مرسوم رقم 76-146 مؤرخ في 29 شوال عام 1396 الموافق أكتوبر سنة 1976 يتعلق بنظام الايجار المطبق على المحلات 23 أكتوبر سنة 1976 يتضمن النظام النموذجي للملكية المخصصة للسكن والمبنية من قبل مكاتب الترقية العقاري مراسيم قرارات ، مقررات وزارة الاشغال العمومية والبناء والتسيير المشتركة للعقارات المبنية ومجموع العقارات المقسمة الى 232 أجزاء . 236

يسرى على مجموعات المالكين على أساس أجزاء العقارات المبنية أو المجموعات السكنية ، نظام للملكية مطابق للنظام النموذجى الملحق بهذا المرسوم .

ان نظام الملكية الجماعية الموضوع وفقا للشكل الحقيقي من قبل الموثق وبصفته اتفاقية جماعية وضعت وفقا للاحكام التشريعية التي ينخرط فيها لزوما كل الملاكين الشركاء، يحدد القانون الاساسي الشخصي للمالكين الشركاء بتوضيح حقوق والتزامات كل واحد على مختلف العناصر المكونة للملكية المملوكة وفقا لتخصيصها ، وطابعها .

أو حالتها، كما يحدد القانون الاساسي للملكية المشتركة بوضع نظام اداري جماعي للعقار المجزأ .

ينتج نظام الملكية المشتركة الخاضع للنظام النموذجي للملكية المشتركة المرفق، خصوصا عن الحل الجزئي للتعاونيات العقارية المحدثة بموجب الأمر رقم 76-92 المؤرخ في 29 شوال عام 1396 الموافق 23 أكتوبر سنة 1976 المشار اليه أعلاه

يطبق النظام عند الاقتضاء على العقارات الجماعية والمجموعات السكنية المباعة من قبل مكاتب الترقية والتسيير العقاري وفي هذه الحالة يقوم بمهام الوكيل المكتب المانح طوال المدة التي يبقى مالكا للمساكن في المجموعة المباعة

يجب أن تخضع مجموعات المالكين الموجودين سابقا الى تعليمات المادة الأولى أعلاه يتضمن عند الاقتضاء النظام الجديد للملكية المشتركة الذي يسير مجموعات المالكين وفقا للنظام النموذجي للملكية الاحكام الانتقالية والاحكام الاخرى الضرورية .

يكلف وزير العدل ، حامل الأختام ، ووزير الأشغال العمومية والبناء ، كل فيما يخصه ، بتنفيذ هذا المرسوم الذي ينشر في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية حرر بالجزائر في 29 شوال عام 1396 الموافق 23 أكتوبر سنة 1976 .

هواري بومدين الملحق النظام النموذجي للملكية المشتركة أمامي أنا .....

تم انشاء النظام التالى الذى يسود علاقات الجوار والملكية المشتركة للمالكين الشركاء في المستقبل للمجموعة العقارية ( أو العمارة ) وذوى حقوقهم .

الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 237

يكون هذا النظام الاتفاقية الجماعية المعدة طبقا للقانون الأساسى للملكية المشتركة والمحدد بموجب المواد من 743 الى 772 من القانون المدنى ، وذلك بقصد :

ايضاح الحالة الوصفية للمجموعة العقارية ( أو العمارة ) واثبات تخصيص الاماكن ، تحديد الأجزاء المانعة والمخصصة للاستعمال الاستثنائي لكل مالك شريك والأجزاء المشتركة المعدة للاستعمال الجماعي وشروط انتفاعها منها ، تحديد حقوق والتزامات المالكين الشركاء سواء كان بالنسبة للأشياء التي ستكون ملكا لهم وحارما لغيرهم أو الأشياء المشتركة فيما بينهم وكذلك طريقة تسوية الخلافات التي قد تنشأ فيما بينهم .

تنظيم ادارة المجموعة العقارية ) أو العمارة ) بقصد ضبطها على الوجه السليم وصيانتها ولا سيما تحديد مساهمة كل مالك شريك في مختلف الأعباء المعدة لهذا الغرض

يخضع للقانون العام كل ما لم ينص عليه في هذا النظام فى حالة انعدام أى قرار متخذ من الهيئات المعينة بعده تحت عنوان الباب الرابع وذلك بقصد تأمين ادارة المجموعة العقارية ( أو العمارة ) .

ينشر هذا النظام والتعديلات التي تلحق به في المحافظة العقارية ويحتج بهما ابتداء من هذا التاريخ ضد ذوى الحق ولا سيما المالكين الشركاء .

ويجرى التسجيل بناء على طلب وكيل المجموعة أو العمارة ( سنديك ( واذا لم يوجد يقوم أحد المالكين الشركاء باتمام هذا الاجراء .

الحصر المساحى للحي (أو البناية) .

تسمية الحي (أو البناية) .

أصل ملكية الأراضي •

ان الأجزاء المانعة هى الأجزاء المملوكة بوجه التقسيم من طرف كل مالك شريك وتكون مخصصة لاستعماله فقط ، أى الأماكن الداخلة في حصته مع جميع ملحقاتها

ان الأجزاء المانعة تدخل على وجه الخصوص ، بالنسبة لكل الأماكن المانعة والداخلة في هيكل العمارة الجماعية ، في الأشياء المدرجة بعده اذا وجدت :

I - التبليط والبلاط والأرضيات وعلى العموم تلبيسات البناء .

2 - السقوف ، أي الألواح الخشبية المثبتة فيها وطلاءات الكلس التي تغطيها والنواتي والفنون التزيينية والزخرفية التي يمكن أن تزين بها السقوف وقطع النجارة التي يمكن أن تتناولها الزخرفة ،

3 - القواطع الداخلية مع أبوابها . -4 أبواب المساطح والمداخل الخاصة والشبابيك وأبواب النوافذ ومغالق النوافذ والمصاريع وشعريات الشبابيك والخيم القابلة للنقل وعواميد الدعم للشبابيك والشرف وتزجيج الشرف والأروقة الخارجية وكذلك قواعدها ، 5 الطلاءات الداخلية للجدران الضخمة والقواطع الفاصلة ، 6 الأنابيب والشبكات أو الخطوط الداخلية المخصصة للاستعمال الاستثنائي والمتعلق بالمكان لأجل توزيع الماء والغاز والكهرباء والتفريغ الماء الوسخة والفضلات ..

7 - الأجهزة والصنابير والأقفال والملحقات التابعة لها 8 التجهيزات الصحية لحجر الحمامات والزينة والمراحيض .

و - الانشاءات المطبخية والخاصة بالبواليع ، 10 التمديدات الفردية المتعلقة بالتدفئة والماء الساخن والموجودة ضمن المكان المانع ، II الخزائن الحائطية وخزائن الثياب ،

12 - كل ما يتعلق بالتزيين الداخلى من تأطير وأعلى المواقد والمرايا والطلاء والتخشيب والصناديق .... 13 كل ما هو داخل على العموم في الاماكن ويكون مخصصا للاستعمال المانع بالنسبة لكل واحد

تعد مشتركة بين الشركاء المالكين من الجوار القواطع أو الجدران الفاصلة للأماكن المانعة وغير الداخلة في هيكل البناء .

ان الأجزاء المشتركة هى التى تكون مملوكة بالشيوع لمجموعة المالكين الشركاء ولكل منهم بالنسبة للنصيب المتعلق بكل حصة والتي تكون مخصصة لاستعمال أو انتفاع جميع المالكين الشركاء أو عدة شركاء منهم .

وأن الأجزاء المشتركة تكون حسب كل حالة موزعة على ثلاثة أصناف : 238 الجريدة الرسمية الفقرة الأولى الأجزاء المشتركة التابعة للصنف الأول

ان الأجزاء المشتركة التابعة للصنف الأول هي التي تخصص لاستعمال مجموعة المالكين الشركاء وهي تشتمل على ما يلى :

- تمام الأرض التي شيدت عليها المجموعة العقارية والمجموعة التابعة لها كما هو مذكور أدناه ولا سيما الأراضي المعدة كموقف للسيارات أو كحديقة ، الأفنية والطرق ،

- شبكة المزاريب وقنوات سيل المياه وشبكات ومجاري المياه والغاز والكهرباء والخاصة بمجموعة العمارات المتعلقة بها ،

- دار أو دور البوابين الموجودة في العمارة ،

- الأماكن الموجودة في العمارة والمعدة كمكتب والمخصصة لخدمات الادارة الخاصة بالمجموعة العقارية ، وعلى العموم جميع المنشآت ذات الصالح العام والمعدة للاستعمال المشترك لجميع العمارات الفقرة الثانية الأجزاء المشتركة التابعة للصنف الثاني

تخصص الأجزاء المشتركة التابعة للصنف الثاني لاستعمال المالكين الشركاء فى عمارة واحدة وهي تشتمل على ما يلى :

الأسس وجدران الواجهة وحيطان السقف وهيكل بناء السقفيات أو الأرضيات ( رضم والروافد والعوارض الخشبية ) ، والجزء الأعلى من البناية والذي يكون سقفها وعلى العموم كل ما يشكل هيكل العمارة

- زخارف الواجهات والشرفات والأروقة الخارجية والسطوح حتى ولو كانت مخصصة جزئيا أو كليا للاستعمال المانع بالنسبة لمالك شريك واحد ) وذلك باستثناء الدرابزونات وقضبان الدعم لشبابيك والشرف والهياكل المزججة ومغالق الشبابيك ومصاريع النوافذ وشعريات الشبابيك المعدة كملكية مانعة ) .

الاماكن والمساحات والخدمات المشتركة : الابواب والدهاليز ومجاوز الدخول والدروج ومجاوز الأروقة وأماكن الخدمات العامة وأماكن العدادات وصناديق الأقذار وسطوح الطوابق وأقفاص السلالم وكذلك أبواب النوافذ والاطر المزججة الموجودة في الأجزاء المشتركة ويصفة عامة جميع المساحات والأروقة والمجاوز والأماكن غير المخصصة لواحد بمفرده وغير الداخلة في الأجزاء | للجمهورية الجزائرية الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه

- شبكة القنوات المتعلقة بسقوط وجريان المياه المنزلية و تفريغ المراحيض والمجاري ومآخذ الهواء والقنوات وأعمدة المياه الصاعدة والنازلة والغاز والكهرباء (عدا أجزاء هذه الأنابيب والشبكات الموجودة داخل الأماكن المانعة والمخصصة للاستعمال الاستثنائي لمالكي هذه الأماكن ) ،

- المنافذ المبنية لهذه القنوات ، قنوات التوزيع الثانوية المعدة لخدمة البناية المعينة والمتصلة عند الاقتضاء بالتمديدات العامة للهاتف وكذلك الشبكات الرئيسية للمياه والغاز والكهرباء والتطهير والتفريغ المباشر للمجرى ،

- جميع الأجهزة والآلات وملحقاتها والمخصصة للمصلحة المشتركة في البناية وكذلك جميع الأثاثات والمنتفعات المنزلية المعدة لاحتياجات البناية في الاجزاء المشتركة :

تمديدات الاضاءة وصناديق الرسائل وعلب الأقذار وأخيرا وعلى العموم جميع الأشياء والأجزاء غير المخصصة للاستعمال الاستثنائي والخاص لحصة من الملكية المشاعة أو الأشياء المصرح بأنها مشتركة بموجب القانون أو عرفا مع الاشارة زيادة على ذلك، بأن جميع المفردات المدرجة أعلاه غير داخلة تحت الحصر .

الفقرة الثالثة الجزء المشترك التابع للصنف الثالث

تتناول الأجزاء المشتركة التابعة للصنف الثالث المصاعد الكهربائية فقط وآلياتها وأقفاص المصاعد الكهربائية الموجودة في البناية .

ان المجموعة العقارية المعدة بصفة رئيسية للسكن والمنشأة والمهيأة على أرض تبلغ مساحتها. مترا مربعا والمعينة أعلاه والمسماة كما ذكر أعلاه : ............

تشتمل على ما يلى :

I - ............ هياكل عمارات السكن المنشأة على ( الوصف التقنى ( عدد الطوابق والمساحة المشتركة العامة ، وملحقاتها التابعة للطريق .

المواقد وعناصر التهوية : رؤوس المداخن والصناديق ومنافذ و مجارى الدخان وأنابيب التهوية للمطابخ ، شبكة القنوات : الانابيب وفتح التفريغ المباشر للمجاري - والأنابيب وكذلك أنابيب سقوط المطر وجريان مياه الأمطار وفتح تفريغ الأقذار وأجهزتها المتعلقة بالتنظيف ، وصف الواجهة ، ....... ...

اسم العمارة ( حسب مخطط الجملة ) ، المداخل المخصصة للعمارات ، .... ........

- السقف . ........... ......

الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 239

2 - محطة الضغط الزائد ، 3 محولة سونلغاز ، 4 مساحات الوقوف ،

5 - طرق المواصلات .

6 - شبكة المجارى .

( مشتملات كل عمارة على أساس كل مستوى ) .

I - العمارة منشأة من طابق ارضى و ........... طوابق ، وهي تشتمل على ما يلى :

في الطابق الأرضي :

في الطابق الأول :

في الطابق الثاني :

في الطابق الثالث : ... . الخ .

ان المجموعة العقارية موضوع هذا النظام ، مقسمة على حصص الأجزاء المانعة الأجزاء المشتركة أرقام القطع موقع الأماكن ونوعها وكل حصة تشتمل على أجزاء مانعة ومعينة على أساس رقم الحصة والحصة المشاعة التابعة لكل من الأصناف الثلاثة للأجزاء المشتركة .

وتحدد الحصة المشاعة لمجموعة الأجزاء المشتركة على أساس الحصص النسبية لحصة واحدة .

وأن الحصة التابعة للأجزاء المشتركة الخاصة بقطعة واحدة تكون بنسبة المساحة المانعة والموزونة للقطعة بالنسبة لتلك المساحة التابعة لمجموعة القطع المعنية .

ويعبر عن هذه الحصص بعشرة أجزاء من الألف بالنسبة للأجزاء المشتركة العامة للصنف الأول وبالأجزاء من الألف بالنسبة للأجزاء التابعة للصنفين الثاني والثالث وأن مجموعة العمارات المبنية حاليا مقسمة على ...........

قطع منها قطع لأجل الشقق و ...........

قطع لأجل الأماكن التجارية • وترقم القطع الموجودة في هيكل العمارة ................

من .... الخ .

وان تشكيل القطع مدرج في جدول التقسيم التالي :

توزيع الملكية المشتركة الأجزاء المشتركة في كل العامة هيكل عمارة جماعية من الأجزاء المشتركة ( الصنف الأول ) على عشرة الصنف الثاني بالألف من الصنف الثالث آلاف / عشرة أجزاء الألف بالألف / بأجزاء الألف

1 - عمارة طابق أرضى « « طابق أول الخ

ترفق بهذا النظام مختلف مخططات البناء ولا سيما مخططات الأساسات والطابق الأرضى والطوابق العادية والسقوف وكذلك محططات تقسيم وانشاء البنايات ومختلف الشبكات

يحدد تخصيص البناية بمميزاتها وموقعها ويجرى ادراج هذه المميزات والموقع ضمن هذه المادة ) .

ان المجموعة العقارية ( أو البناية ) تخصص أصلا لتمكين أصحاب الأسر المستفيدين ، من حيازة الملكية التامة لمسكنهم الشخصي والعائلي .

بأجزاء الألف

يدرج هنا مضمون الأوراق والوثائق التي تسلمها السلطات الادارية المختصة طبقا لأحكام الأمر رقم 75-67 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 .

تدرج في هذه المادة الاتفاقات التي يمكن أن تثقل البناية ، ومن ذلك :

الارتفاقات المدنية ( الظاهرة أو الخفية ) ، الارتفاقات الادارية : كالمنع من البناء وضرورة الاذن المسبق للبناء أو الزيادة في ارتفاع البناء والتحفظات المتعلقة بطريقة البناء أو المتعلقة بالشكل الخارجي للأرض أو حق الصيانة (خط التنظيم ) وعند الاقتضاء التحفظات المتعلقة بحقوق التصرف . 240 الجريدة الرسمية

يجب على المسالكين والسكان بصفة عامة مراعاة الارتفاقات التي تثقل أو يمكن أن تثقل المكان أو المجموعة العقارية وذلك سواء كانت هذه الارتفاقات ناجمة من سندات التمليك أو الهندسة العمرانية أو الوضع الطبيعي للأماكن أو هذا النظام وعلى الأخص الأحكام التي تحدد حقوق والتزامات المالكين الشركاء فيما يتعلق بالأشياء المشتركة والأشياء المانعة وبالنتيجة ، وتطبيقا للمادة 747 من القانون المدنى لا يمكن لأى مالك أن يطلب بيع العقار الشائع بين الأجزاء المشتركة •

يكون كل مالك شريك مسؤولا تجاه كل مالك شريك آخر في البناية ، عن تعكير الانتفاع والأخطاء والاهمال والمخالفات الماسة بهذا الفصل والتي يكون هو مسببا لها بصعة مباشرة أو غير مباشرة أو مندوبوه أو زواره أو الساكنون في الأماكن بأي صفة كانت تسرى أحكام هذا الفصل بكاملها وتضاف الى شروط الايجارات والعقود التي تفتح الحق بشراء ملكية القطع التي تكون جزءا من المجموعة العقارية موضوع هذا النظام وذلك بالنسبة للمستأجرين المشتركين أو المستحقين .

ولا يمكن لأى تسامح ، ولو كان مع الوقت ، أن يصبح حقا مكتسبا ولا تترتب مسؤولية وكيل المجموعة العقارية في حالة وقوع سرقة أو أفعال جنحية أو جنائية مرتكبة في البناية .

يحق لكل مالك شريك أن يستعمل وينتفع كما يطيب له من الأجزاء المانعة المملوكة له ، شريطة ألا يمس بحقوق المالكين الشركاء للاماكن الأخرى ولتخصيص البناية وألا يقدم على عمل يعرض فيه متانة البناية للخطر وضمن التحفظات التالية : 1 التعديلات : يمكنه أن يعدل كما يطيب له ، تحت مسؤوليته وفى حدود القوانين والأنظمة ، الترتيب الداخلي للأماكن المملوكة له ، بيد أنه في حالة خرق الجدران الضحمة الواقعة بين حجرتين وجب عليه تنفيذ الأشغال تحت اشراف معمار البناية ، واذا لم يوجد فتحت اشراف معمار مرخص له من الوكيل ، وتكون أجوره على عاتقه ، وينبغي عليه أن يتخذ جميع التدابير الضرورية لكى لا يضر بمتانة البناية وأن يكون مسؤولا عن كل ارهاق أو تخريب يحصل من جراء هذه الأشغال للجمهورية الجزائرية 2 الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه ويجب ألا تؤدى هذه التعديلات مطلقا لزيادة أعباء الجيران الا اذا وافقوا على ذلك 2 شغل الشقق : تخصص الشقق على وجه الدقة لأجل السكن ، ولا يمكن أن يسكنها الا ذوو السيرة الحسنة لا يمكن تحويل أى غرفة من الشقق المباعة الى مكتب مشورة أو مشغل مخصص لاستقبال الزبائن كما يحظر تحويل الشقق الى غرف مفروشة لتأجيرها الى أشخاص آخرين .

ولا يمكن أن يؤسس في الشقق والأماكن أي مستودع للمواد المتفجرة أو السريعة الالتهاب .

3 - الدكاكين والمخازن : لا يمكن أن تمارس في الأماكن المعدة كد كاكين أو مخازن أى تجارة تنطوى على أخطار الانفجار أو الحريق أو التي تكون من جراء الضجيج والروائح الكريهة مزعجة لسكان البناية أو التي تقتضي تحقيقا بالملاءمة أو عدم الملاءمة 1 ولا يمكن في أي حال استعمال المخازن أو الدكاكين للسكن

4 - الضجيج : يجب على المالكين الشاغلين أن يسهروا على عدم تعكير هدوء البناية من جراء أعمالهم وأعمال أفراد عائلتهم أو زوارهم أو خدمهم .

وعلى ذلك لا يمكنهم الاستخفاف أو العمل على احداث أي ضجيج غير عاد وأى شغل بالآلة أو الأدوات أو بدونها من أى نوع كان ومن شأنه أن يضر بمتانة البناية أو ازعاج جيرانهم بالضجيج أو الرائحة الكريهة أو غير ذلك لا يجوز تركيب أى محرك في الملكيات المانعة الا المحركات الصامتة شريطة تجهيزها بنظام مضاد للتشويش ومخصص لعدم عرقلة الاستماع للراديو والتلفزيون .

ويحظر بشكل مطلق كل ضجيج أو اقلاق راحة ليلية من أى نوع كان ، حتى ولو حصل ذلك داخل الشقق ويسبب اخلالا براحة السكان ، ويعرض مرتكبيه عند الاقتضاء لملاحقات قضائية .

يسمح بصفة خاصة باستعمال الأجهزة والآلات الصوتية من ذلك على وجه الحصوص ، مسجلات الصوت والراديو والتلفزيون وآلات الموسيقى وذلك شريطة أن يكون ضجيجها وصوتها مسموعين خارج الشقة في حدود ديسيبل .

5 - الحيوانات : يحظر اقتناء الحيوانات الصياحة والمخطرة . 6 استعمال الشبابيك والشرف والأروقة الخارجية :

لا يمكن تجاوز خط الشبابيك والشرف ، بيد أنه يمكن التسامح فى تجاوز الرواق الخارجى للمطبخ ولا يجوز نفض الطنافس الا طبقا لأنظمة الشرطة الحضرية • ولا يجوز وضع أي شيء على أطراف الشبابيك والشرف والأروقة الخارجية دون تثبيته لتجنب سقوطه. وان أواني الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 12 241 الزهور والنبات يجب أن ترتب بشكل لا يؤدى اسقاؤها الى اتساخ الواجهة وازعاج المارة أو الجيران .

ويجب عدم القاء الماء الى الشارع أو الى الافنية والحديقة وكذلك الحطام أو الأقذار مهما كانت 7 اللوحات الاستدلالية - الشعارات : يمكن لكل شخص أن يضع على باب شقته أو مكانه لوحة استدلالية تتضمن اسمه و مهنته . بيد أنه لا يمكن أن يوضع على واجهة البناية أى شعار أو لافتة أو مطيلة أو اعلان من أي نوع كان .

ولا يسرى هذا المنع على مالكى الدكاكين أو المخازن الذين يمكنهم وضع شعار ويمكنهم استعمال الدعاية في واجهاتهم على مقتضى حاجتهم وذلك طبقا للتنظيم الجارى به العمل

8 - التناسق - الصيانة : ان أبواب الدخول الى الشقق والشبابيك ومصاريع النوافذ ومغالق الشبابيك والستائر وشعريات الشبابيك والدرابزونات والحواجز ومطالع الدروج والدرابزون وقضبان دعم الشرف والشبابيك يجب صيانتها وابقاؤها على حالة جيدة من طرف كل مالكيها بيد أنه لكى تراعى هيئة واتساق البناية، فان التعديلات المتعلقة بالطلاءات الخارجية بما فيها طلاءات الأبواب الخاصة بالمدخل للشقق تكون موضوع عملية اجمالية تقررها الجمعية العامة للمالكين الشركاء الذين يتداولون في هذا الشأن كما سينص على ذلك فيما بعد .

9 - حرية الدخول : في حالة الغياب الطويل ، يتعين على كل ساكن ترك مفاتيح شقته لدى المصلحة القائمة بادارة الحي أو ترك هذه المفاتيح لدى شخص يسكن فعلا قرب المدينة وتبلغ المعلومات الى المصلحة المسيرة التي تكون مرخصة بدخول الشقة أثناء غيابه لاتخاذ اللازم في أحوال الاستعجال وان الأضرار المسببة من جراء التسرب يجرى تصليحها على نفقة المالك المسؤول 10 صيانة شبكات المياه والصنابير : لأجل تجنب تسربات المياه والاهتزازات في الشبكات ، فان الصنابير وأجهزة رفع المياه في المراحيض يجب أن تكون مصانة باستمرار وأن تكون صالحة للاستعمال وأن يتم اصلاحها دون ابطاء .

ان الأضرار المسببة من التسرب يجرى اصلاحها على نفقة المالك المسؤول .

II التدفئة وتنظيف المداخن : ان مجاري الدخان أو متفرعات التيار الكهربائى والأجهزة التي تعبر فيها يجب تنظيفها كلما اقتضى الأمر ذلك طبقا لأنظمة الاستعمال ويحظر صراحة استخدام أجهزة الاحتراق البطىء أو المولدة للغازات المضرة أو الوقود التي من شأنها أن تبستر ( أي تلون بلون البستر ) أو تتلف مجارى الدخان مهما كانت ان مجارى الدخان لا يمكن أن تستعمل الا لما خصصت له أو كمنافذ للتهوية . 12 الارتفاق : يجب على السكان أن يتحملوا دون تعويض تنفيذ التنظيف المتعلق بالأجزاء المشتركة وكذلك الاصلاحات أو الأشغال التي تتمم ولو استغرقت هذه الأشغال أو الاصلاحات أكثر من أربعين يوما . ويجب عليهم عند الحاجة ترك المرور في أماكن ملكيتهم المقسومة الى المعماريين والمتعهدين والعمال المكلفين بهذه الأشغال أو تسييرها أو الاشراف عليها ويجب عليهم اخلاء الأمكنة على نفقتهم من جميع الأشياء التي يكون وضعها فيها لازما ( الطنافس واللوحات والأثاث والأشياء الأخرى المقفلة أم لا ) . 13 المسؤولية : يبقى كل مالك مسؤولا تجاه شركائه المالكين عن نتائج الأضرار المسببة بخطئه أو اهماله أو أفعال شخص أو مال أو حيوان يكون مسؤولا عنه شرعا .

وكل مالك لا يشغل أماكنه بنفسه يبقى مسؤولا شخصيا عن تنفيذ هذا النظام تجاه الساكنين في الاماكن، ما عدا حالة رجوعه على هؤلاء الأخيرين وكل مالك ملزم أن يقوم بعمله الشخصى على نفقته وذلك فيما يتعلق بالاكتتاب بالتأمين ضد الأخطار المنصوص عليها في هذه الفقرة .

14 - الأنظمة والأعراف : يكون تنفيذ جميع الأنظمة الصحية للمدينة والشرطة الزامية بالنسبة للجميع ويجرى ذلك بصمة عامة بالنسبة لجميع الأعراف لأجل وضع البناية السليم ضمن المصلحة المشتركة . 15 كل تسامح بشأن الأحكام المدرجة أعلاه مهما كان تواتره ومدته لا يمكن أن يعد تعديلا لهذه الأحكام أو الغاء لها .

يمكن لكل مالك شريك أو ساكن ، بالنسبة للانتفاع من الأماكن التي يحوزها ، أن يستعمل بكل حرية الأجزاء المشتركة وفقا لتخصيصها دون عرقلة لحقوق المالكين الآخرين أو المرتفقين وعلى وجه الخصوص فانه لا يجوز لأى مالك أو ساكن أن يرهق أو يستعمل الأجزاء المشتركة خارجا عن استعمالها العادى أو ترك أي شيء فيها .

ان الأشياء المشتركة وكذلك الخدمات المشتركة كالمصاعد الكهربائية وتوزيع المياه والغاز والكهرباء لا يمكن أن تعدل أو تلغى الا بموافقة أكثرية المالكين الشركاء المعنيين

تحدد عند الحاجة شروط استعمال وكيفيات صيانة الاجزاء والخدمات المشتركة بموجب نظام داخلى ، وذلك فضلا عن الاحكام العامة المدرجة في المواد السابقة .

وان النظام الداخلى الذى يضعه الوكيل والذي تصادق عليه الجمعية العامة باغلبية الاصوات المطلقة، يسرى على جميع المالكين الشركاء والساكنين في المجموعة العقارية . 242 الجريدة الرسمية

ان مختلف التكاليف اللاحقة بالمالكين الشركاء توزع باشكال مختلفة تبعا لما يلى :

التكاليف المشتركة العامة لصيانة واصلاح الاشياء - المشتركة التابعة للصنف الاول ، تكاليف صيانة واصلاح الاشياء المشتركة التابعة للصنف الثاني ، التكاليف الناجمة عن الخدمات الجماعية وعناصر التجهيز - المشترك .

التكاليف الفردية .

الفقرة الأولى التكاليف المشتركة العامة لصيانة واصلاح الأشياء المشتركة التابعة للصنف الأول 1 I المساهمات والرسوم المحتملة تحت أى شكل كانت والتي تخضع لها جميع الأشياء والأجزاء المشتركة العامة | للمجموعة العقارية ، تأمينات الاجزاء المشتركة العامة والأخطار المدنية 2 المشتركة ضد الحريق والحوادث ، 3 نفقات صيانة مساحات الموقف والملاعب والحدائق ومصاريف الغرس والقطع ، 4 مصاريف صيانة وتبديل الشبكات بالنسبة للاجزاء الرئيسية ما عدا الشبكات الخاصة للعمارات الجماعية . 5 مصاريف صيانة وتهيئة الأماكن الداخلة في الأجزاء المشتركة العامة بما فيها مصاريف الطلاء 6

6 - مصاريف تشغيل وصيانة وتصليح أدوات محطة الضغط الزائد ،

7 - مصاريف مد وتصليح تمديدات الاضاءة للأجزاء المشتركة العامة ، 8 دفع ثمن استهلاك الماء والكهرباء عن الأشياء المشتركة العامة ومصاريف العدادات العامة وكذلك فائض الماء الناجم من الفرق بين كشف العداد العام ومجموع الكشوف للعدادات الأخرى الخاصة أو المشتركة و أداء الأجر المخصص للوكيل ) أو القائم بالادارة ) والمصاريف الضرورية لادارة الوكيل

10 - أجر البواب أو البوابين والمستخدمين الذين يمكن أن يستخدمهم الوكيل وكذلك التكاليف المتعلقة بدفع أقساط التأمين التي تغطى حوادث العمل والحوادث المسببة للغير من طرف هؤلاء المستخدمين .

للجمهورية الجزائرية II الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه II - وبصفة عامة ، جميع مصاريف الصيانة والتصليحات الضخمة أو الزهيدة الواقعة للأشياء المشتركة العامة

توزع التكاليف المدرجة أعلاه بين جميع المالكين الشركاء للمجموعة العقارية وذلك بنسبة عدد عشرة أجزاء الألف من الأجزاء المشتركة العامة اللاحقة بكل قطعة في جدول القسمة المدرج في المادة 16 أعلاه الفقرة الثانية تكاليف صيانة واصلاح الاشياء المشتركة التابعة للصنف الثاني

تشتمل هذه التكاليف على :

I المساهمات والرسوم تحت أى تسمية كانت وتكون الأشياء والأجزاء المشتركة للبناية خاضعة لها 2 مصاريف التصليح من كل نوع يجب اجراؤه للحيطان الضخمة ( ما عدا التصليحات الزهيدة المتعلقة بهذه الحيطان داخل الشقق والاماكن وللسقف والسطح والواجهات والشرف والأروقة الخارجية ورؤوس المواقد وشبكات الماء والغاز والكهرباء (ما عدا الاجزاء المختلفة لهذه التمديدات المتنوعة والمخصصة للاستعمال المانع والخاص لكل شبكة أو مكان ) ، ولأنابيب التفريغ المباشر وأنابيب جر مياه الأمطار والمياه الوسخة وتفريغ الأقذار ( ما عدا الأجزاء المعدة للاستعمال المانع والخاص لكل شقة أو مكان ) ولابواب المدخل والدهاليز والدروج وأقفاص الدروج والمساطح وجميع الاماكن المخصصة للخدمة الاستثنائية للبناية التي تقتضيها الانسدادات -3 الاشغال والتصليحات .

4 - مصاريف تخصيص الواجهات بما فيها مصاريف طلاء الدرابزونات وقضبان دعم الشرف والشبابيك والمصاريع والستائر لكل شقة ، رغما عن كون هذه الأشياء ملكا مانعا .

5 - مصاريف صيانة وتصليح موقتات الاضاءة للمداخل والمساطح وجميع الأماكن والأجزاء المعدة للاستعمال المشترك

6 - مصاريف صيانة وتصليح مجرى التفريغ المباشر وعلب الأقذار الخاصة بالبناية .

7 - مصاريف العدادات المختلفة المعدة للاستعمال المشترك . 8 استهلاك الماء لصيانة الأجزاء المشتركة 9 مصاريف شراء وتبديل حصيرة مدخل البناية • 10 شراء المنتجات والمنتفعات المنزلية والضرورية لصيانة أبهاء المدخل والدروج وأقفاص الدروج والمساطح .

II - II أقساط التأمين من الحريق والحوادث والمسؤولية المدنية وأضرار المياه والأخطار الأخرى . 12 وعلى العموم ، جميع مصاريف الصيانة والتصليح الضخم والزهيد للاشياء المشتركة الخاصة بالبناية ما عدا ما يتعلق بالمصاعد الكهربائية والتدفئة الجماعية والتي سينص عليها بموجب الفقرة 3 أدناه الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 243

ان تكاليف صيانة واصلاح وتعمير مختلف هياكل العمارة الجماعية توزع بين كل من المالكين الشركاء عن كل من تلك الهياكل وذلك بنسبة أجزاء الألف الخاصة بالأجزاء المشتركة لهذه البنايات والتي تكون مخصصة لكل حصة في جدول التقسيم الموضوع لحق المادة 16 أعلاه الفقرة الثالثة التكاليف الناتجة عن الخدمات الجماعية وعناصر التجهيز المشترك والمكونة للأشياء المشتركة التابعة للصنف الثالث تكاليف المصاعد الكهربائية :

لا تتعلق هذه التكاليف الا بالبنايات الجماعية التي تحتوى على مصاعد كهربائية . وهى تشتمل بالنسبة لكل هيكل عمارة على ما يلى :

1 - مصاريف صيانة وترميم المصاعد الكهربائية جزئيا وكليا وكذلك ملحقاتها 2 استهلاك قوة الآلات وجميع المصاريف المسببة من التشغيل أيا كانت

يستثنى المالكون الشركاء للطوابق الارضية من المشاركة في تكاليف ومصاريف المصاعد الكهربائية وان حصة كل قطعة في تقسيم هذه المصاريف تتم وفقا لتدرج نسبي للطابق المحسوب على أساس نسبة يزيد معدلها 0.25 لكل مستوى .

وتحدد بموجب جدول توزيع عند الاقتضاء حصة ما يترتب على كل واحد من المساهمة في هذه التكاليف .

ب - تكاليف التدفئة الجماعية :

تشتمل هذه التكاليف ، عندما تكون البنايات مجهزة بشبكة التدفئة الجماعية بالنسبة لكل هيكل عمارة على ما يلى :

I مصاريف الصيانة والترميم الكامل أو الجزئي لأدوات التدفئة وملحقاتها ، والمرجل والشبكات وأجهزة التدفئة والمشعاعات ،

2 - استهلاك الطاقة والماء للأجهزة وجميع المصاريف الأخرى المسببة من جراء تشغيلها

يتم توزيع تكاليف التدفئة الجماعية بين جميع المالكين الشركاء المعنيين كما يلى :

اذا كانت التدفئة أرضية فعلى أساس المتر المربع للمساحة الحقيقية للشقق ، واذا كانت التدفئة مشعاعية ، فعلى أساس المتر المربع الحقيقي لمساحة المشعاع الفقرة الرابعة التكاليف الفردية

يتعين على كل مالك شريك ، مع مراعاة ما ورد ذكره أعلاه ، أن يقوم على نفقاته الخاصة بالصيانة التامة للأماكن المملوكة له وتبعا لذلك بتصليح كل ما يعد أساسا لأماكنه وتبديله عند الضرورة • ويتعين عليه كذلك القيام بالصيانة والتصليحات الزهيدة اللازمة لكل قاطع فاصل والحيطان الفاصلة بين حجرتين والحيطان الضخمة ، وكل ذلك ، فيما يتعلق بالجزء الواقع داخل أماكنه • ويتولى كل مالك شؤونه الشخصية على نفقته ، فيما يتعلق بمد وصيانة الهوائيات وكابلات النزول والملحقات الأخرى للراديو أو التلفزيون وذلك رغم وجوده في أجزاء مشتركة .

وهو يؤدى أقساط جميع التأمينات التي يمكن أن يكتتب بها بالنظر للأشياء التي تكون ملكيته ، ويدفع الرسوم والضرائب المحصلة بموجب جدول الضرائب المقيدة باسمه من جراء حقه في الملكية المشتركة .

كما يدفع مباشرة الى الهيئة المعنية تكاليفه الخاصة باستهلاك الغاز والكهرباء .

ويتحمل كل مالك المصاريف المطابقة لاستهلاك الماء المؤشر عليه في العداد الفردى المركب فى شقته أو مكانه .

وكل مالك يتولى شؤونه الشخصية على نفقته، فيما يتعلق بكل تمديد فى أماكنه لجميع الاجهزة الاضافية المخصصة لتزويده بالماء الساخن والمشغلة اما على الغاز واما على الكهرباء .

وان المالكين الشركاء للمخازن والمكاتب والمرائب يأخذون على عاتقهم فقط صيانة واصلاح وتجديد ستائر القفل وعند الحاجة واجهات محلاتهم وواجهات العرض .

وان أتاوى الايجار ونفقات الشراء والتبديل والصيانة لجميع العدادات المعدة للاماكن المانعة تكون على عاتق كل مالك شريك أو مرتفق بهذه الاماكن .

وكل مالك يستعمل منفذ تفريغ الاقذار يتحمل على نفقته فقط صيانة وتصليحات مفرغ الاقذار الذي يستعمله .

الفقرة الخامسة تسديد التكاليف

يجرى تمويل التكاليف كما يلى :

بتسليف ربع سنوى مساو لربع الميزانية التقديرية للسنة المالية المعنية ، في حالة أشغال الوقاية المستعجلة، بطلب تقديم المال بما يعادل ثلث المصاريف المقدرة وذلك بانتظار انعقاد الجمعية التي يجب على الوكيل أن يدعو لانعقادها في نفس الوقت الذى يطلب فيه أموالا استثنائية 244 الجريدة الرسمية

ان المبالغ المذكورة أعلاه تكون واجبة الاداء خلال خمسة عشر يوما من الشروع في تحصيلها وكل تأخير في دفع المبالغ الواجبة الاداء يترتب عليه تعويض يحدد معدله بمقرر وزاري مشترك صادر عن وزير الاشغال العمومية والبناء ووزير المالية ويستحق من يوم تبليغ الانذار بموجب رسالة موصى عليها مع العلم بالاستلام ويستحق هذا التعويض عن التأخير كالتكاليف ويحصل على نفس الكيفية. وفضلا عن ذلك فان المصاريف من كل نوع والمنجرة من تحصيل التكاليف المستحقة، يتحملها بتمامها المالك الشريك المتخلف مع جميع الاضرار الناتجة عنها .

وان غياب أحد المالكين الشركاء أو كون شقته غير مسكونة لا يحول دون الزامية دفع جميع التكاليف .

ان أداء كل من المالكين الشركاء الحصته الاسهامية مضمون لفائدة الوكالة التي تكون اسلفت المبلغ وذلك طبقا لاحكام المادة 736 من القانون المدنى، بموجب رهن عقاري يثقل حصته وفضلا عن ذلك، فان التكاليف تستفيد على غرار ديون الوكالة ضد المالكين الشركاء من الامتياز المخصص المؤجر البناية.

مع مراعاة أحكام المادة 43 المدرجة أدناه، لا يمكن تعديل التوزيع المتعلق بالتكاليف الا بأغلبية ثلثى المالكين الشركاء. بيد أنه عندما تكون الاشغال أو عقود الشراء أو التصرف مقررة من طرف الجمعية العامة فى أغلبيتها المطلقة جاز البت في تعديل التوزيع المتعلق بالتكاليف والمعتبر ضروريا، من طرف الجمعية العامة في الاغلبية نفسها .

وفي حالة صدور المقرر من الجمعية العامة والمعدل لقواعد توزيع التكاليف، فان كل مالك شريك يمكنه رفع الدعوى أمام المحكمة التابعة لموقع البناية للعمل على التوزيع الجديد الذي أصبح ضروريا .

يمكن لكل مالك أن يلاحق أمام القضاء مسألة اعادة النظر في توزيع التكاليف اذا كانت الحصة المطابقة لقطعته تفوق بما يزيد على الثلث أو اذا كانت الحصة المطابقة لحصة ملكية مشتركة أخرى أقل بما يزيد عن الربع في أحد أصناف التكاليف بالنسبة للصنف الناتج من توزيع مطابق للمواد 37 و 33 و 35 و 37 أعلاه. ويمكن للمحكمة أن تقوم بالتوزيع الجديد للتكاليف .

ويجب رفع هذه الدعوى من طرف أى مالك شريك خلال مهلة 5 سنوات من تاريخ نشر هذا النظام في المحافظة العقارية، كما يمكن أن يرفع هذه الدعوى مشترى القطعة قبل انقضاء مهلة سنتين ابتداء من أول انتقال بعوض لتلك القطعة

يبقى المالك القديم في حالة الانتقال، ملزما بجميع الديون المتولدة من الملكية المشتركة المعينة المقدار والحالة الاجل في تاريخ الانتقال سواء كانت على سبيل السلفة أو كدفعة نهائية .

للجمهورية الجزائرية الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه وعملا بأحكام المادة 745 من القانون المدنى، يتعين على المالك الشريك الذى يبيع قطعته بعوض أن يقدم للموثق شهادة يقل تاريخها عن الشهر وتتضمن الاشارة إلى أنه محرر من أي التزام تجاه نقابة المالكين الشركاء، ويجب اعلام الوكيل بعملية الانتقال وذلك بمجرد رسالة موصى عليها مع العلم بالوصول بسعى من المشترى، ويجوز للوكيل أن يعارض في دفع المبالغ خلال 8 ايام من تاريخ ذلك الاعلام بالانتقال ليتسنى له الحصول على المبالغ الباقية في ذمة المالك القديم

تؤسس جماعة المالكين الشركاء ضمن نقابة مزودة بشخصية مدنية .

وعلى أثر التقسيم الجزئي للاصول المشتركة للتعاونية العقارية التالية لانسحاب بعض الشركاء، طبقا لقانونها الاساسي تبقى النقابة قائمة بحكم القانون بين المالكين الشركاء الخاصين وشركة المالكين الشركاء المجموعة القطع التي لم يجر تخصيصها نهائيا بعد .

يكون هدف النقابة حفظ البناية وادارة الاجزاء المشترك . وتكون مسؤولة عن الاضرار المسببة للمالكين الشركاء أو الغير من جراء العيب في البناء أو انعدام صيانة الاجراء المشتركة دون المساس بجميع دعاوى الرجوع .

تتمتع النقابة بحق التقاضي كمدعية أو مدعى عليها وحتى ضد المالكين الشركاء. ويمكنها على وجه الخصوص التقاضي مع واحد او اكثر من هؤلاء الآخرين، بقصد وقاية الحقوق المتعلقة بالمجموعة العقارية.

بيد انه يمكن لكل مالك شريك أن يرفع لوحده الدعاوى المتعلقة بملكية قطعته أو الانتفاع بها شريطة اطلاع الوكيل

تكون للنقابة التسمية التالية :

ويكون مقرها في ويمكن نقلها الى أى مكان آخر من المدينة نفسها بمقرر من الجمعية العامة

تتخذ مقررات النقابة في الجمعية العامة للمالكين الشركاء والذين ينضم اليهم الشركاء في الملكية المشتركة في حالة تواجدها مع شركة تعاونية عقارية او ملكية مشتركة ويعهد بتنفيذها الى وكيل يوضع عند الاقتضاء تحت مراقبة مجلس النقابة ..

يجتمع المالكون الشركاء والشركاء في جمعية عامة، بعد شهر واحد على الأكثر من قيام التعاونية العقارية الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 245 ................. بالتخصيص النهائي لربع أماكنها المعدة للسكن .

الفقرة الأولى دعوة الجمعية للانعقاد

تنعقد الجمعية العامة مرة واحدة على الأقل في السنة ، وذلك خلال الأشهر الثلاثة التالية لنهاية السنة المالية ويمكن دعوتها كلما كان ذلك في فائدة الملكية المشتركة

تدعى الجمعية العامة عادة من طرف الوكيل للانعقاد ، وبناء على مبادرته ، ويجب عليه أن يدعوها للانعقاد كلما طلب اليه ذلك مجلس النقابة اذا كان له محل ، أو واحد أو أكثر من المالكين الشركاء الذين يمثلون على الأقل ربع أصوات جميع المالكين الشركاء .

تبلغ الاستدعاءات بموجب رسالة موصى عليها مع طلب الاعلام بالوصول أو بتسليم الاستدعاء مقابل التوقيع على ورقة أو سجل الاستدعاءات . ويبلغ الاستدعاء قبل خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع ما عدا حالة الاستعجال .

يوجه الاستدعاء لجميع المالكين الشركاء . واذا لم يجر تبليغ الوكيل عملية انتقال ما ، فان الاستدعاءات الموجهة قانونا للمالك الشريك القديم تعتبر تبليغا للمالك الشريك الجديد في حالة انعدام التبليغ المذكور .

وفي حالة الشيوع بين عدة أشخاص ، وجب على هؤلاء انتداب أحدهم لتمثيلهم. واذا لم يقوموا بالاعلام عن حالة الشيوع وتعيين مندوب توجه اليه الاستدعاءات تعد هذه الاخيرة مبلغة | بشكل صحيح الى منزل المالك القديم أو المنزل الذي كان قد اختاره .

وفي حالة تواجد تعاونية عقارية وملكية مشتركة ، وجب على الوكيل أن يطلب من الممثل القانونى للتعاونية عضو النقابة ، أن يبلغه أسماء وعناوين شركائه وعدد السندات المملوكة لكل منهم • وبناء على القائمة التي تبلغ من المسؤول عن الشركة ، يقوم الوكيل بابلاغ كل من الشركاء وذلك ضمن الأوضاع المقررة في المواد السابقة .

الفقرة الثانية جدول الأعمال

تتضمن الاستدعاءات مكان وساعة الاجتماع و تاريخه وكذلك الأسئلة المقيدة في جدول الأعمال

تبلغ مع جدول الأعمال بنفس الوقت :

I ايرادات ونفقات السنة المالية المنصرمة وجدول الديون والقروض وكشف الخزينة اذا كانت الجمعية العامة مدعوة للمصادقة على الحسابات ، 2 الميزانية التقديرية اذا كانت الجمعية العامة مدعوة للتصويت على اعتمادات السنة المالية القادمة .

3 - مشروع نظام الملكية المشتركة والكشف الوصفي للتقسيم وكشف توزيع التكاليف أو مشروع تعديل تلك الوثائق وذلك اذا كانت الجمعية العامة مدعوة حسب كل حالة لوضع أو تعديل تلك الوثائق . -4 الشروط الأساسية للعقد المقترح اذا كانت الجمعية العامة مدعوة للمصادقة على معاملة أو الاذن بها أو كشف تقديرى أو صفقة لانجاز الأشغال •

يجوز خلال ستة أيام من توجيه الاستدعاء ، لكل مالك شريك أو شريك أو لرئيس مجلس النقابة أن يبلغ الشخص الذي دعا الجمعية العامة للانعقاد ، كل مسألة يطلب ادراجها في جدول الأعمال وينبغى على الطالب أن يرفق الوثائق التي تكون ضرورية بالطلب .

الفقرة الثالثة انعقاد الجمعية العامة

لا تصح مداولة الجمعية العامة الا في المسائل المدرجة في جدول الأعمال والتي تمت الاستدعاءات والتبليغات بشأنها .

يوقع على ورقة الحضور أعضاء الجمعية العامة عند دخولهم للجلسة ويدرج في تلك الورقة اسم ومنزل كل مالك شريك أو شريك وعند الاقتضاء ، اسم الوكيل الذي يمثلهم وكذلك عدد الأصوات التي يتمتع بها كل منهم .

ويصدق على صحة هذه الورقة رئيس الجمعية العامة وجامعو الأصوات اذا وجدوا الفقرة الرابعة سير الجمعية

تعين الجمعية العامة رئيسا للجلسة وذلك في بدء كل اجتماع وعن طريق التصويت برفع الأيدى. وفي حالة عدم تقدم مرشح لذلك ، تولى رئاستها رئيس مجلس النقابة .

ويتولى الوكيل كتابة الجلسة ، الا اذا صدر مقرر مخالف من الجمعية العامة. ولا يجوز فى أى حالة للوكيل وزوجه اذا كانا مالكين شريكين أن يرأسا الجمعية العامة

يتمتع كل مالك شريك بعدد من الأصوات يطابق حصته في الأجزاء المشتركة يشترك الشركاء ، اذا بقيت التعاونية قائمة في الجمعيات العامة ضمن نفس الأوضاع المتعلقة بالمالكين الشركاء : ويتمتع كل منهم بعدد من الأصوات يساوى الحصة في الأجزاء المشتركة المطابقة للقطعة التي ينتفع بها يمثل عديمي الأهلية ممثلوهم القانونيون .

وفي حالة الشيوع في قطعة ما وانعدام ممثل مشترك ومنتدب من المعنيين ، يعين وكيل عنه من قبل رئيس المحكمة وذلك بناء على طلب أحد المالكين على الشيوع أو الوكيل ولا يجوز لأى وكيل أن يتلقى أكثر من تفويض واحد . 246 الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه الفقرة الخامسة الأغلبيات المطلوبة

تصدر مقررات الجمعية العامة بناء على اقتراع أعضائها ...

ان المصاريف المتعلقة استثنائيا بتجهيز خاص ببعض القطع تكون على عاتق المالكين الشركاء لتلك القطع . وفي هذه الحالة ، يشارك المالكون الشركاء للقطع المعنية بمفردهم في التصويت المتعلق بالمصاريف المذكورة أعلاه . فيتمتع كل منهم عندئذ بعدد من الأصوات بنسبة حصته في المصروف الخاص والمحدد في جدول توزيع تلك المصاريف

تصدر مقررات الجمعية العامة الناظرة في المسائل المتعلقة بتطبيق هذا النظام الخاص بالملكية المشتركة والنقط غير المنصوص عليها فيها وعلى العموم في جميع المسائل التي تهم الملكية المشتركة، وذلك بأغلبية أصوات المالكين الشركاء والشركاء الحاضرين أو الممثلين .

لا تعتمد مقررات الجمعية العامة الا بأغلبية أصوات جميع المالكين الشركاء والشركاء ولو كانوا غائبين وغير ممثلين، وذلك في المسائل التالية :

الرخصة الممنوحة لبعض الاعضاء للقيام على نفقتهم بالاشغال المتعلقة بالاجزاء المشتركة أو الهيئة الخارجية للبناية ولكن طبقا لتخصيصها ، تعيين او عزل الوكيل واعضاء مجلس النقابة ،

- الشروط التي تنجز بمقتضاها عقود التصرف في الاجزاء المشتركة او الحقوق التبعية لهذه الاجزاء المشتركة، وذلك عندما تكون العقود ناتجة من التزامات قانونية او نظامية ، كيفيات انجاز وتنفيذ الاشغال المعدة الزامية بمقتضى احكام تشريعية او نظامية ، تعديل توزيع التكاليف المشار اليها في المواد 30 و 32 و 34 و 36 اعلاه، والذى يصبح ضروريا بناء على تغيير استعمال جزء مانع او اكثر .

واذا لم تحصل الاغلبية المنصوص عليها في هذه المادة، تصدر المقررات المتعلقة بالمسائل المقيدة في جدول الاعمال في اجتماع عام جديد يدعى اليه خلال مدة يمكن أن تخفض الى ثمانية أيام .

ويبت هذا الاجتماع العام ضمن الاغلبية المنصوص عليها في المادة 64 ادناه .

تصدر بأغلبية أعضاء النقابة الممثلة على الاقل بثلاثة أرباع الاصوات، مقررات الجمعية العامة بمايلي :

عقود التملك العقارية وعقود التصرف عدا العقود المذكورة في المقطع 4 من المادة 63 السابقة ،

- تعديل او عند الاقتضاء وضع نظام للملكية المشتركة فى حدود ما يتعلق بالانتفاع بالاجزاء المشتركة واستعمالها وادارتها .

الاشغال التي تتناول التحويل او الضم او التحسين عدا ما هو مذكور في المقطع 5 من المادة 63 السابقة .

يجوز للجمعية العامة للمالكين الشركاء الناظرة في الاغلبية المزدوجة المنصوص عليها في المادة 64 اعلاه، ان تقرر أى اصلاح بشرط أن يكون مطابقا لتحصيص البناية، كتحويل عنصر او عناصر التجهيزات الموجودة او ضم عناصر جديدة أو تهيئة الاماكن المخصصة لاستعمال مشترك او احداث هذه الاماكن .

فتحدد عندئذ بنفس الاغلبية توزيع المصاريف الخاصة بسير وصيانة وتعويض الاجزاء المشتركة أو العناصر المحولة أو المحدثة .

وان المقرر الصادر عن الجمعية العامة يلزم كلا منهم بالمشاركة في النسبة المحددة من الجمعية بدفع مصاريف الاشغال وكلفة التعويضات المنصوص عليها في المادة 69 و كذلك مصاريف سير وادارة وصيانة وتعويض الاجزاء المشتركة أو العناصر المحولة أو المحدثة .

لا يجوز لاحد المالكين الشركاء والشركاء، وذوى حقوقهم أن يعرقل تنفيذ الاشغال المقررة قانونا وصراحة من طرف الجمعية العامة بمقتضى المادة 65 أعلاه، في حدود ما اذا لم ينتج أى تعديل للاجزاء المانعة غير المقبولة من المالك .

ان حصة الكلفة الخاصة بالاشغال والكاليف المالية المتعلقة بها والتعويضات المترتبة على المالكين الشركاء والشركاء الذين لم يوافقوا على المقرر الصادر وفقا لاحكام المادة 65 أعلاه، يمكن ألا تدفع الا على أقساط سنوية مساوية لعشر هذه الحصة . واذا لم يقترض الوكيل بقصد انجاز الاشغال، فان التكاليف المالية المترتبة وفقا لشروط الابراء المحددة هنا لا يمكن أن تتجاوز المعدل الذي يجرى تحديده بموجب مقرر وزاري مشترك صادر عن وزير الاشغال العمومية والبناء ووزير المالية .

بيد ان المبالغ المشار اليها في الفقرة السابقة تصبح واجبة الاداء فورا عند أول نقل بين الاحياء لقطعة المعنى بالامر .

لا تسرى أحكام هذه المادة عندما تتعلق المسألة بأشغال مفروضة ايفاء لالتزامات قانونية أو نظامية .

ان تعلية العمارة أو بناءها بقصد احداث أماكن جديدة للاستعمال المانع، لا يجوز أن يتم بمسعى النقابة الا اذا صدر المقرر باجماع أعضائها .

كما أن مقرر النقل لنفس الاهداف لحق تعلية العمارة يتطلب علاوة على الأغلبية المنصوص عليها في المادة 65 أعلاه، موافقة المالكين الشركاء والشركاء الذين منح لهم الطابق الاعلى للعمارة المنوى زيادة ارتفاعها .

ان المالكين الشركاء والشركاء الذين يتضررون من جراء تنفيذ الاشغال، بسبب التخفيض النهائي لقيمة قصعتهم أو اختلال انتفاعهم بشكل فادح ولو كان ذلك وقتيا ، أو تخريبات ما، يحق لهم المطالبة بالتعويض عن ذلك ..

الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 247 ويوزع هذا التعويض الذى يكون على عاتق مجموعة المالكين الشركاء والشركاء، إذا كانت المسألة تتعلق بأشغال مقررة | ضمن الشروط المنصوص عليها في المادة 65، بنسبة مشاركة كل واحد بكلفة الاشغال، واذا كانت المسألة تتعلق بأشغال | التعلية المنصوص عليها في المادة 68 فحسب النسبة الأولية لحقوق كل واحد في الاجزاء المشتركة .

الفقرة السادسة تسجيل المقررات وصحتها

يحرر محضر يتضمن مكان وتاريخ وساعة الاجتماع وعدد الاصوات الحاضرة أو الممثلة وجدول الاعمال ونص كل قرار مع بيان عدد كل أصوات موافقة له واسماء المالكين الشركاء والشركاء وعند الاقتضاء اسماء وكلائهم الذين صوتوا ضده واسماء الذين لم يشاركوا في التصويت والذين امتنعوا منه .

ويوقع هذا المحضر من طرف رئيس وكاتب جلسة الجمعية العامة. وتقيد المحاضر على التتابع في سجل خاص مفتوح لهذا الغرض ومحفوظ في مقر النقابة .

ويبلغ المحضر :

بالنسبة للمالكين الشركاء : لكل من كان معارضا أو - متخلفا ،

- بالنسبة للشركة : الممثلها القانوني عندما يكون واحد أو أكثر من الشركاء معارضا أو متخلفا • وفي جميع الاحوال التي لا يحضر فيها ممثلها القانوني للاجتماع يجرى تبليغه محضر الجمعية العامة .

وفضلا عن ذلك وفي كل زمن من السنة، يجوز لكل مالك شريك أو شريك، أن يطلع في المقر المذكور على جميع محاضر الاجتماعات العامة اما بنفسه أو بواسطة وكيل .

تسرى جميع المقررات الصادرة ضمن الشروط المحددة أعلاه على جميع المالكين الشركاء والشركاء وذوى حقوقهم ويكلف الممثل القانوني للشركة مالكة القطع بان يعمل على أن يطبق مجموع الشركاء مقررات الجمعية العامة المبلغة اليهم ان مقررات الجمعية العامة لا يمكن أن يعارض فيها الا أمام المحكمة ومن طرف المالكين الشركاء والشركاء المعارضين أو المتغيبين وغير الممثلين، وذلك خلال مهلة شهرين وتحت طائلة سقوط الحق، من تبليغ المقررات اليهم والتى يجب أن يذكر في سند تبليغها مدة سقوط الحق

يمكن ان يعين في كل حين من طرف الجمعية العامة مجلس نقابى يضم ثلاثة اعضاء على الاقل وتسعة على الاكثر ، حسب اهمية جماعة المالكين الشركاء، وذلك باغلبية اعضاء النقابة الذين يمثلون على الاقل ثلاثة ارباع الاصوات ، او بخلاف ذلك من طرف رئيس المحكمة، بناء على عريضة مالك شريك واحد او اكثر .

ويجرى اختيار اعضاء مجلس النقابة من بين المالكين الشركاء او ازواجهم او ممثليهم القانونيين .

ولا يجوز للوكيل أو زوجه حتى ولو كانا مالكين شريكين ان يكونا من اعضاء مجلس النقابة .

وتكون مدة وكالة مستشار النقابة ثلاث سنوات قابلة للتجديد .

ويجوز عزل المستشارين النقابيين في كل حين، وذلك ضمن نفس شروط الاغلبية المطلوبة لاجل انتخابهم، بموجب مقرر من الجمعية العامة التي تقوم فورا بتعويضهم

يعين مجلس النقابة من بين اعضائه رئيسا له 6 بالاغلبية المطلقة لاعضائه .

ويكلف الرئيس اساسيا بتأمين سير مجلس النقابة طبقا لهدفها .

يدلى مجلس النقابة برأيه للوكيل او للجمعية العامة حول المسائل التي تجري مشاورته عنها او التي يطلع عليها بنفسه ...

ويساعد المجلس الوكيل ويراقب تسييره وذلك في اطار تأمين الاتصال بين جماعة المالكين الشركاء والوكيل، ولا سيما مراقبة محاسبته وتوزيع المصاريف والشروط التي تبرم وتنفذ على موجبها الصفقات وجميع العقود .

ولهذا الغرض ، يضع الوكيل تحت تصرف المجلس، بناء على طلب اعضائه جميع الوثائق والاوراق والمراسلات والسجلات المتصلة بتسييره، وبصفة عامة بادارة الملكية المشتركة .

يجتمع مجلس النقابة مرة واحدة على الاقل كل ستة أشهر بناء على طلب رئيسه ويمكنه فضلا عن ذلك أن يجتمع في كل وقت بناء على طلب أحد أعضائه أو الوكيل .

تصدر مقرارات مجلس النقابة بالاغلبية البسيطة للاصوات شريطة ان يحضرها ثلاثة اعضاء على الاقل

تكون مهام رئيس وأعضاء مجلس النقابة مجانية .

ويجوز لمجلس النقابة أن يستدعى لمساعدته أي تقنى يختاره .

وتعد أجور هؤلاء التقنيين والمصاريف الضرورية لسير مجلس النقابة كمصاريف ادارية. وتدفع من طرف الوكيل بعد مصادقة الجمعية العامة بأغلبية أعضاء النقابة الممثلين على الاقل لثلاثة أرباع الاصوات 248 الجريدة الرسمية

مادامت التعاونية العقارية .... باقية مالكة لاكثر من ربع الاماكن المعدة للسكن يقوم بمهام الوكيل عنها ممثل تعينه تلك التعاونية وعندما يجرى منح ثلاثة أرباع الاماكن المعدة للسكن ، يجرى تعيين الوكيل على الشكل المدرج أدناه .

يعين الوكيل من طرف الجمعية العامة بأغلبية أصوات جميع المالكين الشركاء، حتى ولو كانوا غائبين أو غير ممثلين في ذلك الاجتماع، وفى حالة عدم ذلك، فبناء على عريضة أحد المالكين الشركاء بموجب أمر من رئيس المحكمة .

ويمكن اختياره من بين المالكين الشركاء، أو خارجا عنهم ولا يمكن أن يعين الوكيل لمدة تزيد عن سنتين بيد أن وكالته يمكن أن تمدد .

ويمكن أن يعزل ضمن نفس الشروط، ولا سيما بالاغلبية المطلوبة لتعيينه وذلك بموجب مقرر الجمعية العامة التي تقرر في الحال تعويضه

تحدد أجور الوكيل من طرف الجمعية العامة للمالكين الشركاء التي عينته أو بموجب أمر صادر عن رئيس المحكمة اذا كان تم تعيينه بهذه الوسيلة .

اذا تعذر على الوكيل ممارسة حقوق وأعمال النقابة أو امتنع عن ذلك، ولم تتمكن الجمعية العامة من تعويضه جاز تعيين قائم بالادارة موقت من طرف القضاء وذلك بناء على طلب كل معنى بالامر ..

ويحدد كذلك في الامر الذي يتضمن تعيين قائم بالادارة موقت للملكية المشتركة، مدة مهمة هذا الاخير، الا اذا كان هذا الامر يحددها صراحة لهدف واحد أو أكثر، فتكون المهمة المحولة له هي المهمة المعهود بها عادة الى الوكيل .

ان الوكيل هو عون النقابة ووكيلها .

وتخضع وظيفته للمادة 571 وما يليها من القانون المدنى المتعلقة بالوكالة، والمادة 757 وما يليها من القانون المدني وأحكام هذا النظام .

الفقرة الثانية دور الوكيل

يقوم الوكيل بتنفيذ هذا النظام وادارة المجموعة العقارية وتمثيل النقابة أمام القضاء في الاعمال القانونية بصفة عامة .

يتعين على الوكيل ان يعمل على احترام الاشتراطات المتعلقة بالملكية المشتركة، وتطبيق العقوبات واذا بقى تدخله للجمهورية الجزائرية الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه غير منتج يرفع المسألة لمجلس النقابة أو جمعية المالكين الشركاء لدرس امكانية رفع الدعوى .

ويختص فضلا عن ذلك بالعمل على تنفيذ قرارات الجمعية العامة ولاسيما الاشغال المقررة من طرف هذه الاخيرة واذا واجهته عقبات غير متوقعة وجب عليه اعلام مجلس النقابة أو دعوة الجمعية العامة من جديد أو حتى رفع المسألة أمام القضاء .

يكلف الوكيل بادارة المجموعة العقارية والعمل على المحافظة عليها وحراستها وصيانتها .

ولهذا الغرض :

فانه يؤمن شرطة المجموعة العقارية ويسهر على سكينة البيوت ويحضر النظام الداخلى ويلصقه بعد المصادقة i عليه من طرف الجمعية العامة ، ويستخدم البوابين ويسرحهم وكذلك المستخدمين المكلفين بالصيانة ويحدد شروط عملهم وفقا للنصوص الجاري بها العمل، وتحتص الجمعية العامة بمفردها بتحديد عدد الاستخدامات وصنفها ، وهو يضبط محفوظات النقابة ولا سيما نسخة من :

نظام الملكية المشتركة ،

- جدول توزيع التكاليف .

- الكشف الوصفي للتقسيم ، الاتفاقيات المتعلقة بالحقوق التبعية للأجزاء المشتركة ، جميع الاتفاقيات والوثائق والمراسلات والمخططات والأوراق المتعلقة بالبنايات والنقابة ، سجلات النقابة وعلى الأخص ما تحتوى عليه محاضر الاجتماعات العامة والوثائق المرفقة بها والتي يكون مؤهلا لتسليم نسخ أو خلاصات عنها ويصادق عليها طبقا لأصلها ، القائمة المعدة والمضبوطة يوما بيوم من طرفه عن جميع - المالكين الشركاء مع بيان القطع التي تعود لهم .

ويحضر الميزانية التقديرية التي صوتت عليها الجمعية العامة ويكلف بتنفيذها . ولهذا الغرض فانه يقتضى استيفاء ما يلى :

في أول كل سنة مالية : سلفة تمثل ربع الميزانية التقديرية التي صوتت عليها الجمعية العامة عن السنة المالية المعنية ، خلال السنة المالية : اما مبلغا مطابقا لتسديد المصاريف المنفقة قانونا والمستوفاة فعلا واما سلفا ربع سنوية لا يمكن أن تتجاوز كل منها ربع الميزانية التقديرية للسنة المالية المعنية ، سلفة خاصة ومخصصة للسماح بتنفيذ مقررات الجمعية العامة كالمقررات المتعلقة بالقيام ضمن الشروط المحددة من طرف الجمعية المذكورة، وبأشغال التحسين واضافة الأماكن المانعة والتعلية أو اعادة البناء ، الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 249 وفي حالة الاستعجال ، يعمل الوكيل من تلقاء نفسه على تنفيذ الأشغال الضرورية لحفظ البناية ويعلم المالكين الشركاء ويدعو فورا الى عقد اجتماع عام .

ويمكنه في هذه الحالة ، بقصد فتح ورشة وأول تموين لها، أن يطلب دون مداولة مسبقة من الجمعية العامة ولكن بعد أخذ رأى مجلس النقابة ، استيفاء سلفة لا يمكن أن تتجاوز ثلث مبلغ الكشف التقديري للأشغال ويعمل على تأمين البناية ضد الأخطار التي يمكن أن تصيبها، وكذلك الجماعة التي يمثلها ، لضمانها في مسؤوليتها المدنية المترتبة على أخطار مستخدميها والأضرار المسببة من الأجزاء | المشتركة .

يمثل الوكيل نقابة المالكين الشركاء تجاه الغير وجميع الادارات ويمثلها أمام القضاء كمدع أو مدعى عليه حتى ضد بعض المالكين الشركاء . ويمكنه على وجه الخصوص ، أن يتصرف بالتكافل أم لا مع واحد أو أكثر من هؤلاء الأخيرين بقصد حماية الحقوق المتعلقة بالبناية .

ويمثلها كذلك لنشر التعديلات المدخلة على نظام الملكية المشتركة هذا دون حاجة لموافقة كل مالك شريك .

يمكن للوكيل وهو مكلف بتحصيل ما للنقابة ، أن يلزم كل واحد بتنفيذ التزاماته • واذا امتنع أحد المالكين الشركاء عن دفع جزء من التكاليف المشتركة ، سواء كان من السلفة أو رصيد حساب ما ، أو لم يوافق على مقرر تنفيذ الأشغال والنفقات الناتجة عنها ، أو طلب تأجيل الدفع ، جاز للوكيل أن يسجل رهنا عقاريا قانونيا على الأجزاء المانعة وعلى حصة الأجزاء المشتركة المملوكة من المتخلف .

وبمقتضى امتياز المؤجر الممنوح للوكيل بالنسبة للديون مهما كانت ويحوزها على المالكين الشركاء، فانه يجوز للوكيل المذكور بموجب دعوى حجز المؤجر أن يعمل على حجر الأموال المنقولة والأشياء المملوكة للمالك الشريك المتخلف أو اذا كان هذا الأخير قد أجر المكان ، أن يلقى حجز ما للمدين لدى الغير علي ثمن الايجار .

في حالة بيع قطعة ما ، يجوز للوكيل ، لأجل الحصول على دفع المبالغ الواجبة الاداء للنقابة من طرف البائع أن يعارض في دفع المبالغ ولا يحتج بأى دفع أو نقل ودى أو قضائى لكل أو جزء من الثمن ضد الوكيل الذي عارض خلال هذه المهلة

يقدم الوكيل حساب تسييره كوكيل وعلى الأخص كشفا بالمبالغ التي استلمها أو أسلفها أو انفقها للنقابة ويوجه لكل مالك شريك تقريرا سنويا عن تسييره .

ويراقب مجلس النقابة مسبقا هذه الحسابات ويرفعها للجمعية العامة للمصادقة عليها .

وأن المقرر الذي يتضمن المصادقة على الحسابات يعد ابراء للوكيل عن تسييره ، ويكون هذا المقرر ملزما لمجموعة المالكين الشركاء ويكون الابراء بداهة عديم الأثر اذا استحصل الوكيل عليه بطريق الاختلاس أو الاخفاء . 1

يعد الوكيل مسؤولا بمفرده عن جميع الأضرار الواقعة بخطئه أو اهماله أو عدم تبصره .

وتعد هذه المسؤولية مدنية : وتتقادم دعوى التعويض التي يمكن رفعها ضده خلال خمسة عشر عاما من تقديم الحسابات أو من نهاية وكالته وتكون كذلك جزائية ، ليس فقط من جراء خيانة الأمانه أو النصب ولكن من جراء الجروح غير العمدية المسببة من الحوادث الناجمة من الآلات أو الأجزاء المشتركة للملكية المشتركة التي كانت صيانتها الموضوعة تحت حراسته فاسدة أو غير مطابقة للأنظمة

يجرى التأمين على كل من العمارات الجماعية والأجزاء المشتركة العامة التابعة للمجموعة العقارية وذلك :

عن الأضرار المباشرة ضد الحريق والصاعقة والانفجارات وأضرار المياه ، عن دعاوى الجيران أو الغير ضد الحريق والانفجارات وأضرار المياه والحوادث وتقتضى مصلحة جميع المالكين الشركاء أن تؤمن البناية بمبلغ كاف ، بحيث تكون القيمة الكاملة الواجب تأمينها محددة بشكل تكون فيه كل بناية مضمونة بقيمة اعادة بنائها

ان المسائل المتعلقة بالتأمينات الخاصة بكل من هياكل العمارات الجماعية يجرى التداول بشأنها وحسمها بأغلبية الأصوات وذلك من طرف المالكين الشركاء بمفردهم والذين تقع عليهم تكاليف صيانة هياكل هذه العمارات

في حالة الكارثة المتعلقة بالبنايات الجماعية ، فان التعويضات المخصصة بمقتضى الوثائق العامة يجرى قبضها من طرف الوكيل بحضور أحد المالكين الشركاء الذي تعينه الجمعية العامة وبشرط أن يقوم بتوظيفها ضمن الشروط التي تحددها هذه الجمعية وعملا بالمادة 77 من القانون المدنى ، فان التعويضات الواجبة للعقار المهدم تخصص على وجه الأفضلية لاعادة البناء .

وكل مالك يرغب في أن يقترض برهن عقاري لقطعته ينبغى عليه أن يعلم دائنه عن أحكام هذه المادة والحصول على موافقته بأنه في حالة وقوع كارثة ، فان التعويض أو حصة التعويض الذي يمكن أن يكون للمدين يؤدى مباشرة بين يدى الوكيل الحاضر كما ذكر أعلاه ، اذا قررت الجمعية العامة اعادة بناء البناية . 250 الجريدة الرسمية

يقرر المالكون الشركاء الذين تكون قطعهم البناية المنكوبة وفى حالة تهدم هذه الأخيرة ، وهم في اجتماع ضمن الجمعية العامة، اعادة انشاء هذه العمارة أو اعادة الجزء المتضرر الى حالته • وفي حالة التهدم الكلى ، فان مقرر انشاء بناية جديدة وكذلك مقرر اعادة الحالة أو تقويض وانشاء بناية جديدة بعد الهدم الجزئى الماس بالنصف على الأقل من البناية يصدر بأغلبية أصوات المالكين الشركاء المعنيين واذا تناول الهدم أقل من نصف البناية، وجب أن ينال مشروع التقويض اجماع الأصوات .

في حالة انشاء بناية جديدة مقررة على الشكل المذكور أعلاه، يقرر الشركاء المالكون في جمعية عامة وبأغلبية الاصوات مخطط وموضع وطريقة تشييد العمارة الواجب بناؤها، ويقررون ضمن نفس الشروط توزيع الأماكن الجديدة فيما بينهم .

يتعين على المالكين الشركاء الذين يساهمون في صيانة العمارات المتضررة أن يساهموا في نفقات الأشغال ضمن النسب نفسها ووفقا لنفس القواعد و تطبق أحكام المادة 66 وما يليها فى حالة التحسين أو الاضافة على الحالة السابقة للكارثة

عندما يصدر المقرر ضمن الشروط المنصوص عليها | أعلاه بعدم اعادة العمارة المنكوبة الى حالتها السابقة ، يشرع بتصفية الحقوق في الملكية بمقتضى المادة 722 من القانون المدني .

ويمكن لكل مالك شريك أن يطلب بيع الهيكل الشائع الموجود أو عند الاقتضاء بيع الأرض ومواد الهدم ويقسم تعويض التأمين وناتج البيع بين الشركاء المالكين بنسبة الحصص التي كانت تقع عليهم في تكاليف الصيانة والاصلاحات واعادة بناء البناية المهدمة

يعود لكل مالك شريك ، من جراء ضبط القيم | المؤمنة بسعر البناء، أن يكتتب على نفقته بجميع التأمينات | التكميلية التي يراها ضرورية لضمان الزخارف أو التهيئات الخاصة المدخلة على شقته ومهما كانت أهمية ونوع التأمينات التكميلية المتعاقد عليها ، فانه يجب على المالكين الشركاء المؤمن عليهم على الشكل المذكور للجمهورية الجزائرية الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه

يتعين على كل مالك شريك تغطية مسؤوليته المدنية التي تترتب نتيجة الاضرار المسببة للجيران من جراء الحريق أو انفجار الغاز أو المازوت وتحطيم الزجاج وكذلك الفيضانات التي قد تحصل في مكانه أو شفته .

ان نظام الملكية المشتركة هذا ملزم لمختلف المالكين .

وهو يكون قانون الملكية المشتركة ويحتج به ضد مجموعة المالكين الشركاء الموقعين وخلفائهم العامين والورثاء والموصى لهم بكل المال والموهوب لهم ، والذين بقبولهم المال من مورثيهم يحضعون للالتزام بمراعاة هذا النظام دون أي اجراء خاص لجعله الزاميا بالنسبة لهم .

الفقرة الثانية حجية النظام تجاه الخلفاء الخاصين

ان الالتزامات الناشئة عن هذا النظام تتبع العقار في حالة نقل الملكية وتسرى على المشترى الجديد يكون المالك محررا من التزاماته المدرجة في هذا النظام ، في حالة بيعه عقاره ، وتقع هذه الالتزامات آليا على عاتق المشترى الذى يراعى نظام الملكية المشتركة بوصفه مالكا شريكا للأجزاء المشتركة .

وللحيلولة دون ادعاء المشترى بجهله ذلك ، يخضع هذا النظام وجميع تعديلاته للاشهار الخاص والمحدد في المادة 3 أعلاه وذلك طبقا لأحكام المادة 753 من القانون المدني .

وان اتمام هذا الاجراء يجعل نظام الملكية المشتركة ، بصفة آلية حجة تجاه الخلفاء الخاصين .

يتمتع كل ما لك شريك بكل حرية، بالمكان المملوك له وبالحصة من الاجزاء المشتركة المتصله به وذلك ضمن التحفظات المدرجة فيما يلى •

ان ملكية الاجزاء الشائعة وفقا للعرف لا تنفصل أن يحرصوا على ألا يفسر تعيين الأجزاء المؤمنة ولا تصريحهم عن نفس هذه الحقوق المترتبة على الاجزاء المشتركة عن طريق الاحتمالى كاثبات بعدم كفاية التأمين فيما يخص بقية البناية التصرف او غير ذلك .

الأربعاء 20 صفر عام 1397 ه . الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية 251 ان بيع مكان ما يؤدى بحكم الضرورة ونتيجة لذلك، لبيع جزء من الحقوق الواقعة على اشياء مشتركة.

ان النقل الأول بعوض لقطعة ما لا يمكن أن يحصل الا في نهاية مدة خمس سنوات ماعدا حالة اعادة البيع الى هيئة.

تتم اعادة شراء القطعة من الهيئة ......... باعادة ثمن الشراء الى المتنازل له، شريطة ان يقتطع احتماليا في حالة التخريبات الحاصلة في السكن، مبلغ المصاريف الضرورية لاعادة الاماكن لحالتها السابقة.

لا يجوز بيع او ايلولة او منح المساكن او الاماكن وتوابعها والحصة في الاجزاء المشتركة المتصلة بها الا جملة واحدة، ولا يمكن تقسيمها جزئيا باى شكل كان الا بمقرر من الجمعية العامة للمالكين الشركاء يصدر ضمن الشروط المنصوص عليها في المادة III ادناه .

بقطع النظر عن الاعلام بالنقل المنصوص عليه في المادة 43 اعلاه، والذى يجب تبليغه الى الوكيل ليتسنى له تأمين تحصيل الديون المستحقة احتماليا على المالك القديم تجاه الملكية المشتركة فان كل تنازل لا يمكن ان يحتج به ضد النقابة الا بعد تسليم نسخة العقد الى الوكيل .

يمنع تأجير المسكن الخاضع لهذا النظام .

ولا يمكن قبوله الا بصفة استثنائية بعد موافقة النقابة ولا سيما في أحوال نقل الملكية لداعى الخدمة أو الالتزام بشغل مسكن وظيفي لفائدة مصلحة أو لدواع بديهية للامن وذلك في اطار المهنة التي يمارسها المؤجر .

ينبغى على المالكين الذين يؤجرون شقتهم في الاحوال المرخص بها والمذكورة أعلاه أن يطلعوا المستأجرين على هذا النظام ولا سيما المواد من 24 الى 28 والزامهم بتنفيذ | أحكامها

يجب أن ترسل نسخة من عقد الايجار أو التعاقد، وهي مصدقة من المؤجر والمستأجر الى الوكيل وذلك خلال ثمانية أيام من توقيعه تحت طائلة منع المستأجر من دخول البناية

كل مالك لا يشغل مكانه وفقا لمآل الفقرة 13 من

يبقى مسؤولا عن تنفيذ هذا النظام من طرف شاغلى ذلك المكان، ويكون على وجه الخصوص مسؤولا تجاه الملكية المشتركة عن الاضرار المترتبة من فعل أو خطأ مستأجره، ويكون مدينا بالحصة المتعلقة بشقته فى التكاليف المحددة في هذا النظام وذلك كما لو كان شاغلا المكان بنفسه

يقطع النظر عن التعديلات في توزيع التكاليف التي يمكن ترتبها طبقا لاحكام المادتين 42 و 43 أعلاه، فان جميع الاضافات أو التعديلات التي تتناول هذا النظام والمتعلقة بالانتفاع من الاجزاء المشتركة أو استعمالها أو ادارتها، لا يمكن أن تتم الا اذا قررتها الاغلبية المزدوجة التي تشتمل على أكثر من الصنف بالنسبة لعدد المالكين الشركاء للمجموعة العقارية والثلاثة أرباع على الاقل من الاصوات التي تمثلها .

ان التعديلات الناتجة من التغييرات الحاصلة اما في التصنيف المتمم في الفصل الثاني من الباب الثاني بين الاجزاء المانعة والاجزاء المشتركة العامة والاجزاء المشتركة في كل من العمارات الجماعية وعند الاقتضاء التعديلات المتعلقة بالمصاعد الكهربائية ، واما في توزيع الملكية المشتركة كما وضعت في جدول التقسيم المدرج فى المادة 16 أعلاه والاحكام الخاصة التالية له، لا يمكن اقرارها الا باجماع المالكين الشركاء للمجموعة العقارية .

ان تعديل قطعة متمم ضمن الشروط المحددة أعلاه يجب أن يكون موضوع عقد تعديلى لحالة الشيوع وتسلم للوكيل نسخة تتضمن ذكر الاشهار العقاري .

يدخل النزاع المتعلق بالقانون الاساسي للملكية المشتركة والمحددة بموجب هذا النظام في اختصاص محكمة الجهة القضائية لمكان البناية .

يتعين على الوكيل ، ان يعلم كل مالك شريك بجميع النزاعات المرفوعة للمحاكم والمتعلقة بسير النقابة او التي تكون هذه الاخيرة طرفا فيها.

ان اوراق الاجراءات المتعلقة بنقابة المالكين الشركاء تبلغ بصفة نظامية حسب كل حالة الى الوكيل او بطلب هذا الاخير .

تتقادم الدعاوى الشخصية الناشئة عن تطبيق القانون الاساسي للملكية المشتركة المحددة في هذا النظام بين المالكين الشركاء أو بين المالك الشريك والنقابة بانقضاء مدة عشر سنوات