivant normalement sous son toit.

Le locataire ou les ayants droit visés à l'article précédent ne peuvent se prévaloir du droit au maintien dans les lieux : s'ils ont fait l'objet d'une décision d'expulsion rendue exécutoire; s'ils n'occupent pas effectivement les lieux loués pendant une durée de 8 mois au moins pour une année de location sauf dérogations prévues à l'article 13, alinéa 3 du décret n° 76-147 du 23 octobre 1976 visé à l'article 4 ci-dessus :

- s'ils disposent ou peuvent recouvrer en exerçant leur droit de reprise, un logement répondant au besoin de leur famille, situé dans la ville de résidence;

- si le titre d'occupation est un accessoire au contrat de travail losqu'il est mis fin à ce contrat; si les locaux occupés sont insalubres et ont fait l'objet d'une interdiction d'habiter ou s'ils sont visés par un arrêté de péril prescrivant la démolition de l'immeuble menaçant ruine;

Le locataire bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux peut être autorisé à échanger les locaux qu'il occupe en vue d'une meilleure utilisation familiale.

L'autorisation lui est accordée par la commission d'attribution de logement instituée auprès de l'assemblée populaire communale de conformément aux dispositions prévues à l'article 15 du décret précité.

L'échange n'est permis que pour les locaux situés dans la même agglomération.

Aucune permutation ne sera admise par le service bailleur si au préalable, l'échangiste n'a pas satisfait à toutes ses obligations dues au fait de l'occupation du local à échanger.

En cas de divorce, le droit au bail et au main-. tien dans les lieux, appartient à l'époux désigné pour ce faire par la décision de justice.

A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou par suite d'inexécution d'une seule des clauses ou conditions contenues dans le présent contrat, après mise en demeure de payer ou d'exécuter restée sans effet pendant trois mois, la location sera résiliée de plein droit et l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé et sans préjudice de toutes autres poursuites judiciaires.

Les loyers et charges et tout ce qui est dû au service bailleur en vertu des dispositions du présent contrat, ont privilege sur les biens meubles garnissant les lieux loués conformément aux prescriptions de l'article 995 du code civil.

Si au moment de quitter les lieux occupés, le locataire a été convaincu d'avoir directernent ou indirectement obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeur quelconque, les sanctions applicables sont les peines prévues par la loi pour escroquerie et abus de confiance.

Toutes contestations nées de l'application des dispositions du présent contrat, sont portées à l'arbitrage du wali, autorité de tutelle.

En matière de contentieux, le tribunal compétent pour connaître des litiges éventuels, est celui du lieu de situation de l'immeuble loué.

Les droits de timbre et d'enregistrement afférents au présent contrat, portant mutation de jouissance, seront à la charge du locataire.

Le présent contrat sera dressé par les soins du service bailleur en double exemplaire dont l'un sera remis au locataire.

Fait à le Mention manuscrite, Lu et approuvé, Signature du locataire.

Signature et cachet du service bailleur Imprimerie Officielle, Aiger 7, 9 et 13 Avenue Abdelkader-Benbarek