مرسوم رقم 83-666 مؤرخ في 7 صفر عام 1404 الموافق 12 نوفمبر سنة 1983 يحدد القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وتسيير العمارات الجماعية. - 2876

يتضمن هذا المرسوم تنظيم الملكية المشتركة ويبين في اطار أحكام المادة 748 من الامر رقم 75-58 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 المشار اليه أعلاه، مصير الاجزاء المشتركة والاجزاء الخصوصية المانعة وشروط الانتفاع وكذلك القواعد المتعلقة بإدارة هذه الاجزاء وتسييرها.

الاجزاء الخاصة هي الأجزاء التي يملكها مقسمة كل شريك فى الملكية والمخصصة له الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 2877 دون غيره أى المحلات التي تشملها حصته أو حصصه مع جميع المرافق التابعة له.

تتضمن الاجزاء المانعة بالنسبة إلى كل محل من المحلات المانعة المشمولة في جسم من البناية الجماعية لكن بشرط وجود الاشياء المذكورة أدناه فيها ما يلي خاصة : 1 (1) البلاطات والارضيات المبلطة والارضيات الخشبية وجميع التلبيسات بصورة عامة 2 (2) سقوف البيوت أى الالواح الخشبية وما يغطيها من جبس و المقولبات الناتئة والزخارف التي يمكن أن تزين بها السقوف وقطع التجارة التي يمكن أن تجمل بها. 3 (3) الجدران الداخلية بأبوابها،

(4) الابواب المسطحة والمداخل الخاصة.

والنوافذ والنوافذ التي على شكل أبواب ومغالق الشبابيك بأنواعها والمشربيات المتحركة، ودعامات وحواجز النوافذ والشرفات، وزجاج الشرفات والمقصورات وهياكلها 5 (5) الطلاء الداخلي للجدران السميكة والجدران الفاصلة،

(6) الانابيب والقنوات أو الخطوط الداخلية المخصصة للاستعمال في المحل دون غيره لتوزيع الماء والغاز والكهرباء والصرف المياه المستعملة والنفايات. 7(7)) الاجهزة والصنابير والاقفال واللواحق التابعة لها، 8 (8) التجهيزات الصحية لبيوت الاستحمام وبيوت النظافة والمراحيض

و) تجهيزات المطابخ وأحواضها، 10 (10) التجهيزات الفردية الخاصة بالتسخين والماء الساخن الموجودة داخل المحل الخاص

(11) الخزانات الحائطية وحافظات الثياب،

(12) كل ما يهم الزخرفة الداخلية والتأطير ورفوف المداخن والمرايا، والطلاء والخشبيات والصناديق

(13) ويشكل عام كل ما هو مندرج داخل المحلات مما هو مخصص لاستعمال ساكنها لاغير.

تعد ملكاً مشتركا بين الشركاء المتجاورين الحيطان أو الجدران الفاصلة بين المحلات الخاصة وغير المندرجة في الحيطان الرئيسية.

الاجزاء المشتركة هي الاجزاء التي يملكها على الشياع جميع الشركاء في الملك، كل حسب الحصة العائدة الى كل سهم والمخصصة لاستعمال أو لانتفاع جميع الشركاء أو كثير منهم.

والاجزاء المشتركة مقسمة حسب الحالات.

الى ثلاث أصناف.

الفقرة الأولى الاجزاء المشتركة من الصنف الاول

الاجزاء المشتركة من الصنف الاول هي الاجزاء المخصصة لاستعمال جميع الشركاء في الملك وتشمل ما يأتي :

كل الارض المشيد مجموع العقار عليها والارض التابعة له ولاسيما القطع الأرضية المستعملة حظيرة أو حديقة،

- الباحات وطرق المرور شبكات المواسير وقنوات صرف المياه

- وقنوات وأنابيب الماء والغاز والكهرباء المؤدية الى مجموع المباني المعنية مسكن أو مساكن البوابين الموجودة في أحد المباني أو في كثير منها، المحلات الموجودة في أحد المباني أو في كثير - منها والمستعملة مكاتب معدة للمصالح التابعة لادارة المجموع العقارى.

وعلى العموم، جميع المرافق ذات المصلحة العامة والاستعمال المشترك بين جميع المباني. 2878 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه الفقرة الثانية الاجزاء المشتركة من الصنف الثاني.

الاجزاء المشتركة من الصنف الثاني هي الاجزاء المخصصة لاستعمال الذين يشغلون بناية واحدة بعينها وتشمل ما ياتي :

الاسس والجدران الضخمة الخاصة بالواجهة أو بواجهة السقف، أو المحائط الفاصل، والجدران المضخمة للارضيات ، السقائف، العوارض، الروافد والجزء الاعلى من العمارة الذي يشكل سقمها، ويكل ما يتكون منه الهيكل الاساسي للمبنى على العموم.

زخارف الواجهات وكذلك الشرفات

- والمقصورات والسطوح ولو كانت مخصصة كلها أو جزء منها لمنفعة أحد الشركاء باستثناء الدرابزين والاعمدة الداعمة للنوافذ والشرفات، والاطر المزججة ومغائق الشبابيك بانواعها التي هي جميعها منك خاص.

المحلات والمساحات والارتفاقات المشتركة

- والابواب والابهاء وممرات الدخول، والادراج، وأروقة الافساح ومحلات أو أماكن الخدمات العامة مثل أماكن العدادات وصناديق القمامة. ومسطحات الطوابق وأقفاص السلالم وكذلك الابواب التي على شكل نوافذ والأطر المرججة التي توجد في الاجزاء المشتركة .

جميع مساحات الافساح والممرات والمحلات غير -- المخصصة لاستعمال أحد الشركاء وحده وغير المشمولة في الاجزاء المشتركة العامة.

- المداخن ومجارى التهوئة ورؤوس المداخن والصناديق السردابية، ومجاري الدخان، وأنابيب تهوية المطابخ.

القنوات والانابيب وفتحات مشاعب المواسير

- وكذلك أنابيب مساقط مياه الامطار، والسرداب وقنوات تفريغ النفايات وكذلك أجهزة تنظيفها.

قنوات مساقط وصرف المياه المستعملة، ومصارف المراحيض والمجاري، ومأخذ الهواء والقنوات والاعمدة الصاعدة والنازلة الخاصة بالماء والغاز والكهرباء (عدا اجزاء هذه الانابيب والقنوات التي توجد داخل المحلات الخاصة والمخصصة لاستعمال مالكي هذه المحلات دون غيرهم).

سراديب هذه القنوات المبنية.

التفريعات الثانوية المؤدية الى العمارة المعنية عبد والتي تصلها ان اقتضى الحال، بمنشآت الهاتف العامة وبالقنوات الرئيسية الخاصة بالماء والغاز والكهرباء والتطهير ومشاعب المواسير.

جميع الاجهزة والمكاتن وتوابعها المعدة للخدمة - المشتركة بالعمارة، وكذلك جميع الاشياء المنقولة والمواعين الموجودة، لسد حاجات العمارة، في الاجزاء المشتركة مثل تجهيزات الانارة وصناديق الرسائل وممسحة مدخل العمارة وصناديق القمامة.

جميع الاشياء أو الاجزاء على العموم غير المعدة للاستعمال في جزء خاص بعينه من أجزاء الملك المقسوم، أو الاشياء والاجزاء التي ينص القانون أو العرف على أنها مشتركة، مع العلم أن جميع الأمور المعددة السابقة ليست على سبيل الحصر.

الفقرة الثالثة الاجزاء المشتركة من الصنف الثالث

تقتصر الاجزاء المشتركة من الصدف الثالث على المصاعد خاصة والاتها وأقفاص المساعد الموجودة في العمارات.

الفصل الثاني أحكام خاصة المادة و : يجب على المالكين، بصورة عامة، أن يحترموا التبعيات التي تثقل أو يمكن أن تتقل المحل أو المجموع العقارى سواء أكانت هذه التبعيات ناتجة عن سندات الملكية، أو التعمير، أو عن الوضعية الطبيعية للمحلات أو عن البيان الوصفي للقسمة .

ومن ناحية أخرى وعملا بالمادة 247 من القانون المدني، لا يمكن أي شريك في الملكية أن يطلب شراء الاجزاء المشتركة بالمزاد.

الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 2879

كل شريك في الملكية مسؤول حيال الآخرين عن اضطرابات الانتفاع، والاخطاء أو حالات الاهمال، والمخالفات المنصوص عليها في هذا الباب، التي قد يكون هو ذاته أو اتباعه أو زواره أو الذين يشغلون محلاته بأي صفة من الصفات مرتكبين لها بصورة مباشرة أو غير مباشرة.

لا يمكن لاى تسامح ولو بمرور الزمن ان يتحول الى حق مكتسب.

لكل شريك في الملكية الحق في أن يستعمل الاجزاء الخاصة التي يملكها وأن ينتفع الحريق أو من شأنها لما يصدر عنها من ضوضاء أو روائح، أن تضايق سكان العمارة مما قد يقتضى تحقيقا لمعرفة المنافع والمضار.

لا يجوز بحال من الاحوال أن تستعمل الدكاكين أو المتاجر محلات للسكن.

(3) الضوضاء : يجب على الشركاء في الملكية أن يسهروا على عدم تعكير هدوء العمارة في أي وقت من الأوقات يفعل منهم أو من أفراد أسرتهم أو ضيوفهم أو أناس في خدمتهم.

وعليه، فيجب ألا يتسببوا في أي ضوضاء غير عادية والا يسمحوا بذلك، وألا يقوموا بأى عمل يؤدي بماكنة أو أداة أو بدونهما مهما كان نوعه اذا كان من شأنه أن يضر بمتانة العمارة أو يزعج جيرانه بالصخب أو بالرائحة أو بأي ضرر آخر من الاضرار.

لا يجوز اقامة أي محرك في الاملاك الخاصة باستثناء المحركات الصامتة بشرط أن تكون بها كما يبدو له لكن بشرط ألا يضر بحقوق مجهزة بنظام يقاوم التشويش معد لعدم تشويش الشركاء الآخرين في الملكية والمحلات الأخرى وألا يمس بوجهة العمارة، وألا يقوم بأي شيء يمكن أن يعرض متانة العمارة للخطر ومع التحفظات الآتية : 1 (1) التعديل : يمكنه تحت مسؤوليته وفى حدود القوانين والتنظيمات أن يعدل كما يبدو له الهيئة الداخلية للمحلات التي يملكها غير - أنه يجب عليه، في حالة ثقب جدران ضخمة فاصلة بيع الحجراء، أن ينجز هذه الاشغال تحت مراقبة رجل مهنة. ويجب عليه أن يتخذ جميع التدابير اللازمة لعدم الاضرار بمتانة العمارة، وسيكون مسؤولا عن كل ما يمكن أن يترتب على هذه الاشغال من حالات انسياخ أو تدهور في البناية.

ويجب ألا ينجز عن هذه التمديلات أبدا أى زيادة في أعباء الجيران الا بموافقة منهم. 2 (2) الدكاكين والمتاجر : لا يجوز أن تمارس في المحلات المستعملة دكاكين أو محلات تجارية اى تجارة يمكن أن تنطوى على اخطار الانفجار أو استقبال الحصص الاذاعية والمتلفزة.

كل ضوضاء أو صخب ليلى مهما كان نوعه يفسد على السكان هدوهم ممنوع منعا باتا ولو كان حاصلا داخل الشقق. وهو يعرض صاحبه أن اقتضى الحال لملاحقات قضائية.

وفيما يتعلق على الخصوص بأجهزة ومكانن تصدر أصواتا مثل المسجلات الصوتية والاذاعة والتلفزة والآلات الموسيقية … فان استعمالها مسموح به شريطة مراعاة تنظيمات المدينة والشرطة.

الحيوانات : الحيوانات الخطرة ممنوعة. 5 (5) استخدام النوافذ والشرفات والمقصورات :

لا يجوز نشر الثياب على النوافذ والشرفات، غير أن نشره في المقصورات التابعة للمطبخ مسموح به ولا يجوز نفض الزرابي أو هزها الا وفقا لتنظيمات الشرطة الحضرية.

لا يجوز وضع أي شيء على حافات النوافذ والشرفات والمقصورات دون تثبيته لتفادي 2880 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الثلاثاء 10 صفر عام 1404 سقوطه. ويجب وضع الزهريات أو غير ذلك من أصص النباتات بحيث لا يتسبب سقيها في اتساخ واجهات البناية، ولا يزعج المارة أو الجيران.

لا يجوز أن يطرح أى شيء البتة في الشارع أو في الفتاء أو في الحديقة سواء أكان الشييء المطروح ماء أو أقذارا او اي اوساخ كانت. 6(6)) اللوحات المبينة واللافتات : يمكن كل شريك أن يثبت على باب شقته أو محله لوحة مبينة لاسمه ومهنته. غير أنه لا يجوز أن يوضع على واجهة البناية أي لافتة أو اعلان أو معينة أو ترويج.

ولا يسرى هذا الحظر على مالكي دكاكين أو متاجر الذين يمكنهم امتلاك اللافتة أو القيام بالاشهار اللذين يرونهما مفيدين، وذلك طبقا للتنظيم الجاري به العمل. 2 (2) الانسجام والصيانة : يجب صيانة أبواب مداخل الشقق والنوافذ وألواحها الخارجية والستائر والمشربيات والدرابزين وحواجز الشرفات والنوافذ ودعائمها، ويجب أن يسهر أصحابها على إبقائها في حالة جيدة.

غير أنه، لاحترام مظهر العمارة وانسجامها، فان التعديلات التي تهم الطلاءات الخارجية بما في ذلك طلاء أبواب مداخل الشقق ستكون موضوع عملية شاملة يقررها المجلس المتداول كما سيبين فيما بعد. 8 (8) صيانة قنوات المياه والصنابير : حرصا على تجنب وقوع تسربات للمياه، واهتزازات في القنوات والصنابير وطرادات ماء المراحيض، يجب صيانة هذه الادوات وإبقاؤها في حالة جيدة، وعدم التأخر في تصليحها عند اللزوم.

يتولى صاحب المحل المسؤول ترميم المسائي التي يتسبب فيها تسرب ما صدر من محله.

و التسخين وتنظيف المداخل : يجب القيام بتنقية جهاز التسخين وقنوات الدخان والآلات التي تخدمها كلما كان ذلك ضروريا، وحسب التنظيمات المعمول بها.

يمنع حتما، استعمال أجهزة الاحتراق البطيء أو التي تنتج عنها غازات سامة، وأنواع الوقود التي يمكن أن تسخم أو تفسد قنوات الدخان باي صفة من الصفات.

لا يجوز أن تستخدم قنوات الدخان الا للغرض الذي أعدت من أجله أو كسرداب للتهوئة. 10 (10) الارتفاق : يجب أن يتحمل الشركاء في الملك تنفيذ عملية تنقية الاجزاء المشتركة والجدران الفاصلة أو الاشغال التي يتم القيام بها فيها، وعليهم أن يفتحوا محلاتهم عند الحاجة للمهندسين المعماريين والمقاولين والعمال المكلفين بمراقبة هذه الاشغال أو الاشراف عليها أو القيام بها.

يجب أن يرتبوا مكانا يارزا، بأنفسهم أو بواسطة رئيس الذين يشغلون المحلات، وعلى نفقتهم لجميع الاشياء التي يكون وضعها ضروريا الزرابي، اللوحات الفنية، الاثاث وغير ذلك من الاشياء مختومة كانت أم غير مختومة). 11 (11) المسؤولية : كل شريك في الملك مسؤول حيال الآخرين عن النتائج الضارة التي يتسبب فيها هو أو إهماله، أو تكون بفعل شخص أو ملك أو حيوان هو مسؤول عنه قانونيا.

كل شريك في الملك لا يشغل هو نفسه محلاته يبقى هو المسؤول شخصيا عن تنفيذ هذا التنظيم من قبل الذين يشغلون المحلات المذكورة هذا طعنه لهؤلاء.

يجب على كل شريك أن يجعل من مسألة التأمين على الاخطار المنصوص عليها في هذه الفقرة قضيته الشخصية وعلى نفقته الخاصة.

(12) التنظيم والارتفاقات : ان تنفيذ أي تنظيم يخص نظافة المدينة والامن واجب على الجميع.

وكذلك الأمر على العموم بالنسبة الى كل ارتفاق حفاظا على العمارة وتحقيقا للمصلحة المشتركة.

يمكن كل شريك في الملك و/ أو الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه الجريدة الرسمية كل شاغل له أن يستعمل بحرية، حال الانتفاع بالمحلات التي يملكها الاجزاء المشتركة حسب ما هي معدة له دون أن يعوق حقوق الشركاء أو المستعملين الآخرين، فلا يجوز على الخصوص لاى شريك فى الملك و / أو شاغل له أن يعرقل أو يستعمل الاجزاء المشتركة خارج وجوه استعمالها المألوف، ولا يترك بها أي شيء لمدة ما.

لا يجوز ادخال أى تغيير على الاشياء المشتركة ولا على الخدمات المشتركة مثل المصاعد وقنوات توزيع الماء والغاز والكهرباء الا بموافقة الشركاء الآخرين.

تتولى جماعة الشركاء في الملك و أو الشاغلين له ادارة وتسيير العمارة أو المجموع العقارى المشتركة ملكيته.

تتشكل جماعة الشركاء في الملك و أو الشاغلين له في شكل جمعية ذات شخصية مدنية.

تتمثل صلاحية الجمعية في الحفاظ على العمارة وتسيير أجزائها المشتركة. وهي مسؤولة عن الاضرار التي تلحق بالشركاء و أو الشاغلين، أو تلحق بالغير بسبب عدم صيانة الاجزاء المشتركة منها.

وهي مؤهلة للتقاضي مدعية أو مدعى عليها ولو كان ذلك ضد بعض الشركاء في الملك و / أو الشاغلين له. ويمكنها التقاضي بالاشتراك أو مع أحد الشركاء في الملك أو عدد منهم قصد الحفاظ على الحقوق المتعلقة بالمجموع العقاري.

ويمكنها أن تتخذ جميع التدابير الضرورية للحفاظ على العمارة وحسن تسيير الاجزاء المشتركة منها.

للجمهورية الجزائرية 2581

تتخذ قرارات الجمعية عن طريق الاقتراع، ويسند تنفيذها إلى المتصرف في العمارة الموضوع مباشرة تحت مراقبتها.

لا يمكن الجمعية العامة مهما كانت أغلبية أصواتها أن تفرض على أي شريك في الملك تغيير وجهة الاجزاء الخاصة به كما هي محددة في تنظيم الملكية المشتركة، ولا كيفيات الانتفاع بهذه الاجزاء.

تنعقد الجمعية وجوبا مرة في السنة على الاقل خلال الشهور الثلاثة الموالية لانتهاء السنة الموالية.

ويمكن استدعائها للانعقاد كلما كان ذلك ضروريا.

يتولى استدعاء الجمعية عادة متصرف العمارة أو المجموع العقارى وبمبادرة منه. كما يجب عليه استدعاؤها كلما طلب منه ذلك الشركاء في الملك و / أو الشاغلون له .

يبلغ الاستدعاء بواسطة رسالة مسجلة مع طلب الاشعار بالاستلام، أو عن طريق تسليم الاستدعاء مقابل التوقيع في سجل الاستدعاء. وما لم تكن ثمة حالة مستعجلة، فان الإستدعاء يبلغ قبل خمسة عشر يوما على الاقل من تاريخ الاجتماع.

المادة ar : تدعى جمعية الشركاء في الملك و / أو الشاغلين له للانعقاد، وما دام الاشعار بنقل الحيازة لم يبلغ المتصرف، فان الاستدعاءات الموجهة قانونيا الى الشاغل القديم تبقى صالحة للشاغل الجديد بسبب عدم الاشعار المذكور أعلاه.

وفي حالة شياع الملك بين عدة أشخاص فان هؤلاء يجب عليهم أن ينتدبوا واحدا منهم لتمثيلهم.

واذا لم يخطروا بشياع الملك ويعينوا مندوبا لهم لكى توجه اليه الاستدعاءات، فان الاستدعاءات ستوجه قانونيا إلى مقر سكني المالك القديم أو الى المقر الذي يتخذه مسكنا له. 2882 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه

يهين في الاستدعاءات مكان انعقاد الاجتماع وتاريخه وساعته، وكذلك المسائل المسجلة بجدول الاعمال.

يحدد المتصرف جدول الاعمال. غير أنه يمكن كل شريك في الملك و/ أو شاغل له أن يبلغ المتصرف قبل خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع جميع المسائل التي يطلب تسجيلها بجدول الاعمال.

يجب على المتصرف أن يبلغ للشركاء في الملك و أو الشاغلين له كل تعديل يدخل على جدول الاعمال.

لا تصح مداولات الجسمية قانونيا الا في المسائل المدرجة بجدول الاعمال والتي تمت من أجلها الاستدعاءات والتبليغات الملاحظة.

يقوم أعضاء الجمعية الداخلون لحضور الجلسة بتوقيع ورقة حضور، ويذكر في هذه الورقة اسم كل شريك في الملك و / أو شاغل له ومقر سكناه، وكذلك اسم ومقر سكني الوكيل الذي يمثله ان اقتضى الحال.

وهذه الورقة يشهد بصحتها رئيس جلسة الجمعية.

تقوم الجمعية في بداية كل اجتماع بتعيين رئيس الجلسة عن طريق الاقتراع برفع الايدى. واذا لم يترشح أحد للرئاسة، فان أكبر الشركاء في الملك و / أو الشاغلين له سنا هو الذى يمين بحكم القانون.

يتولى المتصرف أعمال كتابة الجلسة .. لا يمكن المتصرف وزوجه ولو كانا من الشركاء في الملك أن يترأسا الجمعية.

يكون لكل شريك في الملك عند التصويت في الجمعية من الاصوات ما يعادل عدد الحصص التي يملكها. ولكل مكتر حق التصويت عندما يتضمن جدول أعمال الجمعية أعباء من الصنف الاول، وأشغال ترميم تعترف أغلبية الاعضاء بضرورتها وكذلك عندما يكون الشريك في الملك المعنى غائبا أو غير ممثل تمثيلا قانونيا.

يمكن الشركاء في الملك و/ أو الشاغلين له أن يمثلهم وكيل لهم يختارونه باستثناء المتصرف أو زوجه.

والعاجزون يعوضون بممثليهم القانونيين.

وفي حالة شياع الحصة، وانعدام الممثل المشترك المفوض من المعنيين يتولى رئيس المحكمة تعيين وكيل لهم بناء على طلب من أحد الشركاء في الحصة المشاعة أو من المتصرف.

لا يمكن الوكيل أن يتلقى أكثر من تفويض واحد للتصويت.

يصادق على مقررات الجمعية بالاغلبية البسيطة من أصوات الاعضاء الحاضرين أو الممثلين عندما تهم خاصة ما يلى : 1(1)) المسائل المتعلقة بتطبيق هذا التنظيم للمكلية المشتركة والمصادقة على التنظيم الداخلي والمواضيع التي قد تكون مقررة، وجميع المسائل التي تهم الملكية المشتركة

(2) الترخيص لبعض الاعضاء بالقيام على نفقتهم بأشغال تلحق الضرر بالاجزاء المشتركة أو بالمظهر الخارجي للعمارة وفقا لما هي معدة له، 3 (3) كيفيات انجاز وتنفيذ أشغال باتت اجبارية بموجب الاحكام القانونية أو التنظيمية.

(4) تغيير توزيع الاعباء المذكور في المواد أعلاه والتي باتت ضرورية بسبب تغير في استعمال جزء أو عدة أجزاء.

يصادق بأغلبية ثلثى الاعضاء الحاضرين أو الممثلين على المقررات الآتية :

الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه الجريدة الرسمية 1(1)) تعيين المتصرف أو عزله. 2 (2) جميع أشغال التحسين مثل تغيير عنصر أو عدة عناصر من التجهيزات الموجودة، وادخال عناصر جديدة وتعديل محلات ذات استعمال مشترك، أو أحداث مثل هذه المحلات، بشرط أن تكون مطابقة للغرض الذي هيئت العمارة له.

(3) توزيع مصاريف تسيير الاجزاء المشتركة أو العناصر المغيرة أو المستحدثة وصيانتها وتعويضها.

تصادق باجماع أعضاء الجمعية من الشركاء في الملك المقررات التي تتضمن ما يأتي :

(1) الشروط التي تتم بها أعمال التصرف في الاجزاء المشتركة أو في الحقوق التابعة لهذه الاجزاء المشتركة عندما تكون الاعمال ناجمة عن الزامات قانونية أو تنظيمية 2 (2) تشييد بنايات بغرض إنشاء محلات جديدة ذات الاستعمال الخاص

(3) اعلاء البناء أو قرار التخلى لنفس الغرض من حق اعلام بناية موجودة على أن الموافقة الصريحة من الشركاء في الملك الذين يشغلون الطابق الاعلى المراد اعلاقه أمر مطلوب، يصب الحاصل الناتج عن أعمال التصرف هذه في ميزانية الجمعية، أو يوزع بين الشركاء في الملك كل حسب حصته.

تتوج اجتماعات الجمعية بمحضر بعده كاتب الجلسة ويشتمل على مكان وتاريخ وساعة عقد الاجتماع، وعدد أصوات الحاضرين أو الذين مثلهم غيرهم، وجدول الاعمال والنص الكامل لكل قرار مع ذكر عدد الاصوات الموافقة وأسماء الشركاء في الملك و/ أو الشاغلين له وأسماء مندوبيهم ان اقتضى الحال الذين صوتوا ضد القرار، والذين لم يشاركوا في التصويت والذين امتنعوا عن التصويت.

للجمهورية الجزائرية 2883 يوقع الرئيس وكاتب الجلسة على هذا المحضر. ثم يسجلون الواحد تلو الآخر في دفتر خاص مفتوح لهذا الغرض ومحفوظ بمقر الجمعية.

يبلغ كل محضس لكل شريك من الشركاء في الملك و / أو الشاغلين له الذين حضروا اجتماع الجمعية أو لم يحضروه.

تكون المقررات المصادق عليها ملزمة لجميع الشركاء في الملك و/ أو الشاغلين له وذوى حقوقهم.

تتقادم المساعي الشخصية التي تنجم عن تطبيق قانون الملكية المشتركة بين أعضاء جماعة الشركاء في الملك و/ أو الشاغلين له، أو بين واحد من هؤلاء والمتصرف بعد مضى عشر سنوات. يجب على أعضاء الجماعة المعارضين أو المتغيبين أن يرفعوا اعتراضهم على قرار الجمعية الى المحكمة المختصة اقليميا في أجل قدره شهران ابتداء من تاريخ تبليغهم اياها من قبل المتصرف والا بطل مفعوله.

يسند تنفيذ قرارات الجمعية الى متصرف العمارة المعين بطريق الاقتراع وبأغلبية ثلثى أصوات الاعضاء الحاضرين أو الممثلين بغير هم لمدة سنتين.

تكون وظائف المتصرف قابلة للتجديد لنفس المدة عدد المرات التي تراها الجمعية ضرورية.

وفي حالة عدم تعيين الجمعية لهذا المتصرف فان رئيس المجلس الشعبي البلدى يحل محل هذه الاخيرة ويتولى تعيين متصرف لنفس المدة.

يمكن اختياره من بين الذين يشغلون العمارة أو المجموع العقاري أو من غيرهم.

يمكن عزل المتصرف حسب نفس الشروط ولاسيما شرط الاغلبية المطلوبة لتعيينه، بقرار 2884 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه من الجمعية التي تسعى فور ذلك الى تعويضه بمتصرف آخر.

يحدد للتعويض المخصص للمتصرف من قبل الجمعية أو بقرار من المجلس الشعبي البلدي عندما يكون هو صاحب قرار التعيين. ويجب أن يكون هذا التعويض مساويا على الاقل لنسبة 5 %5 من قيمة كراء المحلات التي تتكون منها العمارة أو المجموع العقاري.

اذا تخلى المتصرف أو منعه مانع أو تهاون في ممارسة حقوقه وأعماله التي أسندتها الجمعية اليه دون أن تعمل هذه الاخيرة على تعويضه بمتصرف آخر، فان رئيس المجلس الشعبي البلدى في البلدية التي توجد بها العمارة يقوم تلقائيا بتعيين متصرف بناء على اشعار من أغلبية الشركاء في الملك و/ أو الشاغلين له.

يعد المتصرف العون والمفوض الذي ينوب جمعية الشركاء في الملك و/ أو الشاغلين له وهو بهذه الصفة يخضع لاحكام المادة 571 وما بعدها من القانون المدني.

يتولى المتصرف تنفيذ أحكام تنظيم الملكية المشتركة ومداولات الجمعية.

هو ملزم بفرض احترام بشود التنظيم الخاص بالملكية المشتركة، وتطبيق العقوبات في هذا المجال وباخطار الجمعية لاتخاذ جميع التدابير اللازمة اذا لم يكن لتدخله هو أي مفعول.

ويجب عليه فضلا عن ذلك أن يعمل على تنفيذ قرارات الجمعية ولاسيما الاشغال التي تقررها الجمعية المذكورة. وفي حالة قيام عوائق غير متوقعة، يجب عليه استدعاء الجمعية أو حتى رفع تضية الى المحكمة.

يكلف المتصرف بادارة العمارة والعمل على الحفاظ عليها وحراستها وصيانتها.

يسهر على الهدوء في العمارة، وبعد التنظيم الداخلي ويعلقه بعد مصادقة الجمعية عليه.

بدير الاجزاء المشتركة من العمارة، ويكفل صيانتها الضرورية، ويسهر على نظافة العمارة وعلى أمنها.

يوظف البوابين والمستخدمين المكلفين بالصيانة ويسرحهم، ويحدد شروط عملهم حسب النصوص المعمول بها، والجمعية وحدها هي المؤهلة لتحديد عدد مناصب العمل ونوعها.

يمسك جميع وثائق الجمعية وخاصة منها ما يلي :

جميع الاتفاقيات والاوراق والمراسلات والتصاميم والوثائق المتعلقة بالعمارة وجماعة الشركاء في الملك و/ أو الشاغلين له، دفاتر الجمعية وخاصة منها الدفاتر التي تتضمن المحاضر والقطع الملحقة بها والتي هو مؤهل بتسليم نسخ أو مستخرجات منها والتصديق على مطابقتها للاصل، الوثائق التي تهم التسيير المحاسبي - القائمة التي يتولى اعدادها وشيطها - باستمرار والتي تتضمن جميع الشركاء في الملك و / أو الشاغلين له مع ذكر الحصص التي يملكونها،

- يتولى تحضير الميزانية التقديرية التي تقرها الجمعية ويتولى تنفيذها.

وبهذه الصفة فهو يطالب بما يلى :

قيام جميع الشاغلين للمحلات بالفعل أم لا بدفع الحصة المترتبة عليهم لتغطية النفقات الناجمة عن الصنف الأول من الاعباء، قيام الشركاء في الملك بدفع مبلغ تقديري خاص في مطلع السنة المالية لتنفيذ قرارات الجمعية التي لها صلة على الخصوص بأشغال الصيانة والترميمات الكبرى وأعمال التحسين، وزيادة المحلات الخاصة، وعمليات الاعلام أو إعادة البناء.

الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه الجريدة الرسمية

يقوم المتصرف، في حالة الاستعجال باستدعاء جمعية عامة فورا لاتخاذ قرار بشأن فتح الورشة وتموينها الأول وكذلك دفع الشركاء في الملك مبلغا تقديريا خاصا.

يعمل على تأمين العمارة ضد الاخطار التي يمكن أن تلحق بها وبالجماعة التي يمثلها ولتغطية هذه الجماعة في مسؤوليتها المدنية المترتبة بسبب أخطاء مستخدميها والاضرار التي تتسبب فيها الاجزاء المشتركة.

يمثل المتصرف الجماعة أزاء الغير وجميع الادارات.

ويمثلها في مجال القضاء سواء مدعيا أو مدعى عليه ولو ضد بعض الشاغلين. ويمكنه أن يتصرف خاصة بمعية أحد هؤلاء أو عدد منهم للحفاظ على الحقوق المرتبطة بالعمارة.

يمكن المتصرف - باعتباره مكلفا بتحصيل ديون جماعة الشركاء في الملك أو الشاغلين له أن يجبر كل واحد منهم، مهما كان السبب المتذرع به على الوفاء بالتزاماته عن طريق التحصيل الاجباري.

يمكن المتصرف في حالة بيع حصة من الحصص أن يعترض عملية البيع خلال ثمانية أيام من اعلانها للحصول على دفع البائع المبالغ المستحقة لجماعة الشاغلين للمحلات وتسديد الأموال. ولا يمكن الاحتجاج على المتصرف الذي يعترض البيع في الاجل المذكور بأى عملية دفع أو تحويل المجموع الشمر أو جزء منه تمت بالتراضي أو المقاضاة.

الماددة 44 : يقدم المتصرف باعتباره وكيلا حساب تسييره ولا سيما كشف الاموال التي تلقاها أو قام بتسبيقها أو صرفها، لجماعة الشركاء في الملك و / أو الشاغلين له.

يقدم الحساب سنويا على تسييره ويعرض حساباته على الجمعية للمصادقة عليها، وذلك قبل انقضاء أجل ثلاثة أشهر عقب قفل السنة المالية.

وقرار هذه الاخيرة يمنحه البراءة في تسييره للجمهورية الجزائرية 2585

المتصرف هو المسؤول وحدة عن تسييره ولا يمكنه أن ينيب أحدا عنه. ولا يمكن البحث عن مسؤوليته في حالة وقوع سرقة أو حصول أعمال جنحية أو جنائية في العمارة.

تنقسم الاعباء المختلفة التي تترتب على الشركاء في الملك و/ أو الشاغلين له الى صنفين : 1(1)) الاعيام من الصنف الأول المرتبطة بالتسيين المادى والترميمات الصغيرة للاجزاء المشتركة يتحملها جميع الشاغلين للمحلات بالفعل أولاء 2 (2) الاعباء من الصنف الثاني المرتبطة بالترميمات الكبرى، وبإدارة العمارة، وصيانتها وأمع الشركاء في الملك و/ أو الشاغلين له يتحملها الشركاء في الملك ..

يتحمل هذه الاعيام جميع الشاغلين للمحلات بالفعل أم لا.

وتشمل خاصة ما يلى :

الراتب المخصص للمتصرف والنفقات اللازمة لسير ادارة العمارة، وأجر البواب أو البوابين والمستخدمين الذين يمكن أن يوظفهم .

المتصرف والتكاليف المرتبطة بذلك. 2 (2) دفع مبالغ استهلاك الماء والكهرباء بالنسبة الى الاجزاء المشتركة العامة وتفقات المدادات العامة وكذلك فائض الماء الذي يتأتى من الفرق بين بيان حساب العداد العام ومجموع بيانات حساب بقية العدادات الخاصة أو المشتركة ونفقات سير صيانة العتاد الخاص بمحطة الضيف الزامام وترميمه 2886 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه 3 (3) شراء المواد والأوعية اللازمة لصيانة بوابات الدخول والسلالم واقفاصها وسطوحها، 4(4)) مصاريف صيانة المصاعد، والقوة المحركة و نفقات صيانتها (تشحيم وصيانة الملافيف والبكرات والحبال).

مصاريف ونفقات سير التسخين الجماعي و توابعه.

(5) نفقات صيانة واصلاح مؤقتة انارة المداخل والمساطح وجميع المحلات والاجزاء المشترك استعمالها، الاقذار (باستثناء الاجزاء المخصصة منها للاستعمال الخاص في كل شقة أو محل وبوابات الدخول والابهاء، والسلالم، وأقفاص السلالم، والمساطح، وجميع المحلات المخصصة لخدمة العمارة دون غيرها. 2 (2) الاشغال أو الترميمات التي تستلزمها الامتلام في القنوات والذى لا يمكن تحديد أسبابه بدقة. 3 (3) نفقات تبييض الواجهات بما في ذلك نفقات طلاء الدرابزين وعوارض دعم الشرفات

(6) دفع مبالغ التأمين الذي يغطي حوادث العمل والنوافذ وألواح النوافذ الخارجية وستائر كل والحوادث التي يتسبب فيها مستخدمو إدارة العمارة للغير.

وجميع النفقات التي تستلزمها الترميمات الصغيرة في الاجزاء المشتركة.

توزع الاعباء الى أقساط متساوية بين كل هؤلاء الشاغلين للمحلات المذكورين الذين يجب عليهم تسديدها لدى المتصرف حسب الكيفيات التي تحددها الجمعية.

يتحمل هذا الصنف الأخير من الاعباء الشركاء في الملك دون غيرهم.

وتشمل خاصة ما يلي :

(1) نفقات الترميم باختلاف أنواعه المتعلقة بالجدران الضخمة عدا الاصلاحات الصغيرة المتعلقة بهذه الجدران من داخل الشقق والمحلات والسقف الخارجي والسطح، والواجهات والشرفات، والمقصورات ورؤوس المداخن وقنوات الماء والغاز والكهرباء (باستثناء الاجزاء المخصصة من هذه المنشآت للاستعمال الخاص في كل شقة أو محل وأنابيب المواسير، وصرف مياه الامطار والمياه المستعملة وميازيب تمريخ شقة على الرغم من أن هذه الاشياء ملك خاص، 4 (4) نفقات صيانة وترميم المواسير وصناديق نفايات العمارة 5 (5) نفقات صيانة وترتيب محلات مشمولة الاجزاء المشتركة العامة بما في ذلك نفقات السلام، 6(6)) نفقات تنصيب وترميم منشآت الانارة في الاجزاء المشتركة. 7 (7) نفقات صيانة وتعويض القنوات بالنسبة للاجزاء الرئيسية باستثناء القنوات الخاصة في المباني الجماعية. 8 (8) فك المصاعد وأجهزة التسخين واصلاحها كلها أو جزء منها وكذلك توابعها، و الضرائب والرسوم المحتملة بأى صورة من الصور والتي ستخضع لها جميع الاشياء والاجزاء المشتركة العامة في المجموع العقاري.

(10) مبالغ التأمين ضد الحريق والحوادث والمسؤولية المدنية وأضرار المياه وغير ذلك من الاخطار.

يستحق الشركاء في الملك الذين يلحق بهم ضرر ناتج من الانخفاض النهائي لقيمة سهمه أثناء تنفيذ الاشغال، أو تلف أو اضطراب ولو مؤقت في الانتفاع تعويضا يتحمله مجموع الشركاء في الملك.

الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 2887

يوزع التعويض المذكور أعلاه، بالتناسب مع حقوق كل شريك في الاجزاء المشتركة.

يتم توزيع هذه الاعباء بين الشركاء على أساس حصة كل منهم.

تتم مساهمة الشركاء في الملك تبعا لنوع الاشغال اما في اطار ميزانية سنوية أو بواسطة دفع مبلغ محسوب على أساس بيان تقديري عندما يتعلق الأمر بأشغال تم القيام بها لضرورة صيانة الملك المشترك.

يحدث في سبيل الاشغال الواجب القيام بها في اطار مخطط سنوى للصيانة صندوق للاموال المتداولة يمون فى مطلع كل سنة مالية برصيد يدفعه كل شريك في الملك. + يساوى الرصيد المطلوب دفعه 40 % من مبلغ المساهمة التي يجب أن يساهم بها كل شريك في الملك بموجب المخطط السنوى للصيانة الذي تقرره الجمعية.

يجب على المتصرف أن يقبض الرصيد المذكور أعلاه، في الآجال التي تحددها الجمعية وأن يودعه في صندوقه.

تمول الاعباء بما يأتي : 2 (2) ميزانية تقديرية تصادق عليها الجمعية في بداية السنة المالية.

(2) وفي حالة اشغال صيانة يجب القيام بها ها جلا، بواسطة نداء لتوفير أرصدة تساوى ثلث المصروف المزمع انفاقه، وذلك عقب اجتماع استثنائي تعقده الجمعية بدعوة من المتصرف.

يطالب بدفع المبالغ المحددة أعلاه في الآجال التي تقررها الجمعية.

يمكن المتصرف أن يلجأ الى طريق التحصيل الاجباري في حالة عدم قيام أحد الشاغلين أو المالكين بدفع جزء النفقات المترتب عليه بموجب الصنف الأول من الاعباء، أو في حالة عدم دفعه القسط المترتب عليه بموجب الاشغال أو الالتزامات التي يفرضها الصنف الثاني من الاعباء.

يجب على المتصرف في حالة عدم دفع كسور الاعباء من الصنف الاول وبعد انذارين اثنين مصحوبين باشعار بالاستلام وموجهين خلال الشهر الموالي للاجل المضروب، ولكن يبدون جدوى آن يلتمس ضد الشاغل المخل بالتزامه مع رئيس المجلس الشعبي البلدى للبلدية التي توجد بها العمارة، إصدار أمر بالتنفيذ ترفق به جميع الأوراق الثبوتية ولاسيما محضر قرار الجمعية الذي يحدد توزيع كسور الاعباء المرتبطة بهذا الصنف ونسختان من الانذاريخ.

ينفذ الامر بالتنفيذ الصادر بهذه الطريقة طبقا للاجراء المعمول به في تحصيل الضرائب.

اذا كان الأمر يتعلق بشريك في الملك لم يف بالتزاماته الناجمة عن تنفيذ التوصيات التي صادقت عليها الجمعية العامة، ولا سيما عدم دفع قسطه من الاعباء المترتبة عليه بموجب أشغال أنجزت في الاجزاء المشتركة، فان المتصرف يأخذ رهنا قانونيا على حصة الشريك في الملك المخل بالتزاماته هذه.

واذا لم يقم الشريك في الملك المخل بتسديد ديونه بعد ثلاثة أشهر عمد الى المصادرة العقارية لملكه الذي يعرض للبيع عن طريق القضاء.

ويمكن المتصرف، فضلا عن هذا الاجراء، أن يلجأ الى الحجز المؤجر أو أن يعمل على تطبيق حجز أموال المدين لدى الفير بحجز ما يقبضه هذا الاخير من مبالغ الكراء اذا أجر محله.

ولا يعفى غياب شريك في الملك أو بقاء شقته غير مسكونة من المزامية دفع جميع الاعباء.

اذا كان الشريك في الملك و/ أو الشاغل له هيئة أو مصلحة عمومية أو جماعية محلية 2888 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الثلاثاء 10 صفر عام 1404 ه فان تحصيل الديون المترتبة عليها، في حالة عدم الدفع بعد الانذار يضمنه اجراء الخصم التلقائي وزارة الفلاحة والثورة الزراعية