Décret n° 76-146 du 23 octobre 1976 portant règlement-type de copropriété des immeubles bâtis et des ensembles immobiliers divisés par fractions

En tant que convention collective établie en conformité des dispositions légales, à laquelle adhère obligatoirement l'ensemble des copropriétaires, le règlement de copropriété dressé en la forme authentique par notaire, fixe le statut personnel des copropriétaires en précisant les droits et obligations de chacun sur les différents éléments formant le bien possédé conformément à sa destination, ses caractères ou sa situation, et détermine le statut de la copropriété en établissant un régime d'administration collective de l'immeuble divisé.

Le régime de la copropriété soumis au règlement-type de copropriété ci-annexé résultera principalement de la dissolution partage des coopératives immobilières instituées par l'ordonnance n° 76-92 du 23 octobre 1976 sus-visée.

Le règlement s'appliquera le cas échéant, aux immeubles collectifs et groupements d'habitations mis en vente par les offices de promotion et de gestion immobilière.

Dans ce cas, les fonctions de syndic seront assumées par l'office cédant aussi longtemps qu'il restera propriétaire de logements dans l'ensemble vendu.

Les groupements de copropriétaires déjà existants devront se soumettre aux prescriptions de l'article 1er ci-dessus.

Le nouveau règlement de copropriété les régissant, conforme au règlement-type de copropriété, comportera en tant que de besoin, les dispositions transitoires ou autres nécessaires.

Le ministre de la justice, garde des sceaux et le ministre des travaux publics et de la construction sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l exécution du présent décret qui sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Alger, le 23 octobre 1976 Houari BOUMEDIENE ANNEXE REGLEMENT TYPE DE COPROPRIETE Par devant a été établi le règlement suivant qui régira les rapports de voisinage et de copropriété des futurs copropriétaires de l'ensemble immobilier (ou de l'immeuble) et de leurs ayants droit.

TITRE I OBJET PUBLICITE Article. ler. Le présent règlement constitue une convention collective établie conformément au statut de la copropriété défini par les articles 743 à 772 du code civil, afin de : préciser l'état descriptif de l'ensemble immobilier (ou de l'immeuble) et constater la destination des lieux, déterminer les parties privatives affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et les parties communes qui serviront à l'usage collectif ainsi que les conditions de leur jouissance, fixer les droits et obligations des copropriétaires tant sur les choses qui seront leur propriété privative que sur celles qui seront communes ainsi que le mode de règlement des différends susceptibles de naître entre eux,

- organiser l'administration de l'ensemble immobilier (ou de l'immeuble) en vue de sa bonne tenue et de son entretien, et fixer notamment la contribution de chaque copropriétaire aux différentes charges établies à cet effet. 9 février 1977 JOURNAL OFFICIEL DE LA

Tout ce qui n'est pas prévu au présent règlement restera régi par le droit commun à défaut de décision prise par les organes désignés ci-après sous le titre IV à l'effet d'assurer l'administration du groupe immobilier (ou de l'immeuble).

Le présent règlement et les modifications qui peuvent lui être apportées, seront publiés à la conservation foncière, et à compter de cette date, seront opposables aux ayants cause, à titre particulier des copropriétaires.

La transcription se fera à l'initiative du syndic; à défaut, l'un quelconque des copropriétaires accomplira cette formalité.

Localisation cadastrale de la cité (ou de l'immeuble).

Dénomination de la cité (ou de l'immeuble).

Origine de propriété des terrains.

Les parties privatives sont celles qui appartiennent divisément à chaque copropriétaire et sont affectées à son usage exclusif, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires.

Les parties privatives comprennent notamment, pour chacun des locaux privatifs compris dans un corps de bâtiment collectif, mais seulement si les choses énumérées ci-dessous s'y trouvent : 1º les carrelages, dallages, parquets et en général tous revêtements; 2º les plafonds, c'est-à-dire le lattis et l'enduit de plâtre qui le recouvre, ies moulures, ornementations et décorations dont les plafonds peuvent être agrémentés et les pièces de menuiserie dont ils pourront être parés; 3º les cloisons intérieures avec leurs portes ; 4° les portes palières et portes d'entrée particulières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes, volets, stores, jalousies, tentes mobiles, les garde-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les vitrages des balcons et loggias ainsi que leurs châssis; 5º les enduits intérieurs des gros murs et cloisons séparatives: 6º les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectés à l'usage exclusif et particulier du local pour la distribution de l'eau, du gaz, de l'électricité pour l'évacuation des eaux usées des déchets...: 7º les appareillages, robinetteries, serrureries et accessoires qui en dépendent; 8° les installations sanitaires des salles de bains, des cabinets de toilette et water-closets: 9º les installations des cuisines, éviers...; 10º les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude existant à l'intérieur du local privatif ; 11° les placards et penderies...;

REPUBLIQUE ALGERIENNE 193 12° tout ce qui concerne la décoration intérieure: encadrement et dessus des cheminées, glaces, peinture, boiserie, coffres; 13º et d'une manière générale, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux dont chacun aura l'usage exclusif.

Sont réputés mitoyens entre les copropriétaires voisins, les cloisons ou murs séparatifs de locaux privatifs et non compris dans le gros-œuvre.

Les parties communes sont celles qui appar tiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour une quote-part afférente à chaque lot et qui sont affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Les parties communes sont, suivant les cas, réparties en trois catégories :

Paragraphe 1 Parties communes de la première catégorie

Les parties communes de la première catégorie sont celles qui sont affectées à l'usage de l'ensemble des copropriétaires. Elles comprennent : la totalité du sol sur lequel l'ensemble immobilier est édifié et celui qui en dépend, tel qu'il est désigné ci-dessous, notamment les terrains à usage de parking ou de jardin; les cours et les voies d'accès; le réseau d'égouts, les canalisations d'écoulement des eaux et les canalisations et conduits d'eau, de gaz et d'électricité desservant le groupe des bâtiments dont il s'agit ; la (les) conciergeries (s) se trouvant dans le bâtiment..... les locaux se trouvant dans le bâtiment à usage de bureau, destinés aux services de l'administration de l'ensemble immobilier ; et généralement, tous les ouvrages d'intérêt général usage commun de tous les bâtiments.

Paragraphe 2 Parties communes de la deuxième catégorie

Les parties communes de la deuxième catégorie sont réservées à l'usage des copropriétaires d'un même bâtiment et comprennent : les fondations, les gros murs de façade, de pignon, de refend, le gros-œuvre des planchers (hourdis, poutres et solives), la partie haute de l'immeuble formant toiture et d'une manière générale tout ce qui forme l'ossature du bâtiment ; les ornements des façades, ainsi que les balcons, loggias et terrasses, même s'ils sont en tout ou en partie, réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire (mais non les garde-corps et barres d'appui des fenêtres et balcons, les châssis vitrés, les persiennes, volets, jalousies... qui sont propriété privative), les locaux, espaces et services communs: les portes, vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, les couloirs de dégagement, les locaux ou emplacements des services généraux, ceux des compteurs et des boîtes à ordures, les paliers d'étages et cages d'escaliers, ainsi que les portes-fenêtres, châssis vitrés... se trouvant dans les parties communes; et d'une manière générale, tous espaces, dégagements, couloirs et locaux qui ne sont pas affectés à l'usage d'un seul et qui ne sont pas compris dans les parties communes générales;

- les cheminées et ventilations: les têtes de cheminées, les coffres, gaines et conduits de fumée, les tuyaux de ventilation des cuisines;

- les canalisations: les tuyaux et regards du tout-à-l'égout ainsi que les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux de pluie, gaines, vide-ordures ainsi que leurs appareils de ramonage; ceux des chutes et d'écoulement des eaux ménagères, d'évacuation des water-closets, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descentes d'eau, dụ gaz, de l'électricité (sauf les parties de ces tuyaux et canalisations se trouvant à l'intérieur des locaux privatifs et affectés à l'usage exclusif des propriétaires de ces locaux); les gaines en maçonnerie de ces canalisations; les branchements secondaires desservant l'immeuble considéré et le reliant, le cas échéant, aux installations générales du téléphone ainsi qu'aux canalisations principales d'eau, de gaz, d'électricité, d'assainissement, de tout-à-l'égout;

- tous appareils, machines et leurs accessoires destinés au service commun de l'immeuble, ainsi que tous objets mobiliers et ustensiles se trouvant pour les besoins de l'immeuble dans les parties communes: installations d'éclairage, boîtes aux lettres, paillasson d'entrée du bâtiment, boîtes à ordures...;

- et enfin, d'une façon générale, toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un lot de propriété divise ou celles qui sont déclarées communes par la loi ou par l'usage, étant au surplus expliqué que toutes les énumérations qui précèdent ne sont pas limitatives.

Paragraphe 3.

Parties communes de la troisième catégorie.

Les parties communes de la troisième catégorie comprennent exlusivement les ascenseurs, leur machinerie et les cages des ascenceurs se trouvant dans les bâtiments....

Chapitre III.

Etat descriptif et division en lots de l'ensemble immobilier

L'ensemble immobilier à usage principal d'habitation, édifié et aménagé sur le terrain de m2 désigné ci-dessus, et denommé comme, il est dit ci-dessus comprend: 1° corps de bâtiments d'habitations élevés sur ... (description technique) nombre d'étages et superficie de l'emprise au sol. description de la façade PARTIES PRIVATIVES Non des lots Situation et désignation Parties Dénomination de bâtiments (suivant plan' de masse).

Accès aux bâtiments.

Toiture ..... 2° Station de surpression. 3º Transformateur Sonelgaz.. 4° Aires de stationnement. 5° Voies de desserte. 6º Réseau d'égouts.

(Consistance de chaque bâtiment par niveau).

I. Bâtiment ce bâtiment élevé d'un rezde chaussée et de étages, comprend : .....

Au rez-de-chaussée :

Au premier étage:

Au deuxième étage: + Au troisième étage: etc.

L'ensemble immobilier, objet du présent règlement, est divisé en lots.

Chacun de ces lots comprend des parties privatives designées d'apres l'indication du numéro du lot et une quote-part indivise de chacune des trois catégories de parties communes.

La quote-part indivise de l'ensemble des parties communes est définie par les tantièmes afférents à un lot.

La quote-part des parties communes afférente à un lot est proportionnelle à la surface privative pondérée du lot par rapport à ladite surface de l'ensemble des lots concernés.

Cette quote-part est exprimée en dix millièmes pour les parties communes générales de la lère catégorie et en millièmes pour celles de la deuxième et de la troisième catégorie.

L'ensemble des bâtiments actuellement construits est divisé en lots dont lots pour les appartements et lots pour les locaux commerciaux.

Les lots situés dans le corps de bâtiment sont numérotés de etc ....

La composition des tots figure au tableau de division ci-après:

REPARTITION DE LA COPROPRIETE communes Parties communes par Parties communes de la générales corps de bâtiment des locaux (lère categorie) collectif (2ème 3eme categorie en dix mille/dix catégorie) en mille/ en mille/milliemes millièmes milliėmes I. Bâtiment .....

Rez-de-chaussée 《 « ler étage etc... 9 février 1977 JOURNAL OFFICIEL DE LA

Au présent règlement, sont annexés les différents plans de la construction et notamment les plans de fondations, de rez-de-chaussée, d'étages courants et des toitures ainsi que les plans de lotissement, d'implantation des immeubles, et des réseaux divers.

La destination de l'immeuble est définie par ses caractéristiques et sa situation. (Ces caractéristiques et situation seront reproduites au présent article).

L'ensemble immobilier (ou l'immeuble) est destiné essentiellement à permettre aux chefs de famille bénéficiaires, de posséder en pleine propriété leur logement personnel et familial.

Les pièces et documents délivrés par les autorités administratives compétentes, suivant les dispositions de l'ordonnance n° 75-67 du 26 septembre 1975, sont reproduits ici.

Il sera fait mention au présent article des servitudes pouvant grever l'immeuble :

Servitudes civiles (apparentes ou non apparentes). servitudes administratives telles que interdiction de construire, nécessité d'une autorisation préalable à la construction ou à la surelévation, restrictions au mode de construction, ou relatives à la configuration du sol, ou au droit d'entretien (alignement), le cas échéant, restrictions aux droits d'aliénations...

D'une manière générale, les propriétaires ou occupants devront respecter les servitudes qui grèvent ou pourront grever, le local ou l'ensemble immobilier, qu'elles résultent des titres de propriété, de l'urbanisme, de la situation naturelle des lieux ou du présent règlement et plus spécialement les dispositions qui déterminent les droits et obligations des copropriétaires relativement aux choses communes et aux choses privatives.

En conséquence et par application de l'article 747 du code civil, aucun propriétaire ne pourra demander la licitation des parties communes.

TITRE III.

DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIETAIRES

Tout copropriétaire sera responsable, à l'égard de tout autre copropriétaire de l'immeuble, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions du présent chapitre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les occupants à quelconque titre de ses locaux, seraient directement ou indirectement les auteurs.

Les dispositions de ce chapitre s'appliqueront en totalité et s'ajouteront, en ce qui concerne les locataires acquéreurs ou attributaires, aux conditions des baux et contrats leur ouvrant droit à l'accession à la propriété des lots, faisant partie de l'ensemble immobilier, objet du présent règlement.

Aucune tolérance ne pourra, même avec le temps, devenir un droit acquis.

La responsabilité du syndic de l'ensemble immobilier ne pourra être recherchée au cas de vol, actions délictueuses ou criminelles commis dans l'immeuble.

Chacun des copropriétaires aura le droit d'user et jouir, comme bon lui semblera, des parties privatives lui REPUBLIQUE ALGERIENNE 195 appartenant, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des propriétaires des autres locaux ni à la destination de l'immeuble, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble et sous les réserves ci-après formulées.

1. Modification Il pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon lui semblera, la disposition intérieure des locaux lui appartenant; cependant, en cas de percement de gros murs de refend, il devra faire exécuter les travaux sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, ou à défaut, d'un architecte agréé par le syndic dont les honoraires seront à sa charge; il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble et sera responsable des affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux.

Ces modifications ne devront jamais entraîner une augmentation des charges des voisins, sauf accord de ceux-ci. 2). Occupation des appartements. Les appartements seront strictement réservés à l'habitation et ne pourront être occupés que par des personnes de bonnes vie et mœurs.

Aucune pièce des appartements vendus ne pourra être transformée en cabinet de consultation ou atelier, destiné à recevoir de la clientèle.

De même, la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite.

Il ne pourra être constitué dans les appartements et locaux, aucun dépôt de substances explosives ou inflammables. 3). Boutiques et magasins. Il ne pourra être exercé dans les locaux à usage de boutiques ou magasins, aucun commerce pouvant présenter des risques d'exposion ou d'incendie ou qui par le bruit et les odeurs serait de nature à incommoder les occupants de l'immeuble qui nécessiterait une enquête de commodo ou incommodo.

En aucun cas, les magasins ou boutiques ne pourront être utilisés comme habitations. ). Bruits. Les propriétaires et occupants devront 4 tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun veiller à ce que la leur moment troublée par leur fait, celui des membres de famille, de leurs invités ou des gens à leur service.

En conséquence, ils ne pouront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine et outil, de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l'immeuble, ou à gêner leurs voisins, par le bruit, l'odeur ou autrement.

Aucun moteur ne pourra être installé dans les propriétés privatives sauf les moteurs silencieux à condition qu'ils soient équipés d'un système antiparasite destiné à ne pas troubler la réception des émissions radio-télévisées.

Tous bruits ou tapages nocturnes de quelque nature qu'ils soient, alors même qu'ils auraient lieu dans l'intérieur des , tranquillité des habitants, sont forappartements, troublant la mellement interdits. Ils exposeront, le cas échéant, leurs auteurs à des poursuites judiciaires.

S'agissant particulièrement des appareils et machines émettant des sons, tels notamment gramophones, radios et télévisions, instruments de musique..., leur usage est permis sous réserve que les bruits et sons qu'ils produisent soient perçus en dehors de l'appartement dans la limite de...... هذه décibels. 5.) - Animaux. Les animaux criards et dangereux sont interdits. 6). Utilisation des fenêtres, balcons et loggias.

Il ne pourra être étendu du linge aux fenêtres et balcons ; cependant, l'étendage sur la loggia de cuisine sera toléré. Les tapis ne pourront être battus ou secoués que conformément aux règlements de police urbaine. 196 JOURNAL OFFICIEL DE LA Aucun objet ne pourra être déposé sur les bords des fenêtres, balcons et loggias sans être fixes pour en éviter la chute.

Les vases à fleurs ou autres plantes devront être disposes de manière que l'arrosage ne salisse pas les façades et n'incommode pas les passants ou les voisins.

Il ne devra jamais être jeté dans la rue ou dans les cours et jardins ni eau, ni détritus ou immondices quelconques. 7). - Plaques indicatrices - enseignes. Chacun pourra placer sur la porte de son appartement ou local, une plaque indicatrice de ses noms et profession. Il ne pourra cependant être placé sur la façade de l'immeuble aucune enseigne ou écriteau, tôle ou réclame quelconque.

Cette interdiction ne s'applique pas aux propriétaires de boutiques ou magasins, lesquels pourront avoir une enseigne et pourront faire dans leurs vitrines la publicité qu'ils jugeront utile, le tout conformément à la règlementation en vigueur. 8). Harmonie -- entretien. Les portes d'entrée des appartements, les fenêtres, volets, persiennes, stores et jalousies, les garde-corps, ballustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres devront être entretenus et maintenus en bon état par leurs propriétaires respectifs.

Toutefois, afin de respecter l'aspect et l'harmonie de l'immeuble, les modifications concernant les peintures extérieures, y compris celles des portes d'entrée des appartements feront l'objet d'une opération d'ensemble décidée par l'assemblée générale des copropriétaires délibérant comme il sera dit plus loin. 9). - Libre accès - En cas d'absence prolongée, tout occupant devra laisser les clés de son appartement au service administrant la cité ou à une personne résidant effectivement à proximité dans la même ville et dont les coordonnées seront communiquées au service gestionnaire qui sera autorisé à pénétrer dans l'appartement en son absence pour parer aux cas urgents. 10). Entretien des canalisations d'eau et robinetteries.

Afin d'éviter les fuites d'eau et les vibrations dans les canalisations, les robinets et les chasses des cabinets d'aisance devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations exécutées sans retard.

Les dégâts occasionnés par une fuite seront réparés aux frais du propriétaire responsable. 11). - Chauffage, ramonage. Les conduites de fumée ou de shunts et les appareils qu'ils desservent devront être ramonés chaque fois que cela sera nécessaire et suivant les règlements d'usage.

Il est interdit expressément d'employer des appareils à combustion lente ou produisant des gaz nocifs et des combustibles pouvant bistrer ou détériorer les conduits de fumées de quelque façon que ce soit.

Les conduits de fumée ne pourront être utilisés que pour l'usage auquel ils ont été destinés ou comme gaines de ventilation. 12). Servitude. Les occupants devront supporter sans indemnité l'exécution du nettoyage des parties communes, ainsi que les réparations ou travaux qui y seraient effectués même si ces travaux ou réparations duraient plus de quarante jours. Ils devront au besoin donner acces à leurs locaux de propriété divise, aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux.

Ils devront faire place nette, à leurs frais, de tous les objets dont la dépose serait nécessaire (tapis, tableaux, meubles et autres objets scellés ou non).

13. Responsabilité. Tout propriétaire restera responsable à l'égard de ses copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou par les faits d'une personne, d'un bien ou d'un animal dont il est légalement responsable.

REPUBLIQUE ALGERIENNE 9 février 1977 Tout propriétaire n'occupant pas ses locaux par lui-même restera personnellement responsable de l'exécution du présent reglement par les occupants desdits locaux, sauf son recours contre ces derniers.

Chacun devra faire son affaire personnelle, à ses frais, de la souscription d'une assurance contre les risques prévus au present paragraphe. 14). - Règlements et usages. L'exécution de tous règlements d'hygiène de ville et de police est obligatoire pour tous. Il en est de même d'une façon générale, de tous usages pour la bonne tenue de l'immeuble dans l'intérêt commun. 15). Toutes tolérances au sujet des prescriptions ci-dessus, qu'elles qu'en soient la fréquence et la durée ne pourront jamais être considerées comme modification ou suppression de ces prescriptions.

Chacun des copropriétaires et occupants, pour la jouissance des locaux dont il dispose, pourra user librement des parties communes suivant leur destination sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires ou usagers, notamment, aucun propriétaire ou occupant ne pourra encombrer, ni utiliser les parties communes en dehors de leur usage normal, ni laisser y séjourner des objets quelconques.

Les choses communes ainsi que les services communs comme les ascenseurs, les distributions d'eau, de gaz, d'électricité... ne pourront être modifiés ou supprimés qu'avec l'assentiment de la majorité des copropriétaires intéressés.

Indépendamment des prescriptions générales rappelées aux articles précédents, un réglement intérieur fixera en tant que de besoin, les conditions d'utilisation et les modalités d'entretien des parties et services communs.

Le règlement intérieur établi par le syndic, approuvé par l'assemblée générale statuant à la majorité absolue, sera applicable à tous les copropriétaires et occupants de l'ensemble immobilier.

Les diverses charges qui affectent les copropriétaires se répartissent différemment selon qu'il s'agit des : charges communes générales d'entretien et de réparation des choses communes de la première catégorie. charges d'entretien et de réparation de choses communes de la deuxieme catégorie. charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. charges individuelles.

Paragraphe 1 Charges d'entretien et de réparation des choses communes de la première catégorie.

Ces charges comprennent :

1. les contributions et taxes éventuelles, sous quelque forme que ce soit, auxquelles seront assujetties toutes I s choses et parties communes générales de l'ensemble immobilier :

2. les assurances des parties communes générales et des risques civils communs contre l'incendie et contre les accidents;

3. les frais d'entretien des aires de stationnement, des terrains de jeux et des jardins; les frais de plantation et d'abattage;

4. les frais d'entretien et de remplacement des canalisations pour leur partie principale, a l'exclusion des canalisations particulières aux bâtiments collectifs. 9 février 1977 JOURNAL OFFICIEL DE LA

5. les frais d'entretien et d'aménagement des locaux compris dans les parties communes générales, y compris les frais de peinture ;

6. les frais de fonctionnement, d'entretien et de réparation du matériel de la station de surpression;

7. les frais de pose et de réparation des installations d'éclairage des parties communes générales ;

8. le paiement de la consommation d'eau et d'électricité pour les choses communes générales et les frais des compteurs généraux ainsi que l'excédent d'eau provenant de la différence entre le relevé du compteur général et le total des relevés des autres compteurs particuliers ou communs ;

9. la rétribution allouée au syndic (ou à l'administrateur) et les frais nécessités pour le fonctionnement du syndicat;

10. le salaire du (des) concierge (s) et du personnel susceptible d'être engagé par le syndic ainsi que les charges y afférentes paiement des primes d'assurances couvrant les accidents du travail et ceux occasionnés aux tiers par les dits employés;

11. et d'une manière générale, tous frais d'entretien et de réparations grosses ou menues, s'appliquant aux choses communes générales.

Les charges définies ci-dessus seront réparties entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier proportionnellement au nombre de dix/millièmes des parties communes générales attribués à chaque lot dans le tableau de division figurant à l'article 16 ci-dessus.

Paragraphe II Charges d'entretien et de réparation des choses communes de la deuxième catégorie

Ces charges comprennent : 1). Les contributions et taxes sous quelque dénomination que ce soit, auquelles seront assujetties toutes les choses et parties communes de l'immeuble; 2). - Les frais de réparation de toute nature à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations relatives à ces murs à l'intérieur des appartements et locaux), à la toiture, à la terrasse, aux façades, balcons et loggias, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité (sauf cependant pour les parties de ces diverses installations affectées à l'usage exclusif et particulier de chaque appartement ou local), aux tuyaux du tout-à-l'égout, à ceux d'écoulement des eaux pluviales et usées et à ceux des vide-ordures (sauf pour les parties à l'usage exclusif et particulier de chaque appartement ou local) aux portes d'entrée, vestibules, aux escaliers, cages d'escalier, paliers et à tous les locaux affectés au service exclusif de l'immeuble; 3). Les travaux ou réparations nécessités par les engorgements dans les conduits dont les causes ne pourraient être exactement déterminées ; 4). Les frais de ravalement des façades, y compris les frais de peinture des balustrades, barres d'appui des balcons et fenêtres, des volets, stores de chaque appartement, bien que ces choses soient propriété privative. 5).- Les frais d'entretien et réparation des minuteries et d'éclairage des entrées, paliers et de tous les locaux et parties à l'usage commun; 6). Les frais d'entretien et réparation du tout-à-l'égout et des boîtes à ordures de l'immeuble; 7). Les frais des divers compteurs à l'usage commun ; 8). La consommation d'eau pour l'entretien des parties communes ; 9). - Les frais d'acquisition et de remplacement du paillasson de l'entrée de l'immeuble ; 10). L'achat des produits et des ustensiles nécessaires à l'entretien des halls d'entrée, escaliers, cages d'escaliers et paliers;

REPUBLIQUE ALGERIENNE 197 11). Les primes d'assurance contre l'incendie, les accidents, la responsabilité civile, les dégâts des eaux et autres risques; 12). Et d'une manière générale, tous les frais d'entretien et de réparation, grosses et menues, s'appliquant aux choses communes de l'immeuble sauf toutefois ceux concernant les ascenseurs et le chauffage collectif qui seront traités au paragraphe III ci-dessous.

Les charges d'entretien, de réparations et de reconstruction afférentes aux corps de bâtiment collectif, seront réparties entre les copropriétaires respectifs de chacun desdits corps de bâtiment dans le proportion des millièmes particuliers de parties communes de ces immeubles qui sont affectés à chaque lot dans le tableau de division dressé à l'article 16 ci-dessus.

Paragraphe III Charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, constituant les choses communes de la 3ème catégorie A). Charges d'ascenseurs.

Ces charges ne concernent que les immeubles collectifs comportant des ascenseurs. Elles comprennent pour chaque corps de bâtiment : 1). Les dépenses d'entretien et de réfection totale ou partielle des ascenseurs ainsi que de leurs accessoires ; 2). La consommation force des appareils, et de tous frais quelconques occasionnés par leur fonctionnement.

Les copropriétaires des rez-de-chaussée sont exclus de la participation aux dépenses et charges d'ascenseurs.

La quote-part de chaque lot dans le partage de ces frais s'effectue suivant une progression proportionnelle à l'étage, calculée sur la base d'un taux croissant de 0,25 par niveau.

Un tableau de répartition fixera en tant que de besoin, la quote-part de la contribution de chacun aux présentes charges.

B). Charges de chauffage collectif.

Ces charges comprennent, lorsque les immeubles sont dotés de circuits de chauffage collectif, pour chaque corps de bâtiment : 1). Les dépenses d'entretien et de réfection totale ou partielle du matériel de chauffage et de ses accessoires, chaudières, canalisations, calorifères, radiateurs...;

- La consommation en énergie et en eau des appareils, 2). frais occasionnés par leur fonctionnement . et de tous autres

La répartition entre tous les copropriétaires concernés des - charges de chauffage collectif, s'effectue : dans le cas d'un chauffage par le sol, au mètre carré de la surface réelle des appartements, dans le cas d'un chauffage par radiateurs, au mètre carré réel de surface de radiateur.

Paragraphe IV Charges individuelles

Sous réserve de ce qui a été dit ci-dessus, chacun des copropriétaires sera tenu de pourvoir, à ses frais exclusifs, au parfait entretien des locaux qui lui appartiennent et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement, s'il devient nécessaire, de tout ce qui constitue ses locaux.

Il sera également tenu de l'entretien et des menues réparations à faire à toute cloison mitoyenne, ainsi qu'aux refends et gros murs, le tout, en ce qui concerne la partie qui se trouve à l'intérieur de ses locaux, Bien que situé sur des parties communes, chaque copropriétaire fera son affaire personnelle, à ses frais, de l'installation 9 février 1977 jorité absolue, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée et de l'entretien des antennes, câbles de descente et nérale gé autres accessoires de radio ou de télévision.

Il paiera les primes de toutes assurances qu'il pourra personnellement contracter à raison des choses qui seront sa propriété, et paiera les taxes et contributions recouvrées par voie de rôles à son nom du fait de son droit de copropriété .

Il paiera directement à l'organisme intéressé, ses charges de consommation de gaz et d'électricité.

Chaque propriétaire supportera les dépenses correspondant à la consommation d'eau indiquée par le compteur individuel installé dans son appartement ou local.

Chaque propriétaire fera son affaire personnelle à ses frais, de l'installation en ses locaux de tous appareils supplémentaires destinés à lui fournir l'eau chaude et fonctionnant soit au gaz, soit à l'électricité.

Les copropriétaires des magasins, bureaux, garages auront à leur charge exclusive l'entretien, les réparations et les réfections de leur rideau de fermeture et, le cas échéant, leurs devantures de et vitrines.

Les redevances de location, les frais d'achat, de remplacement et d'entretien de tous compteurs à l'usage de locaux privatif, seront à la charge de chaque copropriétaire ou usager de ces locaux.

Chaque propriétaire ayant l'usage de la gaine vide-ordures supportera à ses frais exclusifs, l'entretien et les réparations du vidoir dont il aura l'usage.

Paragraphe V.

Règlement des charges

Les charges sont financées : par une prévision trimestrielle égale au quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré, en cas de travaux de sauvegarde à entreprendre d'urgence, par un appel de fonds égal au tiers de la dépense envisagée, en attendant la réunion de l'assemblée que le syndic doit, dans ce cas, convoquer en même temps qu'il lance l'appel de fonds exceptionnel.

Les sommes ci-dessus définies sont exigibles dans la quinzaine de leur mise en recouvrement.

Tout retard dans le paiement des sommes dues, est passible d'une indemnité dont le taux sera fixé par décision interministérielle du ministre des travaux publics et de la construction et du ministre des finances; l'indemnité est due à compter de la mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette indemnité de retard est due comme les charges et recouvrée de la même manière. En outre, les dépenses de toutes natures entraînées par le recouvrement des charges dues seront entièrement supportées par le copropriétaire défaillant ainsi que tous les préjudices qui en résulteraient.

L'absence d'un copropriétaire ou le fait que son appartement est inhabité n'en rend pas moins obligatoire le paiement de toutes les charges.

Le paiement par chacun des copropriétaires de sa part contributive est garanti au profit du syndicat statuant à la même majorité.

A défaut de décision par l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de la situation de l'immeuble, à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart ou si la part correspondant à celle d'une autre copropriété est inférieure de plus d'un quart dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une réparation conforme aux articles 31, 33, 35 et 37 ci-dessus. Le tribunal peut procéder à la nouvelle répartition des charges.

Cette action doit être exercée par tout copropriétaire dans le délai de 5 ans à partir de la publication du présent règlement à la conservation foncière; elle peut également être exercée par l'acquéreur d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot.

En cas de mutation, l'ancien propriétaire reste tenu du paiement de toutes les créances nées de la copropriété, liquides et exigibles à la date de la mutation, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif.

Conformément aux dispositions de l'article 754 du code civil, le copropriétaire qui aliène à titre onéreux son lot, est tenu de présenter au notaire, un certificat de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat; avis de la mutation doit être donné au syndic, par simple lettre recommandée avec accusé de réception, à la diligence de l'acquéreur; le syndic peut former, dans un délai de 8 jours à compter dudit avis de mutation, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

TITRE IV.

ADMINISTRATION.

Chapitre I.

Le syndicat.

La collectivité des copropriétaires est contituée en un syndicat doté de la personnalité civile.

A la suite du partage partiel de l'actif social de la coopérative immobilière .., consécutif au retrait, conforme aux statuts, de certains sociétaires, le syndicat existe de plein droit entre les copropriétaires particuliers et la société copropriétaire de l'ensemble des lots non encore attribués définitivement.

Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires. Il peut, notamment, agir, conjointement ou avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'ensemble immobilier.

Toutefois, tout copropriétaire peut exercer seul les actions qui en concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge aura fait l'avance, conformément aux dispositions de l'article d'en informer 756 du code civil, par une hypothèque légale grevant son lot.

En outre, les charges, comme l'ensemble des créances du syndicat à l'encontre des copropriétaires, bénéficient du prile syndic.

Le syndicat a pour dénomination : ..........

Son siège est situé à :. vilège réservé au bailleur d'immeuble. être transféré dans tout Il pourra autre lieu de la même ville par Sous réserve des dispositions décision de l'assemblée générale.

de l'article 43 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à la majorité des deux-tiers des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires, auxquels se joignent les sociétaires accédants à la copropriété en cas de coexistence à la mad'une société coopérative immobilière et d'une copropriété, 9 février 1977 JOURNAL OFFICIEL DE LA Leur exécution est confiée à un syndic placé éventuelle-1. ment sous le contrôle d'un conseil syndical.

Les copropriétaires et sociétaires se réuniront en assemblée générale, au plus tard un mois après que la coopérative immobilière aura procédé à l'attribution définitive du quart de ses locaux à usage d'habitation.

Paragraphe I.

Convocation.

L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an, dans les trois mois suivant la fin de l'exercice.

Elle peut être convoquée aussi souvent qu'il sera utile pour la copropriété.

L'assemblée générale est normalement convoquée par le syndic et sur son initiative. Il doit également la convoquer chaque fois que la demande lui en est faite soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires.

Les convocations sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise de la convocation contre émargement d'une feuille ou d'un registre de convocation. Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion.

L'ensemble des copropriétaires est convoqué.

Tant qu'avis d'une mutation n'aura pas été notifié au syndic, les convocations régulièrement adressées à l'ancien coproprié taire à défaut de la notification ci-dessus, valent à l'égard du nouveau copropriétaire.

En cas d'indivision entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l'une d'elles pour les représenter. Faute par elles de faire connaître l'indivision et de désigner un délégué à qui les convocations devront être adressées, ces convocations seront valablement faites au domicile de l'ancien propriétaire ou au domicile élu par lui.

En cas de coexistence d'une coopérative immobilière et d'une copropriété, le syndic demandera au représentant légal de la coopérative, membre du syndicat, de lui notifier les noms et adresses de ses sociétaires et le nombre de titres appartenant à chacun d'eux.

Sur le vu de la liste communiquée par le responsable de la société, le syndic notifiera à chacun des sociétaires la convocation dans les formes prévues aux articles précédents.

Paragraphe 2.

Ordre du jour.

Les convocations indiqueront le lieu, la date et l'heure de la réunion ainsi que les questions inscrites à l'ordre du jour.

Sont notifiés en même temps que l'ordre du jour : 1). les recettes et dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et créances et la situation de trésorerie, lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver les comptes, 2). le budget prévisionnel, lorsque l'assemblée générale est appelée à voter les crédits du prochain exercice, 3). le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée générale est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes,

4. les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux.

Dans les six jours de l'envoi de la convocation, tout copropriétaire ou sociétaire, ou le président du conseil REPUBLIQUE ALGERIENNE 199 syndical peut notifier à la personne qui a convoqué l'assemblée générale, toute question dont il demande l'inscription à l'ordre du jour.

L'auteur de la demande doit joindre les documents annexes éventuellement nécessaires.

La personne qui a convoqué l'assemblée générale doit notifier à son tour à tous les autres copropriétaires et sociétaires, cinq jours au moins avant la date de la réunion, les questions et documents annexes dont l'inscription a été requise.

Paragraphe 3.

Tenue de l'assemblée générale.

L'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et pour lesquellles les convocations et notifications ont été régulièrement faites.

Une feuille de présence est émargée par les membres de l'assemblée générale entrant en séance. Il y est indiqué les noms et domiciles de chaque copropriétaire ou sociétaire et, le cas échéant, du mandataire qui les représente ainsi que le nombre de voix dont chacun dispose.

Cette feuille est certifiée exacte par le président de l'assem blée générale et les scrutateurs s'il en existe.

Paragraphe 4.

Fonctionnement de l'assemblée générale

Au début de chaque réunion, l'assemblée géné rale désigne par vote à main-levée, un président de séance; à défaut de candidat, le président du conseil syndical y pourvoira.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Mais en aucun cas, le syndic et son conjoint, fussent-ils copropriétaires, ne peuvent présider l'assemblée générale.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Les sociétaires, lorsque la coopérative existe encore, participent aux assemblées générales dans les mêmes conditions que les copropriétaires: chacun d'eux y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

Les copropriétaires et les sociétaires peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix, à l'exception du syndic ou de son conjoint.

Les incapables sont remplacés par leurs représentants lé gaux.

En cas d'indivision d'un lot, à défaut du représentant commun délégué par les intéressés, un mandataire sera désigné par le président du tribunal, à la requête de l'un des indivisaires ou du syndic.

Aucun mandataire ne peut recevoir plus d'une délégation de vote. : Paragraphe 5.

Majorités requises.

Les décisions de l'assemblée générale sont prises par voie des suffrages de ses membres.

Les dépenses concernant exclusivement un équipement particulier à certains lots sont à la charge des copropriétaires desdits lots. Dans ce cas, les copropriétaires des lots concernés prennent seuls part aux votes relatifs aux dépenses ci-dessus. Chacun dispose alors d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de dépense spéciale fixée par le tableau de répartition desdites dépenses.

Sont prises à la majorité des voix des coproprié taires et sociétaires présents ou représentés, les décisions de l'assemblée générale statuant sur les questions relatives à l'application du présent règlement de copropriété et les points qui n'auraient pas été prévus, et généralement sur toutes les questions intéressant la copropriété. 200 JOURNAL OFFICIEL DE LA

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires et sociétaires même absents ou non représentés, les décisions de l'assemblée générale concernant:

- l'autorisation donnée à certains membres d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble mais conformes à sa destination; la désignation ou la révocation du syndic et des membres

- du conseil syndical; les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou règlementaires ;

- les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou règlementaires; la modification de la répartition des charges visées aux articles 30, 32, 34, et 36 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties primitives.

Faute d'obtenir la majorité prévue au présent article, les décisions sur les questions inscrites à l'ordre du jour seront prises par une nouvelle assemblée générale convoquée dans un délai pouvant être réduit à 8 jours.

Cette nouvelle assemblée générale statuera dans les conditions de majorité prévues à l'article 64 ci-dessous

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois-quarts des voix, les décisions de l'assemblée générale concernant : les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'alinéa 4 de l'article 63 ci-dessus; la modification ou, éventuellement, l'établissement du réglement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes :

- les travaux comportant transformation, addition ou amélioration autres que ceux visés à l'alinéa 5 de l'article 63 ci-dessus.

L'assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité prévue à l'article 63 ci-dessus peut, à la condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipements existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de charges des indemnités prévues à l'article 70 ci-dessous en proportion des avantages qui résulteront de travaux envisagés par chacun des intéressés.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

La décision prise par l'assemblée générale oblige chacun à participer dans la proportion fixée par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues à l'article 69 ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Aucun des copropriétaires et sociétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu de l'article 65 ci-dessus, dans la mesure où il n'en résulterait aucune modification des parties privatives non acceptée par le propriétaire.

La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes et des indemnités incombant aux copropriétaires et sociétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise suivant les dispositions de l'article 65 ci-dessus, peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues sui- REPUBLIQUE ALGERIENNE 9 février 1977 vant les conditions de libération fixées ici ne pourront excéder le taux qui sera déterminé par décision interministérielle du ministre des travaux publics et de la construction et du ministre des finances.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires.

La surélévation ou la construction de bâtiment aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, ne doit être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.

La décision d'aliéner aux mêmes fins, le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 64 ci-dessus, l'accord des copropriétaires et sociétaires attributaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever.

Les copropriétaires ou sociétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires et sociétaires est répartie, s'il s'agit de travaux décidés dans les conditions prévues à l'article 65 en porportion de la participation de chacun au coût des travaux et s'il s'agit de travaux du surélévations prévus à l'article 68, selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

Paragraphe 6 Enregistrement et validité des décisions

Il est établi un procès-verbal contenant le lieu, la date, l'heure de la réunion, le nombre de voix présentes ou représentées, l'ordre du jour et le texte de chaque résolution en indiquant pour chacun, le nombre de voix favorables ainsi que les noms des copropriétaires et sociétaires et le cas échéant de leurs mandataires qui ont voté contre, de ceux qui n'ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.

Ce procès-verbal est signé par le président et le secrétaire de séance de l'assemblée générale. Les procès-verbaux sont inscrits à la suite les uns des autres sur un registre spécial ouvert à cet effet et conservé au siège du syndicat.

Le procès-verbal est notifié : pour les copropriétaires, à chacun de ceux qui ont été opposants ou défaillants, pour la société, à son représentant légal, lorsqu'un ou plusieurs sociétaires se sont opposés ou ont été défaillants.

Dans tous les cas où le représentant légal n'a pas assisté à la réunion, un proces-verbal de l'assemblée lui est notifié.

En outre, à toute époque de l'année, tout copropriétaire ou sociétaire peut prendre connaissance, audit siège, soit par lui-même, soit par un mandataire, de tous les procès-verbaux des assemblées générales.

Toutes les décisions prises dans les conditions fixées ci-dessus, s'imposent a tous les copropriétaires et sociétaires et à leurs ayants cause.

Le représentant légal de la société propriétaire de lots est chargé de faire appliquer par l'ensemble des sociétaires, les décisions de l'assemblée générale qui lui sont notifiées.

Les décisions de l'assemblée générale ne peuvent être contestées que devant le tribunal et par les copropriétaires ou sociétaires opposants ou absents et non représentés, dans le délai de deux mois, à peine de déchéance, de la notification des décisions qui leur est faite laquelle notification devra | mentionner le délai de forclusion.

Un conseil syndical de trois membres au moins et de neuf au plus, selon l'importance du collectif des copropriétaires, peut, à tout moment être désigné par l'assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois-quarts des voix ou, à défaut par le président du tribunal, sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires.

Les membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.

Ne peuvent faire partie du conseil, le syndic et son conjoint, même s'ils sont copropriétaires.

La durée du mandat de conseiller syndical ne peut excéder trois années renouvelables.

Les conseillers syndicaux peuvent être révoqués à tout moment, dans les mêmes conditions de majorité requise pour leur élection, par décision de l'assemblée générale qui pourvoira immédiatement à leur remplacement.

Le conseil syndical désigne en son sein son président à la majorité absolue de ses membres.

Le président est essentiellement chargé d'assurer le fonctionnement du conseil syndical conforme à son objet.

Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Assurant la liaison entre la collectivité des copropriétaires et le syndic, le conseil assiste le syndic et contrôle sa gestion, notamment sa comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats.

A cet effet, le syndic tient à la disposition du conseil, sur requête de ses membres, toutes pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à sa gestion, et d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical se réunit au moins une fois tous les six mois à la demande de son président; il peut en outre, se réunir à toute époque, à la demande de l'un quelconque de ses membres ou du syndic.

Les décisions du conseil syndical sont prises à la simple majorité des votants à condition que trois au moins de ses membres soient présents.

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil peut se faire assister par tout technicien de son choix.

Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic, après approbation de l'assemblée générale, recueillie à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois-quarts des voix.

Tant que la coopérative immobilière restera propriétaire de plus du quart des locaux à usage d'habitation, les fonctions de syndic seront remplies par le représentant que ladite coopérative désignera.

Lorsque les trois-quarts des locaux à usage d'habitation auront été attribués, la nomination du syndic sera faite comme il est dit ci-après.

Le syndic est désigné par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, même absents ou non représentés à ladite assemblée, ou, à défaut sur la requête de l'un des copropriétaires par ordonnance du président du tribunal, Il peut être choisi parmi les copropriétaires ou en dehors d'eux.

Le syndic ne peut être nommé pour une durée supérieure à deux ans; cependant, son mandat peut être reconduit.

Il pourra être révoqué dans les mêmes conditions notamment de majorité, requises pour sa désignation, par décision de l'assemblée générale qui pourvoira aussitôt à son remplacement.

La rémunération du syndic est fixée par l'assemblée générale des copropriétaires qui l'a désigné, ou par ordonnance du président du tribunal quand il a été nommé par ce moyen.

En cas d'empêchement du syndic ou de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, et sans que l'assemblée générale n'ait pourvu à son remplacement, un administrateur provisoire sera désigné par décision de justice, sur assignation de tout intéressé.

L'ordonnance portant nomination de l'administrateur provisoire de la copropriété, fixe également la durée de sa mission, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets; la mission ainsi conférée est celle qui est normalernent confiée au syndic.

Le syndic est l'agent et le mandataire du syndicat.

Sa fonction est régie par les articles 517 et suivants du code civil concernant le mandat, les articles 757 et suivants du code civil et les dispositions du présent règlement.

Paragraphe 2 Rôle

Le syndic assure l'exécution du présent règle ment, l'administration de l'ensemble immobilier, et la repré sentation du syndicat en justice et dans les actes juridiques en général.

Le syndic est tenu de faire respecter les clauses du règlement de copropriété, d'en appliquer les sanctions et, si son intervention reste inopérante, d'en saisir le conseil syndical, ou l'assemblée des copropriétaires pour examiner l'éventualité d'une action judiciaire.

Il lui appartient, en outre, de faire exécuter les résolutions de l'assemblée générale, et notamment les travaux décidés par ladite assemblée. S'il rencontre des obstacles imprévus, il doit en informer le conseil syndical, soit convoquer à nouveau l'assemblée générale, soit même en saisir la justice.

Le syndic est chargé d'administrer l'ensemble

conservation, à sa garde et à son immobilier, de pourvoir à sa entretien.

A ce titre, il assure la police de l'ensemble immobilier et veille à la tranquillité des maisons. Il prépare et fait afficher après approbation par l'assemblée générale, le règlement intérieur . -il engage et congédie les concierges et les employés chargés de l'entretien et fixe les conditions de leur travail suivant les textes en vigueur, l'assemblée générale ayant seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois, il détient les archives du syndicat, notamment une expédition : * du règlement copropriété, * de l'état de répartition des charges, * de l'état descriptif de division, * des conventions relatives aux droits accessoires aux. parties communes, 202 JOURNAL OFFICIEL DE LA * de toutes les conventions, pièces, correspondances, plans, documents relatifs aux immeubles et au syndicat, * les registres du syndicat et plus spécialement ceux qui contiennent les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, dont il est habilité à délivrer des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, * la liste établie et tenue à jour par ses soins, de tous les copropriétaires, avec l'indication des lots qui leur appartiennent.

- il prépare le budget prévisionnel qui est voté par l'assemblée générale et est chargé de son exécution. A ce titre, il exige le versement : * au début de chaque exercice, d'une provision représentant le quart du budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré, * en cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit des prévisions trimestrielles, qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré, * de provisions spéciales destinées à permettre l'exécution des décisions de l'assemblée générale, comme celles de procéder, dans les conditions fixées par ladite assemblée, aux travaux d'amélioration, addition de locaux privatifs, suré lévation ou reconstruction.

En cas d'urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble; il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Il peut dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

- Il fait assurer l'immeuble contre les risques qui peuvent l'atteindre, ainsi que la collectivité qu'il représente, pour le couvrir dans sa responsabilité civile engagée par les fautes de ses employés, et les dommages causés par les parties communes.

Le syndic représente le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers et de toutes administrations.

Il le représente en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires. Il peut agir, notamment, conjointement ou non, avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Il le représente également pour la publication des modifications apportées au présent réglement de copropriété, sans que soit nécessaire l'accord de chaque copropriétaire.

Chargé de recouvrer les créances du syndicat, le syndic peut contraindre chacun à l'exécution de ses obligations.

Si l'un des copropriétaires ne paie pas la fraction des charges communes, qu'il s'agisse de provision ou de paiement du solde d'un compte, ou s'il n'a pas donné son accord à la décision d'exécution de travaux et aux frais qui en sont la conséquence, et qu'il demande à différer son paiement, le syndic peut prendre une hypothèque légale sur les parties privatives et sur la quote-part des parties communes possédées par le défaillant.

En vertu du privilège du bailleur accordé au syndicat pour les créances de quelque nature qu'elles soient, qu'il possède sur les copropriétaires, le syndic peut, par la procédure de la saisie-gagerie, faire saisir les meubles et effets du copropriétaire défaillant, ou si ce dernier a loué son local, faire pratiquer une saisie-arrêt sur les loyers.

En cas de vente d'un lot, le syndic, pour obtenir paiement des sommes dues au syndicat par le vendeur, peut faire oppo- REPUBLIQUE ALGERIENNE 9 février 1977 sition, dans les huit jours de l'avis de la vente, au versement des fonds; aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix n'est opposable au syndic qui a fait opposition dans ce délai.

Le syndic rend compte de sa gestion comme mandataire et plus spécialement de l'état des fonds qu'il a reçus ou avancés, et dépensés pour le syndicat.

Il adresse à chaque copropriétaire un compte rendu annuel de sa gestion.

Le conseil syndical contrôle préalablement ces comptes et les soumet à l'approbation de l'assemblée générale.

La décision qui approuve les comptes donne au syndic quitus de sa gestion. Cette decision oblige l'ensemble des copropriétaires.

Le quitus serait évidemment sans effet si le syndic l'obtenait par fraude ou dissimulation.

Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut se faire substituer.

Le syndic est responsable de tous dommage et préjudices dus à ses erreurs, sa négligence ou son imprudence.

Cette responsabilité est civile l'action en réparation qu'il pourrait subir se prescrit par quinze ans à compter de la reddition des comptes ou de la fin de son mandat.

Elle est aussi pénale, non seulement du chef d'abus de confiance ou d'escroquerie, mais également de blessures par imprudence causées par les accidents dus aux machines, parties communes de la copropriété dont l'entretien placé sous sa garde, est défectueux ou non conforme aux réglements.

Chacun des bâtiments collectifs et les parties communes générales dépendant de l'ensemble immobilier seront assurés : en dommages directs contre l'incendie, la foudre, les explosions, les dégats des eaux : et pour les recours des voisins ou des tiers contre l'incendie, les explosions, les dégâts des eaux et les accidents.

L'intérêt de tous les copropriétaires impliquant que l'immeuble soit assuré par un chiffre suffisant, là valeur totale à assurer sera déterminée de façon que chaque immeuble collectif soit garanti à valeur de reconstruction.

Les questions relatives aux assurances de chacun des corps de bâtiments collectifs seront débattues et tranchees à la majorité des volx par les seuls copropriétaires à qui incombent les charges d'entretien de ces corps de bâtiments.

En cas de sinistre afférent aux immeubles collectifs, les indemnités allouées en vertu des polices générales seront encaissées par le syndic en présence d'un des copropriétaires désigné par l'assemblée générale et à charge den effectuer le placement dans les conditions à déterminer par cette assemblée.

Conformément à l'article 771 du code civil, les indemnités. représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorité à la reconstruction.

Tout propriétaire qui voudra emprunter hypothécairement sur son lot, devra donner connaissance à son créancier des dispositions du présent article et obtenir son consentement à ce que, en cas de sinistre, lorsque la reconstruction de l'immeuble a été décidée par l'assemblée générale, l'indemnité ou part d'indemnité pouvant revenir au débiteur soit versee directemnt entre les mains du syndic assisté conme il est dit plus haut. 9 février 1977 JOURNAL OFFICIEL DE LA

En cas de destruction de l'immeuble, les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré, réunis en assemblée, décideront de la reconstruction de ce bâtiment ou de la remise en état de la partie endommagée.

En cas de destruction totale, la décision de construire un nouvel immeuble, de même que la décision de remise en état, ou de démolir et construire un nouvel immeuble après destruction partielle affectant la moitié au moins de l'immeuble, sera prise à la majorité des voix des copropriétaires intéressés.

Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié de l'immeuble, le projet de démolition devra recueillir l'unanimité.

Au cas de construction d'un nouvel immeuble décidée comme il est dit ci-dessus, les copropriétaires réunis en assemblée générale décideront à la majorité des voix, du plan, de l'emplacement et du mode de construction du nouveau bâtiment à édifier. Ils décideront dans les mêmes conditions de la répartition entre eux des nouveaux locaux.

Les copropriétaires qui participent à l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages, sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux.

En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état antérieur au sinistre, les dispositions des articles 66 et suivants sont applicables.

Si la décision est prise, dans les conditions prévues ci-dessus, de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il sera procédé à la liquidation des droits dans la copropriété en vertu de l'article 722 du code.civil.

Chaque copropriétaire peut demander la licitation de la carcasse existante, ou, éventuellement, celle du sol et des matériaux de démolition.

L'indemnité d'assurance et le produit de la vente seront partagés entre les copropriétaires au prorata des parts qui leur incombaient dans les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de l'immeuble détruit.

Du fait de l'ajustement des valeurs assurées au prix de construction, il appartient à chaque copropriétaire de souscrire à ses frais, tous compléments d'assurances qu'il jugerait nécessaires pour couvrir les décorations ou aménagements spéciaux apportés à son appartement.

Quelles que soient l'importance et la nature des assurances complémentaires contractées, les copropriétaires ainsi assurés devront veiller à ce que, ni la désignation des parties qu'ils assurent, ni leur déclaration éventuelle ne puissent être interprétées comme une preuve d'insuffisance d'assurance en ce qui concerne le reste de l'immeuble.

Chaque copropriétaire est tenu de couvrir sa responsabilité civile engagée par les dommages causés aux voisins par l'incendie, l'explosion du gaz ou du mazout, les bris de glaces, ainsi que les inondations qui se produiraient dans son local ou appartement.

TITRE V APPLICATION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE Chapitre I Effets du règlement de copropriété Paragraphe 1 Effets à l'égard des copropriétaires et de leurs ayants cause à titre universel

Le présent règlement de copropriété oblige les différents propriétaires; il constitue la loi de la copropriété et est opposable à l'ensemble des copropriétaires signataires REPUBLIQUE ALGERIENNE 203 et à leurs ayants cause universels, ou à titre universel, hé ritiers, légataires universels, donataires, lesquels en recueillant le patrimoine de leurs auteurs, se soumettent à l'obligation de respecter le présent règlement sans qu'aucune for malité particulière soit nécessaire pour le rendre obligatoire à leur égard.

Paragraphe 2 Opposabilité du règlement à l'égard des ayants cause à titre particulier.

En cas d'aliénation, les obligations nées du présent règlement suivent le fonds et s'imposent au nouvel acquéreur.

En cédant son fonds, le propriétaire se trouve libéré des obligations contenues dans le présent règlement et l'acqué reur prenant automatiquement sa suite, respectera en tant que copropriétaire des parties communes, le règlement de copropriété.

Pour éviter que l'acquéreur ne puisse prétendre l'avoir ignoré, le présent règlement et toutes les modifications qui lui seront apportées, seront soumis à la publicité appropriée définie à l'article 3 ci-dessus conformément aux prescriptions de l'article 753 du code civil.

L'accomplissement de cette formalité rendra automatiquement opposable aux ayants cause, à titre particulier, le présent règlement de copropriété.

Chapitre II.

Vente Location.

Τout copropriétaire disposera librement du local lui appartenant et de la quote-part des parties communes qui s'y rattachent, sous les réserves ci-après formulées.

La propriété, comme l'usage, des parties divises ne peuvent être séparés de ces mêmes droits sur les parties communes, par aliénation ou autrement.

La vente d'un local entraîne nécessairement comme conséquence, celle d'une fraction des droits sur les choses communes.

La première mutation à titre onéreux d'un lot ne pourra intervenir qu'au terme d'un délai de cinq années, sauf rétrocession à l'organisme.

Le rachat du lot par l'organisme s'effectue par la restitution du prix d'acquisition au cessionnaire, sous réserve de la retenue, dans l'éventualité de dégradations subies par le logement du montant des dépenses nécessaires à la remise en état des lieux.

Les logements ou locaux et leurs dépendances et la quote-part des parties communes qui y sont rattachées ne pourront être aliénés, dévolus ou attribués qu'en un seul ensemble; ils ne pourront être subdivisés d'aucune manière sauf décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise dans les conditions prévues à l'article 110 ci-dessous.

Indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 44 ci-dessus, qui doit être donné au syndic pour lui permettre d'assurer le recouvrement des dettes éventuelles dues par l'ancien propriétaire à l'égard de la copropriété, toute cession ne sera opposable au syndicat qu'après remise de l'expédition de l'acte au syndic.

La location du logement régi par le présent règlement est interdite.

Elle ne pourrait être admise qu'à titre exceptionnel, après accord du syndicat, notamment dans les cas de mutation pour raison de service ou d'obligation d'occuper un logement 204 JOURNAL OFFICIEL DE LA de fonction dans l'intérêt du service ou pour des raisons évidentes de sécurité dans le cadre de la profession exercée par le bailleur.

Les propriétaires qui donneront leur appartement en location dans les cas autorisés ci-dessus devront donner connaissance aux locataires du présent règlement et notamment des articles 24 à 28 et les obliger à en exécuter les prescriptions.

Une copie du bail ou de l'engagement de location, certifiée par le bailleur et le preneur, devra être envoyée au syndic dans les huit jours de sa signature, à peine de voir refuser au preneur l'entrée de l'immeuble.

Comme dit à l'article 24, paragraphe 13, tout propriétaire qui n'occupe pas son local restera responsable de l'exécution du présent règlement par les occupants dudit local, et sera notamment responsable vis-à-vis de la copropriété des dommages dus au fait ou à la faute de son locataire. Il sera redevable de la quote-part afférente à son appartement dans les charges définies au présent règlement, comme s'il l'occupait personnellement.

Indépendamment des modifications dans la répartition des charges susceptibles d'intervenir conformément aux dispositions des articles 41 et 42 ci-dessus, toutes additions ou modifications au présent règlement relatives à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ne pourront avoir lieu que si elles sont adoptées à une double majorité comprenant plus de la moitié en nombre des copropriétaires de l'ensemble immobilier et les trois quarts au moins des voix qu'ils représentent.

Les modifications résultant des changements ovérés soit dans la classification faite, sous le chapitre II du titre II entre parties privatives, parties communes générales, parties communes par bâtiments collectifs, et le cas échéant, celles afférentes aux ascenseurs, soit dans la répartition de la copropriété telle qu'elle est établie dans le tableau de division figurant sous l'article 16 du présent réglement et dans les dispositions particulières y faisant suite, ne pourra être décidée qu'à l'unanimité des copropriétaires de l'ensemble immobilier.

La modification d'un lot opérée dans les conditions fixées ci-dessus, devra faire l'objet d'un acte modificatif de létat de division, dont une expédition portant la mention de publicité foncière sera remise au syndic.

Le contentieux concernant le statut de la copropriété défini par le présent règlement est de la compétence du tribunal de juridiction du lieu de l'immeuble.

A l'occasion de tous litiges, dont est saisi la juridiction, relatifs au fonctionnement du syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance.

Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.

Les actions personnelles nées de l'application du statut de la copropriété défini au présent reglement entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescriront par un délai de dix ans.

REPUBLIQUE ALGERIENNE 9 février 1977