Arrêté interministériel du 3 Safar 1424 correspondant au 5 avril 2003 fixant les conditions et les modalités de cession d’immeubles bâtis ou non-bâtis relevant du domaine privé de l’Etat et destinés à être utilisés pour la réalisation d’opérations d’urbanisme ou de construction

Dans le cadre des dispositions des articles 12 et 13 du décret exécutif n° 91-454 du 23 novembre 1991, susvisé, le présent arrêté interministériel a pour objet de définir les conditions et modalités de cession, de gré à gré, à des promoteurs publics ou privés des immeubles bâtis ou non-bâtis appartenant à l’Etat destinés à être utilisés pour la réalisation d’opérations d’urbanisme ou de construction.

Les conditions et modalités de cession de gré à gré au profit des coopératives immobilières seront précisées par instruction conjointe des ministres chargés de l’intérieur et des collectivités locales, des finances, de l’habitat et de l’urbanisme.

Les promoteurs publics ou privés et les coopératives immobilières susceptibles de bénéficier des dispositions de l’article 12 du décret exécutif n° 91-454 du 23 novembre 1991, susvisé, s’entendent de toute personne physique ou morale pouvant procéder à des opérations foncières et/ou immobilières.

LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 35 15

Les immeubles bâtis ou non-bâtis dont la cession peut être sollicitée doivent :

— relever du domaine privé de l’Etat ;

— ne pas être affectés ou susceptibles d’être affectés à des besoins de service ou d’équipements publics ;

— être situés dans les secteurs urbanisés ou urbanisables tels que définis par les instruments d’aménagement et d’urbanisme ou devant servir d’assiette à des programmes de réalisation du logement rural aidé.

S’agissant d’immeubles bâtis, ne sont concernés que ceux devant faire l’objet de réhabilitation ou de récupération foncière aux conditions techniques de l’îlot considéré.

Les conditions de cession et notamment d’utilisation des immeubles par les cessionnaires ainsi que les modalités de résiliation des cessions en cas d’inexécution de leurs obligations sont définies dans les cahiers des charges dont les modèles-types sont annexés au présent arrêté.

Tout candidat, répondant à la définition de l’article 2 ci-dessus, postulant à l’acquisition d’un immeuble remplissant les conditions précisées à l’article 3 ci-dessus, doit constituer un dossier comprenant :

— une demande comportant la nature et le programme ou la composition des constructions et aménagements prévus ainsi que leurs caractéristiques principales, la superficie de terrain nécessaire et sa localisation, les besoins induits (eau, gaz, électricité, transports, etc...) et la nature des servitudes et nuisances éventuelles ;

— un avant-projet de la réalisation envisagée comprenant, notamment, un devis descriptif et estimatif de l’opération et un planning des travaux, le délai de réalisation du projet et une esquisse du projet lorsque le terrain est connu ;

— un plan de financement faisant ressortir le montant de l’apport personnel (fonds propres) du candidat et celui des crédits financiers susceptibles de lui être accordés ou dont il peut disposer avec les justificatifs y afférents ;

— une copie du registre de commerce portant code de promoteur foncier et/ou immobilier ;

— une copie des statuts pour les personnes morales.

Le dossier constitué n’est recevable que s’il est complet; il est adressé en sept (7) exemplaires au wali territorialement compétent, qui le soumettra dans les quinze (15) jours qui suivent la date de dépôt, à l’examen du comité technique de wilaya dont la composition et les missions sont fixées ci-dessous.

Le comité technique de wilaya est composé des membres suivants :

— le secrétaire général de la wilaya, président ;

— le directeur des domaines ;

— le directeur du logement et des équipements publics ;

— le directeur de l’urbanisme et de la construction ; 16 23 Rabie El Aouel 1424

— le directeur de l’aménagement du territoire et de la planification ;

— le directeur des services agricoles ;

— le directeur de la réglementation et des affaires générales.

Le comité peut faire appel à toute personne habilitée pour participer à ses travaux.

Le comité technique de wilaya est chargé : * d’assurer une publicité concernant les terrains domaniaux disponibles et susceptibles de recevoir des projets de promotion foncière et/ou immobilière, objet du présent arrêté interministériel. * de se prononcer sur chacune des demandes introduites et ce après avoir :

— donné son appréciation sur la nature et l’économie des projets présentés, leur opportunité ou leur conformité à l’intérêt général ainsi que sur les moyens qu’ils requièrent ;

— examiné leur compatibilité, compte tenu du site sollicité avec le ou les intruments d’urbanisme s’ils existent (PDAU-POS) ou avec les règles générales d’aménagement et d’urbanisme.

Le comité technique de wilaya peut, dans le cadre d’une utilisation rationnelle de l’immeuble dont l’acquisition est postulée et du respect des règles d’aménagement et d’urbanisme, réduire la superficie de l’assiette foncière sollicitée ou demander la densification des programmes d’aménagement et/ou de construction présentés.

Il examine également la possibilité de prévoir, conformément aux dispositions de l’article 13 du décret exécutif n° 91-454 du 23 novembre 1991, susvisé, la réservation d’un quota de logements qui ne saurait excéder 20% dans les immeubles d’habitation dont la construction doit être réalisée et destinés à être cédés ou loués, par le promoteur, à des fonctionnaires de l’Etat, remplissant les conditions requises, désignés par les commissions ad hoc, visées à l’article 13 suscité.

Dans le cadre des travaux du comité technique de wilaya, l’avis du directeur chargé de l’urbanisme et de la construction, en ce qui concerne les programmes présentés par le postulant à l’acquisition et celui du directeur des domaines de wilaya quant à la cessibilité de l’immeuble sollicité sont expressément requis.

Si ces avis sont favorables et rejoignent ceux des autres membres du comité technique de wilaya, le wali peut prendre l’arrêté autorisant la cession.

Dans le cas contraire, le wali peut, s’il le juge utile, en référer avec à l’appui le dossier constitué et le rapport du comité technique de wilaya, aux ministres de l’intérieur et des collectivités locales, des finances et de l’habitat et de l’urbanisme pour décision définitive à leur niveau.

Les ministres concernés se prononcent sur le dossier dans un délai maximum de soixante (60) jours, à défaut, le wali peut prendre la décision qu’il jugera utile.

Le wali est tenu de transmettre au postulant à l’acquisition dans les (60) jours au plus tard à compter de la date du dépôt de son dossier complet, une réponse indiquant, selon le cas, que sa demande :

— a été retenue aux conditions stipulées dans le cahier des charges qui devra être joint ;

— a été retenue sous les réserves à préciser qui devront être levées dans un délai à fixer par le comité technique compte tenu de la nature et de l’importance des réserves ;

— nécessite un temps d’instruction plus long dont l’estimation en jours devra être mentionnée ;

— ne peut être satisfaite pour les raisons devant être précisées.

L’acceptation de la demande doit être consacrée par un arrêté du wali autorisant la cession qu’il notifie aux structures concernées.

Sur la base de cet arrêté, établi conformément aux dispositions qui précèdent, et après paiement du prix de cession et des frais inhérents à la transaction, un acte de vente est établi par l’administration des domaines dans un délai de trente (30) jours et auquel doit être annexé un cahier des charges conforme au cahier des charges-type prévu à l’article 4 ci-dessus.

Lorsque l’opération revêt un caractère social, celle-ci doit être dûment qualifiée dans l’arrêté du wali autorisant la cession.

Il est entendu par opération revêtant un caractère social :

— la résorption de l’habitat précaire ou son amélioration ;

— le logement social participatif de type collectif ;

— le logement rural aidé ;

— la location/vente de type collectif ;

— le logement social participatif et la location/vente de type groupé dans des régions qui seront définies par décision du ministre chargé de l’habitat.

Un taux de réduction de 80% est appliqué à la valeur vénale des terrains domaniaux telle que déterminée par les services des domaines pour les opérations précisées à l’article 14 ci-dessus.

Le taux de réduction susvisé, peut faire l’objet d’une modification par décision du ministre des finances selon la nature des programmes.

Pour la réalisation du programme de logements location/vente de 55.000 logements, au titre du programme 2001-2002 et financés sur avances remboursables du trésor public, le taux de réduction est fixé, à titre exceptionnel, à 100%.

Toutefois, lorsque le projet comporte, en partie, la réalisation de locaux autres qu’à usage d’habitation, la réduction devra être limitée à la superficie de terrain revenant proportionnellement aux locaux à usage d’habitation. 23 Rabie El Aouel 1424 25 mai 2003 JOURNAL OFFICIEL DE

Les terrains domaniaux constituant des poches foncières et/ou de haute valeur urbaine sont exclus du champ d’application du présent arrêté et doivent être réservés à l’implantation d’équipements publics, le cas échéant, vendus aux enchères publiques.

Une instruction conjointe du ministre d’Etat, ministre de l’intérieur et des collectivités locales, du ministre des finances et du ministre chargé de l’habitat précisera, en tant que de besoin, les modalités d’application du présent article.

Sont abrogées les dispositions des arrêtés interministériels du 19 février 1992 et du 22 juin 1993.

Le présent arrêté sera publié au Journal officiel de la République algérienne démocratique et populaire.

Fait à Alger, le 3 Safar 1424 correspondant au 5 avril 2003.

Pour le ministre d’Etat, Le ministre des finances ministre de l’intérieur et des collectivités locales, MOHAMED TERBECHE le ministre délégué auprès du ministre d’Etat, ministre de l’intérieur et des collectivités locales, chargé des collectivités locales Daho OULD KABLIA Le ministre de l’habitat et de l’urbanisme Mohamed Nadir HAMIMID ———————— ANNEXE 1 Cahier des charges-type fixant les clauses et conditions applicables à la cession de gré à gré, au profit des promoteurs publics ou privés, des immeubles bâtis appartenant à l’Etat et relevant de son domaine privé PREAMBULE :

Le présent cahier des charges-type fixe conformément aux dispositions des articles 12 et 13 du décret exécutif n° 91-454 du 23 novembre 1991, modifié et complété, les clauses et conditions applicables à la cession de gré à gré, à des promoteurs publics ou privés tels que définis par la législation en vigueur, des immeubles bâtis appartenant à l’Etat relevant de son domaine privé et destinés à être utilisés pour la réalisation d’opérations d’urbanisme ou de construction.

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES

1. Objet de la cession :

L’immeuble, objet de la présente cession, est destiné à être restauré et/ou démoli en vue de la construction de locaux à usage principal d’habitation conformément au programme décrit à l’article 3 ci-après.

LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 35 17 Tout changement de destination ou toute utilisation de tout ou partie de l’immeuble à d’autres fins que celles fixées dans le présent cahier des charges entraîne la résolution de la vente.

2. Règles et normes d’urbanisme :

L’opération visée à l’article 1er ci-dessus devra être entreprise dans le respect des règles et normes d’urbanisme et d’architecture découlant des dispositions règlementaires en vigueur applicables et celles prévues aux articles ci-dessous.

3. Les travaux à exécuter par le cessionnaire :

Description du programme projeté avec l’indication, le cas échéant, qu’il s’agit de constructions d’habitat à caractère social.

4. Démarrage des travaux :

Le cessionnaire doit faire démarrer les travaux de son projet dans un délai n’excédant pas ............... qui commence à courir à la date de prise de possession de l’immeuble.

A cet effet, il prendra toutes les dispositions nécessaires pour établir son dossier d’exécution et déposer avant l’échéance prévue ci-dessus, sa demande de permis de construire et/ou de démolir.

5. Délai d’exécution :

Le cessionnaire devra avoir terminé les travaux et présenté le certificat de conformité dans un délai de ............... à dater de la délivrance du permis de lotir et/ou dans un délai de .............. à dater de la délivrance du permis de construire.

6. Prolongation éventuelle des délais :

Les délais de démarrage et d’exécution des travaux prévus au présent cahier des charges seront, si leur inobservation est due à un cas de force majeure, prolongés d’une durée égale à celle durant laquelle le cessionnaire a été dans l’impossibilité de réaliser ses obligations.

Les difficultés de financement ne peuvent, en aucun cas, être considérées comme constituant un cas de force majeure.

7. Vente, location de l’immeuble cédé :

Le cessionnaire ne pourra, sous peine de déchéance, céder, louer ou faire don de l’immeuble qu’il a acquis qu’après achèvement des travaux de restauration ou de construction prévus au présent cahier des charges.

8. Obligation de maintenir l’affectation prévue après la réalisation des travaux :

Après achèvement des travaux le cessionnaire est tenu de ne pas modifier l’affectation de l’immeuble restauré ou construit. 23 Rabie El Aouel 1424

9. Relogement des occupants :

Le cessionnaire assurera, s’il y a lieu, le relogement définitif ou provisoire des occupants de l’immeuble qu’il a acquis.

Il empêchera par tous moyens à sa disposition la réoccupation de l’immeuble dans la période pouvant s’étendre entre le début de la libération et sa restauration ou sa démolition effective.

La gestion de l’immeuble acquis incombera au cessionnaire jusqu’à sa restauration ou sa démolition. Il sera tenu compte dans le calcul du prix de cession des frais de démolition et de relogement dont le cessionnaire a la charge.

10. Garantie :

Le cessionnaire est censé bien connaître l’immeuble acquis. Il le prendra dans l’état où il le trouvera, au jour du transfert de propriété, sans pouvoir exercer aucun recours contre l’Etat pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol.

11. Servitudes :

Le cessionnaire souffrira les servitudes passives de toute nature grevant l’immeuble cédé et profitera des servitudes actives.

12. Objets d’art ou d’archéologie :

Conformément à la législation en vigueur, l’Etat se réserve la propriété des objets d’art ou d’archéologie, édifices, mosaïques, bas-reliefs, statues, médailles, vases, colonnes, inscriptions, monnaies antiques qui existeraient ou pourraient être découverts sur ou dans le terrain d’assiette de l’immeuble;

13. Résolution de la vente :

En cas d’inobservation des clauses du présent cahier des charges et après deux (2) mises en demeure adressées au cessionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception demeurées infructueuses, la résolution est poursuivie par voie judiciaire par le directeur des domaines de wilaya territorialement compétent.

Le cessionnaire aura droit, en contrepartie, à une indemnité de résolution qui sera calculée comme suit :

1. Si la résolution intervient avant le commencement des travaux, l’indemnité sera égale au prix de cession, déduction faite de 10% à titre de dommages et intérêts forfaitaires.

2. Si la résolution intervient après le commencement des travaux, l’indemnité ci-dessus est augmentée d’une somme égale au montant de la plus-value apportée à l’immeuble par les travaux régulièrement réalisés sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre utilisée.

La plus-value sera fixée par l’administration des domaines.

Les privilèges et hypothèques ayant grevé l’immeuble du chef du cessionnaire défaillant seront reportés sur l’indemnité de résolution.

TITRE II CONDITIONS PARTICULIERES

14. Situation de l’immeuble :

L’immeuble est situé sur le territoire de la commune de ......................., lieu-dit ..................... Daïra .......................

Wilaya .................................................................................

Il est limité : au Nord : ............... au Sud : ......................... à l’Est : .................... à l’Ouest : ............................

15. Description de l’immeuble :

16. Autorisation de cession :

La présente cession est autorisée suivant arrêté n°................... du ............... du Wali de ...................... (s’il s’agit d’une opération à caractère social, préciser sa nature).

17. Prix de cession de l’immeuble :

Le prix de cession correspondant à la valeur vénale du bien immobilier cédé, (le cas échéant déduction faite de l’abattement prévu par la réglementation en vigueur), est fixé à ............................. que le cessionnaire est tenu de verser intégralement, majoré des droits et taxes exigibles, auprès de l’inspection des domaines....................................

Lorsque le projet, revêtant un caractère social, comporte, en partie, la réalisation de locaux à usage autre que d’habitation, les taux de réduction cités ci-avant devront être limités à la superficie de terrain revenant proportionnellement aux locaux à usage d'habitation.

Lorsque la cession est consentie avec abattement sur le prix et qu’il s’avère par la suite que l’opération comporte des locaux à usage autre que d’habitation, le promoteur bénéficiaire est tenu de rembourser, à l’administration domaniale, le montant de l’abattement correspondant proportionnellement à la superficie revenant aux locaux autres qu’à usage d’habitation.

18. Entrée en jouissance – Propriété :

L’entrée en jouissance de l’immeuble est fixée dans l’acte de cession.

Le cessionnaire aura pleine propriété de l’immeuble à la date de publication de l’acte. 23 Rabie El Aouel 1424 25 mai 2003 JOURNAL OFFICIEL DE

19. Acte de vente :

L’acte administratif portant cession de l’immeuble au profit du cessionnaire est établi par le directeur des domaines territorialement compétent.

20. Dispositions finales :

Le cessionnaire déclarera dans le contrat à intervenir, qu’il a prélablement pris connaissance du présent cahier des charges et qu’il s’y réfère expressément.

ANNEXE 2 Cahier des charges-type fixant les clauses et conditions applicables à la cession de gré à gré, au profit des promoteurs publics ou privés, des immeubles non-bâtis appartenant à l’Etat et relevant de son domaine privé.

Préambule :

Le présent cahier des charges-type fixe, conformément aux dispositions des articles 12 et 13 du décret exécutif n° 91-454 du 23 novembre 1991, modifié et complété, les clauses et conditions applicables à la cession de gré à gré à des promoteurs publics ou privés, tels que définis par la législation en vigueur, d’immeubles non-bâtis appartenant à l’Etat relevant de son domaine privé et destinés à être utilisés pour la réalisation d’opérations d’urbanisme et de construction.

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES 1— Objet de la cession — Utilisation des sols :

Le terrain, objet de la présente cession, est destiné à être aménagé en lotissements et/ou à la réalisation de locaux à usage principal d’habitation conformément au programme décrit à l’article 3 ci-dessous.

Tout changement de destination ou toute utilisation de tout ou partie du terrain à d’autre fins que celles fixées dans le présent cahier des charges, entraîne la résolution de la vente. 2 — Règles et normes d’urbanisme :

L’opération d’urbanisme ou de construction devra être entreprise dans le respect des règles et normes d’urbanisme et d’architecture découlant des dispositions réglementaires en vigueur applicables à la zone concernée et celles prévues aux articles ci-dessous. 3 — Les fonctions “habitat”, “équipement”, “activité” :

Description du programme projeté avec l’indication, le cas échéant, qu’il s’agit d’une opération de promotion foncière et/ou immobilière à caractère social. 4 — Délais d’exécution :

Le cessionnaire devra avoir terminé les travaux et présenté le certificat de conformité dans un délai de ................ à dater de la délivrance du permis de lotir et/ou dans un délai de ................ à dater de la délivrance du permis de construire.

LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 35 19 5 — Démarrage des travaux :

Le cessionnaire doit faire démarrer les travaux de son projet dans un délai n’excèdant pas .............. et qui commence à courir à la date de délivrance du permis de lotir et/ou de construire. 6 — Prolongation éventuelle des délais :

Les délais de démarrage et d’exécution des travaux prévus au présent cahier des charges seront, si leur inobservation est due à un cas de force majeure, prolongés d’une durée égale à celle durant laquelle le cessionnaire a été dans l’impossibilité de réaliser ses obligations.

Les difficultés de financement ne peuvent, en aucun cas, être considérées comme constituant un cas de force majeure. 7 — Garantie :

Le cessionnaire est censé bien connaître l’immeuble acquis, il le prendra dans l’état où il le trouvera au jour du transfert de propriété sans pouvoir exerçer aucun recours contre l’Etat pour quelque cause que soit, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol. 8 — Servitudes :

Le cessionnaire souffrira les servitudes passives de toute nature grevant l’immeuble acquis et profitera des servitudes actives. 9 — Objet d’art ou d’archéologie :

Conformément à la législation en vigueur, l’Etat se réserve la propriété des objets d’art ou d’archéologie, édifices, mosaïques, bas-reliefs, statues, médailles, vases, colonnes, inscriptions, monnaies antiques qui existeraient ou pourraient être découverts sur ou dans le terrain. 10 — Vente, location du terrain cédé :

Le cessionnaire ne pourra, sous peine de déchéance, céder, louer ou faire don du terrain qu’il a acquis qu’après réalisation des travaux d’aménagement et/ou de construction prévus au présent cahier des charges. 11 — Réservation d’un quota de logements pour les fonctionnaires (facultatif) :

Un quota fixé à ................... (le pourcentage n’excèdant pas 20% doit être précisé) du programme de logements réalisés dans les immeubles d’habitationn, est réservé en vue d’être cédé ou loué aux fonctionnaire de l’Etat dont la désignation par la commission ad hoc prévue par l’article 13 du décret n° 91-454 du 23 novembre 1991, sera notifié au cessionnaire. 12 — Résolution de la vente :

En cas d’inobservation des clauses du présent cahier des charges et après deux (2) mises en demeure adressées au cessionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception demeurées infructueuses, la résolution est poursuivie par voie judiciaire par le directeur des domaines de wilaya territorialement compétent.

Le cessionnaire aura droit, en contrepartie, à une indemnité de résolution qui sera calculée comme suit : 1 — Si la résolution intervient avant le commencement des travaux, l’indemnité sera égale au prix de cession, déduction faite de 10% à titre de dommages et intérêts forfaitaires. 20 23 Rabie El Aouel 1424 2 — Si la résolution intervient après le commencement des travaux, l’indemnité ci-dessus est augmentée d’une somme égale au montant de la plus-value apportée au terrain par les travaux régulièrement réalisés sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main d’œuvre utilisée.

La plus-value sera fixée par l’administration des domaines.

Les privilèges et hypothèques ayant grevé le terrain du chef du cessionnaire défaillant seront reportés sur l’indeminité de résolution.

TITRE II CONDITIONS PARTICULIERES 13 — Situation du terrain :

Le terrain est situé sur le territoire de la commune de .............................., lieu-dit ........................ daïra ........................... wilaya ......................................................

Il est limité :

Au Nord :................................

Au Sud :..................................

A l’Est :...................................

A l’Ouest :................................... 14 — Consistance du terrain :

Le terrain a une superficie de ..........................................

La contenance indiquée dans l’acte est celle de la mensuration du terrain effectuée en vue de la vente et résultant de la projection horizontale. Cette contenance est acceptée comme exacte par les parties et ne pourra donner lieu à aucun recours ni répétition de part ni d’autre. 15 — Autorisation de cession :

La présente cession est autorisée suivant arrêté n° ......................du ..........................du wali de ..................

(s’il s’agit d’une opération à caractère social, préciser sa nature). 16 — Prix de cession du terrain :

Le prix de cession correspondant à la valeur vénale du terrain cédé (le cas échéant, déduction faite de l’abattement prévu par la réglementation en vigueur) est fixé à ...................................... que le cessionnaire est tenu de verser intégralement, majoré des droits et taxes exigibles, auprès de l’inspection des domaines..............................................................................

Lorsque le projet, revêtant un caractère social, comporte, en partie, la réalisation de locaux à usage autre que d’habitation, le taux de réduction cité ci-avant devra être limité à la superficie de terrain revenant proportionnellement aux locaux à usage d’habitation.

Lorsque la cession est consentie avec réduction sur le prix et qu’il s’avère par la suite que l’opération comporte des locaux à usage autre que d’habitation, le promoteur bénéficiaire est tenu de rembourser, à l’administration domaniale, le montant de la réduction correspondant proportionnellement à la superficie revenant aux locaux autres qu’à usage d’habitation. 17 — Entrée en jouissance — Propriété :

L’entrée en jouissance du terrain est fixée dans l’acte de cession.

Le cessionnaire aura pleine propriété du terrain à la date de publication de l’acte. 18 — Acte de vente :

L’acte administratif portant vente du terrain au profit du cessionnaire est établi par le directeur des domaines territorialement compétent. 19 — Dispositions finales :

Le cessionnaire déclarera dans le contrat à intervenir qu’il a préalablement pris connaissance du présent cahier des charges et qu’il s’y réfère expressément.

Imprimerie officielle, Les Vergers, Bir-Mourad Raïs, BP 376 - ALGER-GARE