Arrêté interministériel du 8 novembre 1988 portant approbation du nouveau cahier des charges des actes de cession des immeubles dans le cadre de la loi n° 81-01 du 7 février 1981, modifiée et complétée

Est approuvé le cahier des charges des actes de cession des immeubles à usage d'habitation professionnel, commercial ou artisanal de l'Etat, des collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière et des entreprises, établissements et organismes publics, en application de la loi n° 81-01 du 7 février 1981, modifiée et complétée.

Ce cahier des charges annexé au présent arrêté remplace le cahier des charges, objet de l'arrêté interministériel du 28 avril 1982 susvisé.

Est abrogé l'arrêté interministériel du 28 avril 1982 susvisé.

Le présent arrêté sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Alger, le 8 novembre 1988.

Le ministre de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme Le ministre et de la construction, de la justice Abdelmalek NOURANI Mohamed Chérif KHARROUBI Le ministre Le ministre de l'intérieur, des finances, El Hadi KHEDIRI Abdelaziz KHELLEF CAHIER DES CHARGES Des actes de cession des immeubles de l'Etat, des collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière, des entreprises, établissements et organismes publics, en application de la loi n° 81-01 du 7 février 1981, modifiéę et complétée.

PREAMBULE Le présent cahier des charges fixe les clauses et conditions applicables à la vente d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble cédé dans le cadre de la loi n°81-01 du 7 février 1981, modifiée et complétée, et dont la décision de vente aura été suivie de l'engagement d'acquérir souscrit par le bénéficiaire.

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES Article 1er Déclaration d'adhésion L'acquéreur déclarera dans le contrat à intervenir entre lui et l'organisme vendeur, qu'il a préalablement pris connaissance du présent cahier des charges et qu'il s'y référe expressément.

Article 2 Propriété et jouissance L'acquéreur aura la pleine propriété de l'immeuble vendu soit à compter de la date de payement intégral du prix, soit à compter de la date de paiement de l'apport initial. Il en aura la jouissance à compter du même jour par la confusion qui s'opèrera à son profit de sa qualité de propriétaire et de locataire, conformé-. ment aux dispositions de l'article 26 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule.

Article 3 Garantie L'acquéreur est censé bien connaître l'immeuble acquis.

Il le prendra dans l'état où il se trouvera au jour du transfert de propriété, sans pouvoir exercer aucun recours contre l'organisme vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices de construction ou autres, même cachés, mitoyenneté des murs, fossés et clôtures, défaut d'alignement.

La contenance indiquée dans l'acte est celle de la mensuration du terrain effectuée en vue de la vente et résultant de la projection horizontale.

Cette contenance est acceptée comme exacte par les parties et ne pourra donner lieu à aucun recours, ni répétition de part ni d'autre.

Article 4 Servitude L'acquéreur souffrira les servitudes passives de toute nature grevant l'immeuble acquis, sauf à s'en défendre, et profitera des servitudes actives s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans recours contre l'organisme vendeur et sans que celui-ci puisse être appelé en garantie.

Article 5 Objets d'arts ou d'archéologie Conformément à la législation en vigueur, l'Etat se réserve la propriété des objets d'art ou d'archéologie, édifices, mosaïques, bas reliefs, statuts, médailles, vases, colonnes, inscriptions, monnaies antiques qui existeraient ou pourraient être découverts sur ou dans le sol de l'immeuble vendu.

En cas de découverte de cette nature, l'acquéreur devra, sous peine de dommages et intérêts et de poursuites pénales, en informer l'inspecteur divisionnaire des affaires domaniales et foncières de la wilaya.

Article 6 Restriction aux droits de jouissance et de disposition de l'acquéreur L'acquéreur s'oblige à respecter les dispositions de l'article 27 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule;

a) jusqu'à l'acquittement total du prix de vente, sont interdites les opérations suivantes portant sur l'immeuble acquis : location verbale ou écrite partielle ou totale, meublée ou non meublée et quelle que soit la durée. constitution d'hypothèque conventionnelle, de nantissement, affectation hypothécaire, même autorisée par le juge en vertu de l'article 942 du code civil, sauf au profit d'institutions financières publiques d'épargne et bancaire ou des organismes publics cédants en garantie des prêts au logement susceptibles d'être accordés par eux; échange; apport en société ; aliénation volontaire, à titre gratuit ou onéreux de la pleine propriété, de la nue propriété ou de l'usufruit.

b) l'acquéreur s'interdit de postuler à l'acquisition d'un bien cessible ayant le même usage que celui dont il s'est rendu propriétaire dans le cadre de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule.

Article 7 Sanctions pénales

a) Conformément à l'article 40 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule, toute infraction aux dispositions rappelées à l'article précédent sera punie d'emprisonnement de un à cinq ans et d'une amende de 5.000 à 10.000 DA, sans préjudice de l'application des articles 119 à 134 du code pénal.

Ces peines peuvent être appliquées non seulement aux parties contractantes mais aussi à toute personne ayant concouru à l'acte passé en violation de la loi ou en ayant facilité la conclusion. Elles atteignent ainsi le notaire rédacteur, les mandataires et, le cas échéant, les intermédiaires.

b) En outre, et conformément à l'article 37 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule, lorsque l'autorisation d'acquérir a été obtenue au moyen d'une fausse déclaration, l'acquéreur est passible d'un emprisonnement de deux mois à deux ans et d'une amende de 500 à 5.000 DA.

c) En vue de poursuites, l'organisme vendeur transmet au parquet le dossier renfermant toutes les preuves des infractions constatées et établissant suffisamment le délit ou le crime.

Article 8 Sanctions civiles : nullité des opérations conclues par l'acquéreur Les opérations conclues illégalement, énumérées à l'article 6 ci-dessus, sont nulles en vertu de l'article 38 de la loi n°81-01 du 7 février 1981, modifiée et complétée.

En raison de la rétroactivité de la nullité édictée par l'article 103 du code civil, les parties feront leur affaire personnelle des questions de restitution et de responsabilité, l'organisme vendeur ne pouvant être inquiété à ce sujet.

Article 9 Autre sanction ciyile : déchéance de l'acquéreur En présence d'opérations énumérées à l'article 6 du présent cahier des charges et conclues illégalement comme en cas de nullité de l'acquisition ainsi qu'il est dit à l'article précédent, l'organisme vendeur peut prononcer la déchéance de l'acquéreur, conformément aux articles 38 et 39 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule.

L'organisme vendeur devra faire connaître son inten- |tion d'user du bénéfice de la présente clause par lettre recommandée, avec demande d'avis de réception.

La reprise de possession n'aura lieu qu'après notification de la décision de déchéance. Elle doit faire l'objet d'un procès-verbal dressé contradictoirement entre le représentant de l'organisme vendeur et l'ancien acquéreur. Le cas échéant, celui-ci est mis en demeure, au moyen d'une lettre recommandée, d'assister ou de se faire représenter à la reprise de possession. Şi cette invitation reste sans réponse, le représentant de l'organisme vendeur rédige et signe seul le procès verbal.

La décision de déchéance et le procès-verbal de reprise de possession seront publiés, sans frais, à la conservation foncière, par les soins de l'inspecteur divisionnaire des affaires domaniales et foncières de la wilaya.

Article 10 Effet de la déchéance L'organisme vendeur conservera tout ce qu'il aura touché sur le prix, en principal, intérêts et accessoires, à titre d'indemnité fixée à forfait, sans préjudice de son droit à tous autres dommages et intérêts, s'il y a lieu, le tout conformément à l'article 39 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule.

Article 11 Stipulations relatives à l'assurance « vie et incendie >>> et à l'inscription d'hypothèque Conformément à l'article 29 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 modifiée et complétée, il est fait obligation à l'acquéreur, dans les ventes à tempérament, de souscrire une assurance <<< vie et incendie >>> garantissant le paiement des sommes restant dues en cas de décés de l'acquéreur ou de destruction de tout ou partie du bien immobilier acquis, par suite d'un incendie.

Le contrat d'assurance souscrit doit obligatoirement désigner comme bénéficiaire des sommes assurées la collectivité ou l'organisme auquel est versé le produit de la cession suivant les dispositions de l'article 32 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule.

La prime d'assurance fixée dans la police d'assurance est versée, selon les modalités prévues dans cette police, à l'organisme assureur chargé de la garantie des risques indiqués ci-dessus.

La souscription de l'assurance obligatoire, prévue ci-dessus, est une condition préalable à la délivrance de l'acte de vente dans les ventes à tempérament.

L'inéxécution de ladite obligation d'assurance, notamment, le non-paiement des échéances des primes d'assurances y afférentes, entraine la déchéance du terme prévu dans le contrat de vente et rend exigible le montant des sommes restant à payer, en principal, dans un délai de deux mois sous peine des sanctions prévues aux articles 15 et 16 ci-après.

En ce qui concerne le patrimoine immobilier cessible mis en exploitation après le 1er janvier 1981, la souscription d'une assurance « vie et incendie » par l'acquéreur est facultative.

Toutefois, l'organisme cédant prend conformément à l'article 17 du décret 88-71 du 22 mars 1988 fixant les conditions particulières aplicables pour la cession au patrimoine immobilier public mis en exploitation après le 1er janvier 1981, une inscription d'hypothèque sur le bien cédé et l'acte de vente à établir doit comporter une clause y afférente.

Article 12 Lieux et modalités de paiement du prix L'acquéreur payera le solde du prix d'acquisition au bureau désigné dans le tableau d'amortissement qui fixera également la date et le montant de chaque échéance mensuelle, en principal et en intérêts.

Article 13 Indemnité de retard Conformément à l'article 149 de l'ordonnance n°67-83 du 2 juin 1967 modifiant et complétant l'ordonnance n° 66-338 du 31 décembre 1966 portant loi de finances pour 1967, le retard dans le payement de chaque mensualité entraine de plein droit l'exigibilité d'une indemnité au taux de 5% l'an, calculée à partir du jour de l'échéance jusqu'au jour du payement. comptés Pour le pour calcul trente de cette indemnité, tous les mois sont

(30) jours, et pour les fractions de mois, chaque jour sera compté pour un trois cent soixantième (1-360) de l'année.

Article 14 Décomptes Les quittances délivrées par le comptable compétent n'opéreront la libération définitive de l'acquéreur, qu'autant que les payements auront été reconnus réguliers et suffisants par un décompte approuvé par le directeur de l'organisme vendeur.

La quittance pour solde portera la mention suivante: << Sauf le résultat du décompte à arrêter et au bas duquel il sera donné quitus ».

Article 15 Poursuite : Action en payement A défaut de règlement de son échéance d'une mensualité, l'organisme vendeur à la faculté : soit de faire prononcer la déchéance de l'acquéreur dans les conditions fixées à l'article 16 ci-dessous, soit de poursuivre le payement des sommes échues sur tous les autres biens de l'acquéreur.

L'action en payement est régie par l'article 249 de l'ordonnance nº 67-83 du 2 juin 1967 modifiant et complétant l'ordonnance n°66-338 du 31 décembre 1966 portant loi de finances pour 1967.

Cet article assimile aux contributions directes les produits et revenus domaniaux quant au mode d'exercice des poursuites, au-privilège général mobilier et à l'hypothèque légale du trésor.

Les mesures d'exécution sont la saisie, la vente et l'avis à tiers détenteur.

A cet effet, l'organisme vendeur peut requérir, s'il le juge utile, le concours des agents de poursuites des contributions diverses.

Article 16 Poursuites: Déchéance de l'acquéreur Comme il est dit à l'article 15 ci-dessus, à défaut de payement, à leur échéance exacte, de six mensualités successsives, la vente peut être résolue par l'organisme vendeur un mois après la deuxième mise en demeure restée, totalement ou partiellement, infructueuse.

L'acquéreur est mis en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Toute offre de payement après décision de déchéance visée à l'article 9 ci-dessus reste sans effet.

Article 17 Effet de la déchéance L'acquéreur déchu sera tenu de payer : 1 une indemnité d'occupation des lieux calculée depuis la date de cession jusqu'à la reprise de possession et égale à la valeur locative. 2 une indemnité de dépréciation correspondant à la diminution de la valeur que le bien avait au jour de la cession. 3 une indemnité pour les dégradations du bien qui se sont produites par la faute ou le fait de l'acquéreur. Cette indemnité sera calculée au vu de l'état des lieux qui aura été contradictoirement dressé, dans le mois de la signature de l'acte de cession, à la diligence et aux frais de l'acquéreur. A défaut d'état des lieux, l'acquéreur est présumé avoir reçu le bien en bon état. Cependant, il est recevable à apporter la preuve contraire.

Le montant des sommes dues à l'organisme vendeur, tous ces titres, sera compensé jusqu'à due concurrence avec le total des versements effectués par l'acquéreur déchu mais sur le capital seulement.

Le décompte des sommes respectivement dues sera dressé par l'organisme vendeur. Le reliquat sera, suivant le cas, remboursé à l'acquéreur sans intérêt ou recouvré contre lui conformément à l'article 15 du présent cahier des charges.

Le reliquat à la charge de l'acquéreur portera intérêts au taux de 5% à partir de la signification du décompte.

Article 18 Hypothèque légale du trésor A la sûreté et garantie du solde de la vente en principal, intérêts et accessoires, tous les immeubles appartenant à l'acquéreur y compris l'immeuble vendu sont grevés de l'hypothèque légale conférée au trésor en matière domaniale, par l'article 149 de l'ordonnance n° 67-83 du 2 juin 1967 modifiant et complétant l'ordonnance n° 66-338 du 31 décembre 1966 portant loi des finances pour 1967.

Cette hypothèque légale, dispensée d'inscription, prend rang à la date de versement de l'apport initial, ce versement produisant transfert de propriété en vertu de l'article 26 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule.

Article 19 Désistement d'hypothèque légale ou conventionnelle L'Etat ou l'organisme vendeur est tenu de se désister de l'hypothèque légale ou conventionnelle lui profitant sur l'immeuble vendu dès que le prix correspondant aura été intégralement payé par l'acquéreur.

Sur production du quitus visé à l'article 14 du présent cahier des charges, l'inspecteur divisionnaire des affaires domaniales et foncières établira, en ce qui concerne les biens mis en exploitation avant le 1er janvier 1981, sans frais, l'acte de désistement. Cet acte entraine la radiation de l'hypothèque légale sur le bien vendu mais en tant qu'elle garantissait le payement du solde, réserve étant faite de l'hypothèque légale du trésor se rattachant aux créances fiscales.

Mention du désistement sera faite par le conservateur foncier en marge de la publication de l'acte de vente.

En ce qui concerne le patrimoine du secteur public mis en exploitation après le 1er janvier 1981, les parties feront procéder à la radiation de l'hypothèque conventionnelle frappant le bien vendu.

Article 20 Election de domicile Pour l'exécution de l'acte de vente, élection de domicile est faite à savoir, pour l'acquéreur à l'adresse de l'immeuble acquis et pour l'organisme vendeur au siège du bureau du comptable compétent pour le recouvrement du prix tel qu'il est indiqué dans le tableau d'amortissement.

Article 21 Réception des actes Conformément à l'article 26 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule, l'inspecteur divisionnaires des affaires domaniales et foncières de la wilaya est habilité à passer où recevoir les actes de vente ainsi que tous ceux qui en seront la suite ou la conséquence.

Il leur confère l'authenticité et en assure la conservation.

L'acte de vente ainsi que l'acte de désistement d'hypothèque légale sont établis sur des formules imprimées et en double minute. Les autres prescriptions de forme sont celles qui sont rendues obligatoires conformément à la réglementation en vigueur en matière de notariat.

Préalablement à la signature de l'acte de vente, l'acquéreur devra justifier de son identité et, s'il est marié, de celle de son conjoint. À cet effet, il devra produire un extrait de l'acte de naissance en cours de validité au jour de l'acte, en application de l'article 62 du décret n° 76-63 du 25 mars 1976 relatif à l'institution du livre foncier.

Article 22 Formalités de publicité foncière L'acte de vente et, généralement, tous les actes auxquels donne lieu l'application de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule seront publiés au bureau de la conservation foncière par les soins de l'inspecteur divisionnaire des affaires domaniales et foncières.

En ce qui concerne l'acte de vente et l'acte de désistement d'hypothèque légale, de dépôt de deux expéditions authentiques de l'acte à publier est remplacé par le dépôt dudit acte en double minute.

Article 23 Délivrance de titres Seront délivrés à l'acquéreur sans frais : une copie du présent cahier des charges ; une expédition de l'acte descriptif de division de l'immeuble en copropriété; une expédition du règlement de copropriété; une expédition de l'acte de désistement de l'hypothèque légale.

La remise d'une expédition de l'acte de vente à l'acquéreur et à l'organisme vendeur aura lieu avec frais, ou sans frais, selon les distinctions établies aux titres II et III du présent cahier des charges.

TITRE II DISPOSITIONS SPECIALES AUX IMMEUBLES A USAGE D'HABITATION Article 24 Taxe foncière Conformément aux articles 30 et 31 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule, l'acquéreur est exonéré de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant vingt cinq (25) ans à compter de la signature de l'acte de vente.

Article 25 Frais de vente Conformément à l'article 30 de la loi n° 81-01 du 7 février 1981 visée au préambule, tous les actes relatifs aux acquisitions et ceux qui en seront la suite et conséquence sont exempts des droits d'enregistrement, de timbre et de la taxe de publicité foncière.

TITRE III DISPOSITIONS SPECIALES AUX IMMEUBLES A USAGE PROFESSIONNEL, COMMERCIAL OU ARTISANAL Article 26 Taxe foncière L'acquéreur supportera à partir du jour de transfert de propriété, la taxe foncière pouvant grever l'immeuble par lui acquis.

J Article 27 Frais de vente Avant la signature de l'acte de vente, l'acquéreur devra consigner à la caisse de l'inspecteur des domaines compétent les droits et taxes qu'il est tenu d'acquitter selon la législation en vigueur.

Article 28 Changement de destination des locaux à usage professionnel et commercial Tout changement de destination ou toute cession de locaux à usage professionnel et commercial reste soumis aux dispositions légales et réglementaires qui leur sont applicables.